From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

 

不動産を相続したら考えることとして、

 

1.売る

売ることについて、まずは考えてみましょう。

 

売るのが一番楽ではあります。

 

まずは、不動産会社へ連絡をして売却できるか
相談することから初めてると思います。

 

売却できそうなら査定を行いますが、現状での
相場価格を把握します。

 

基本的に売却する場合は、現状で売るのが
一般的ですが、リフォームして売却する
ことも可能です。

 

現状の物件に付加価値をつけリフォーム済みで
売り出すことで、高く売れる可能性があります。

 

市場で買い手がつけば、通常より高値で売却できる
メリットがあります。

 

しかし、この場合のデメリットとして、費用対効果
を考慮しなかればならないことと、

 

リフォームするために先行投資として、
リフォーム費用がかかることがあげられます。

 

リフォーム済みで付加価値がついたけれど、
市場価格を見誤り、リフォームで掛けた
費用分以上には売却できなかったケースも多々あります。

 

プロの世界でもそう簡単ではなく、
損失を出すこともしばしばありますので、
素人の方にはあまりお勧めできません。

 

リフォームをやるとすれば、故障した給湯器などの
設備修理などは入居してすぐに住みたい方には
必要不可欠なものなので、行なっておいても良いでしょう。

 

2.貸す

貸すことについて考えてみましょう。

 

貸す場合も売却と同じですが、
まずは【需要があるか】が重要になります。

 

立地は良くても、荷物が残っていて、貸すためには
修繕しなかればならない箇所がある空き家であれば、
先に費用がかかってきます。

 

また、物件の賃貸相場なども事前にリサーチしておく
必要があります。

 

賃貸相場が安すぎると、貸している期間の管理費・メンテ費用
などがかかるため、貸しても赤字になるケースもあるからです。

 

建物は年数を経るごとに当然ですが劣化していきます。

 

特に、屋根・壁などの外壁は、定期的メンテが必要になりますので、
修繕や塗装は多額の費用がかかります。

 

よって、家賃収入を得たとしても、全て収入になるわけではなく、
修繕費用を見込んでおく必要があります。

 

税金についても考慮しなければなりません。

 

家賃収入は不動産所得と呼ばれています。

 

給与所得や年金がある方は、こちらの収入と合算して、
所得税や住民税を支払うことになります。

 

不動産収入が加わったことによって、今までの税率が上がってしまい、
手取り額が減ってしまうケースもありますので、
事前にシミュレーションをしておくことが必要です。

 

不動産所得の申告については自分でもできますが、
税理士などに依頼すると費用がかかりますので、
そうしたコストなども考慮しなければなりません。

 

例えば、不動産収入だけで見ると、

 

相続した物件が、今現在売却できたとしたら
税金を控除して手取りで５００万円になるとします。

 

また、その物件を２００万円かけて修繕した上で
賃貸して、月５万円の家賃で５年貸したとします。

 

・固定資産税５万円/年
・火災保険３万円/年
・管理費用５万円/年
・年間の税金が１２万円程度（収入によって異なります）
・５年間の空室率10％
・修繕費用家賃の10％

 

上記の費用が掛かった仮定して計算をすると、

 

家賃５万円/月 × 60ヶ月 × （１-空室率0.1）ー（修繕費27万円＋固定資産税25万円＋火災保険15万円＋管理費用２５万円＋税金60万円）= １１８万円

 

そして、５年後売却価格が同じ価格で売却できたら手取りで５００万円ですが、

 

式にすると、

 

（５００万円＋１１８万円）ー２００万円＝４１８万円

 

以上になり、５何前に現状で売却した時より安くになってしまいました。

 

厳密いれば、現在価値という考え方から言っても、
今の500万円の価値と将来の同じ５００万円だとしても、
貨幣価値が低くなってしまいす。

 

これでは、明らかに最初に売却した方が得だったことになりますよね。

 

賃貸する場合は、貸している期間も大事ですが、
出口はもっと大事なります。

 

しっかりとシミュレーションをしてから売るか貸すか
を見極めて下さい！

 

 

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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