From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

 

国土交通省が、「宅地建物取引業者による人の死の告
知に関するガイドライン」を策定しました。

 

国土交通省で「不動産取引における心理的瑕疵に関する研究
会」で討議を重ねてきました。

 

不動産取引にあたって、取引物件が過去に人が死んだことに
関する事柄について、不動産業者による適切な調査や告知に
係る基準が、意外ですが今までありませんでした。

 

そのため、取引現場での判断が難しく、不動産業者の中には
事実を隠して取引を行い消費者の信頼を損ねるようなことあ
るため、円滑な不動産流通の妨げになっていました。

 

国土交通省では、安心できる取引で不動産流通が円滑になる
ために、令和２年２月より討論会を進めて、同検討会での議
論や、令和３年５月から６月に実施したパブリックコメント
を踏まえて、ガイドラインを取りまとました。

 

本ガイドラインですが、取引物件において過去に人の死が生
じた場合に、不動産会社が負う義務について、現時点におけ
る裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるも
のを整理し、まとめたものになります。

 

調査について

不動産会社が媒介を行う場合に、売主に対して、告知書等の
過去に生じた事案についての記載を求めることは必須です。

 

その告知書の記載を求めたことで、通常の情報収集としての
調査義務は果たしたものとなります。

 

今までは、そこのところが曖昧で、近隣の聞き込みをしなけ
ればならないとか、インターネットサイトで更に調査をする
必要があるとされていましたが、自発的な調査義務というも
のは排除されました。

 

ここで売主側で、故意に告げなかった場合は、売主本人のみ
が民事上の責任を問われることになります。

 

告知ついて

取引物件で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死につ
いては、原則告げなくても良いことになりました。

 

例えば、家の中で転倒して死亡したり、風呂に入っていて心
不全などで亡くなっていたなどは、不慮の事故に該当します。

 

また、飲食物や唾液を飲み込んだときに気道（気管）に入っ
てしまう誤嚥（ごえん）なども、日常生活の中での不慮の死
に該当します。

 

人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買い手か
ら状況について問われた場合は告知する必要が生じます。

 

また、社会的影響の大きい場合も告知しなければならないと
されています。

 

ここは判断が難しいところですが、取引物件で事件があり、
多くの人が知れるところとなったようなケースは告知義務が
あります。

 

また、告げる場合は、発生時期、場所、死因を告げる必要が
あります。

 

また、特殊清掃などが行われた場合にも、その事実を告げる
必要があります。

 

本ガイドラインが定めらたことで、告知書への記載がとても
重要になったことを示唆しています。

 

媒介契約締結時には、不動産会社で告知書の記載を求められ
た際には、必ず以上のことを踏まえて、正しく記入を行右よ
う心がけましょう。

 

以上のガイドラインに照らし合わせて、分からない点があれ
ば、売却担当者へ相談を必ずするようにして下さい。

 

 

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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