From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

売買契約を結べは、後は安心、、、。

 

実は、そうでもないんです。

 

売買契約を結んでも、引き渡しまで１００％確定
したということにはなりません。

 

売買契約後にやっていけない３つことにとして、
についてお伝えします。

 

一番やっていけないこととして、
【住み替え時の売却】があります。

 

住み替えを検討している場合は、自宅に売却が
決まったら次の住み替え先をすぐに決めなければなりません。

 

もう既に購入する物件が決まっているのであれば、
住み替え先の物件手続きが必要なのですが、
ここで注意しなければならない重要な点があります。

 

買い手が現金で購入する場合は、手付金の額をある
程度もらっておく必要があります。

 

売買契約する際の手付解除期間がありますが、
その間であれば買い手は手付金を放棄して契約を
一方的に解除することが可能です。

 

買い手も人間である以上、売買契約後に心変わり
することも考えられます。

 

現に、私のお客様でも売買契約後に購入を止めたいので
解約したいと申し出てきた方がいらっしゃいました。

 

もちろん、その場合は手付金を放棄することになりますが、
少額ですと簡単に解約されてしまう危険があります。

 

自宅の売買契約後に、住み替えの物件を買い手として契約して、
売れたお金で購入するケースではトラブルになってしまいます。

 

例えば、売買価格が2,000万円で買い手が手付金１０万円で
売買契約を結んだ後に契約解除を申し入れてきた場合、
1500万円で契約した住み替え物件をキャンセルするとします。

 

でも、住み替え物件の契約では、既に手付解除の期限が過ぎており、
違約解除で売買価格の20％相当の３００万円かかるということがあります。

 

自分の物件は2,000万円にも関わらず、手付解除期間が長く設定
していたため、わずか10万円でキャンセルできてしまうのは
どう見ても不利ですよね。

 

この場合のトラブル回避方法の一つは、買い手の解除リスクを
減らすために、手付金の額を増額することです。

 

二つ目は、住み替え物件の契約に買い替え特約を入れてもらい、
自己の物件の決済が出来なければ契約は白紙撤回となる旨を
入れておくことです。

 

また、買い手が住宅ローンの場合も要注意です。

 

買い手が住宅ローンで購入する際には、売買契約後に本申込を
する必要があります。

 

不慣れな不動産業者では、仮審査も通さずに売買契約から行い、
買い手に本申し込みをしてもらったところ、ローンが通らなかった
ということがよくあります。

 

この場合は最悪で、契約時に融資特約が通常付けられているので、
買い手のペナルティーは無し。

 

買い手は、手付金の返金も満額受けられて契約も白紙撤回となりますので、
住み替え物件を何の対策も取らないで契約してしまうと、引き渡しを受けない
と違約金が多額に発生してしまいます。

 

この場合の対処方法は、

 

・買い手と契約する前に住宅ローンの仮審査を取ってもらう
・契約後速やかに本審査を受けてもらう
・本審査が下りたら住み替え物件の契約を交わす
・万が一のために住み替え物件に買い替え特約を付けてもらう

 

という以上の対応をして万全の手順で、行うようにして
下さい。

 

住み替えを検討している場合は、最初から相談ををして
どのように進めていくかのスケジュールとプランを立てる
良いでしょう。

 

そうすることで、売買契約後にやってはいけないことが
明確になりますので、担当者と相談しながら売却を進める
ようにしましょう。

 

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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