物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

日本全国各地で猛暑で大変なことになっていますが、

お体大事無いでしょうか？

私も、最近営業で表に出ると、この暑さで目眩がして、
身に危険を感じたことがありました。

意識を失うまでではありませんが、
そうなってもおかしくない暑さですよね。

熱中症で病院に運ばれてしまう方もいるようですが、
外出するときは気をつけて、こまめな水分補給を
心がけるようにするようにしましょう。

さて、売買契約すると、民法では危険負担を
買い手が負うとされています。

どういうことかと言うと、売買契約締結後、
引き渡しまでの間に、売り手にはどうしようない
理由によって、物件の引き渡しが履行できなく
なってしまうことがあります。

例えば、台風、地震、津波などの自然災害や
隣家からの失火により建物が類焼したなどの人災などで、
目的物を使用することができなくなってしまうことです。

そうなった場合は、誰がその責任を負うかというと、
契約後は買い手に責任があるとされ、決済日までに
代金を支払わなくてはなりません。

でも、売買契約を締結しただけなのに、危険負担
も買い手に負わせるのは、よく考えると酷な話ですよね。

売買当事者間は公平であるべきで、一方が不利に
なる契約は望ましくありません。

そこで、売買契約書には、

「引き渡し前の滅失・毀損の解除」

という条文が盛り込まれています。

「本物件の引渡し前までに、天災地変その他売主または
買主のいずれの責にも帰すことがで出来ない事由によって
本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主
に引渡するものとする。」

この条文を入れることで、民法の規定よりも優先させて、
不利な契約を回避しているわけです。

また、毀損して修復可能な場合は良いのですが、建物が
全焼したなどにより、建て替えるほどの多額の費用に
なった場合はどうするのか、という問題が起こります。

建物を使用できる状態でなく、売主も修復が困難である
場合は、買主に契約解除権があります。

すなわち、契約を白紙撤回することができるということです。

ただし、解除できるのは買い手に権利があるので、
そのまま引き渡しを受けることも可能です。

古家は解体するので、壊れていても特に問題ない場合
などは、そのまま引き渡しを行えます。

不測の事態が起きることは滅多にありませんが、
万が一の場合を考えて対処することは大切です。

売り手として、建物の毀損や滅失を避けるためには、
引渡前までは保険加入をしておくと良いでしょう。

地震や津波などもカバーできるものを引渡日まで
加入しているかをチェックして、有事の事態に備えましょう。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

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From:山下史昭

オフィスより、、、

先週から学校が休みになり、朝からラジオ体操が始まりました。

次女が３年生なので、今年までは一緒に付き合おうと思い、

私も早起きして参加しています。

次女を毎朝起こすのも結構大変です(^_^;)

なんとか開始５分前に起きて、ダッシュで公園にいき、
ギリギリセーフ。

思い起こせば、私の小学生の時は起きれずに、
いつも三日坊主でした。。。

娘にはそうさせてはいけないと思い、今のところ皆勤賞です。

でも、休みの時は飲みすぎないようにしないとヤバいです。(≧∀≦)

さて、今日は契約書に出てくる解除についてお話しします。

契約をしても最後の残代金を支払わないと売買は完了しません。

手付金を払ったけれど、途中で解約したい場合は、
契約を解除するということなります。

これを「手付解除」といいます。

買い手が解約する場合は、手付金を放棄します。

また、売り手が解約する場合は、手付金を返却して、
手付金と同額を買い手に支払い、解除を行います。

契約書の中では、手付金の額と手付解除の期限が
定められているので、確認を行うようにします。

また、契約違反による解除については、手付解除の
期限を過ぎた場合に適用されます。

違約金の額は、宅建業者が売主の場合は上限が売買代金の
２０％と宅地建物取引業法で決められています。

また、個人間の場合は、特に法律で上限は決められていません。

だからと言って、通常の損害を超えて、過大な金額を設定しても、
裁判になれば認められないケースもあります。

相場としては、物件の価格によりますが、概ね１０～２０％
程度の金額なります。

物件価格が１，５００万円なら、１５０万から３００万円
くらいになります。

いつまでが手付解除で、いつからが違約解除の対象になるか
については、しっかりと契約書に記載されていることについて、
説明をうけておくようにして下さい。

ここで、補足として説明しておきますが、特約がない限りは、
損害賠償は違約金の上限を超えることはありません。

それと反対に、損害賠償額が違約金より下回った場合も、
違約金の金額を請求することができます。

この場合は、先ほども述べたように、違約金の額が、通常の
損害よりも著しく過大である場合は、公序良俗違反により
取り消される余地があります。

契約書を交わした後は、契約解除となることは、売り手も
買い手もさけたいことですが、引き渡しまでは何が起こるかは、
誰にも分かりません。

解約手付や違約金により解約となる場合は、期間と金額は
必ず契約書に記載されております。

万が一のために、契約前にはしっかりと内容を確認する
ようにしておきましょう。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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From:山下史昭

オフィスより、、、

今日は、「参議院選挙」の投票日です。

いっときに比べて、今回は「タレント議員」
は少なくなったと思います。

アントニオ猪木議員も、体調が芳しくないという
理由で引退してしまいました。。。

人気だけではなく、実力のある人が、
とにかく議員になってほしい。

今年の10月の消費増税や年金問題など、
これからの日本経済は先行きが不透明です。

また、アメリカと中国の貿易摩擦に、
世界経済が巻き込まれる恐れもあります。

難しい問題がたくさんありますが、早急に解決して、
未来に希望と誇りが持てる国になれるよう、私たち
が選んだ国会議員の方達には期待したいものです。

それでは、前回に引き続き、契約書についての
チェックポイントについてお伝えしていきます。

「物件状況の告知書」および「付帯設備の引渡し」
についての項目が契約書に謳われています。

これは、別紙にて物件状況確認書（告知書）
を作成するのが一般的です。

主な項目としては、「雨漏り」「シロアリ被害」
「建物の瑕疵（傾き・腐食・不具合等）」があります。

その他、給排水施設、耐震診断、リフォーム履歴、
境界確定の状況、周辺環境についてなどの項目があり、
売り手が告知をする必要があります。

「隠れたる瑕疵（かし）」がある場合には、
売り手は無過失責任を追うとされていますが、
個人間の場合では、期間を限定したり、
引渡し後に免責することができます。

ただし、「隠れた瑕疵」を知っていて告げない場合は、
免責とすることはできず、深刻なトラブルをまねくことになります。

知り得ている欠陥については、
しっかりと記載して、買い手が納得の
上で契約を交わす必要があります。

「付帯設備表」についても、別紙にて作成するのが
基本ですが、「有」と記したものは、買い手に引き渡し
することになります。

また、付帯設備については、建物とは別となりますので、
瑕疵担保責任を負わないとされています。

しかし、どのような状態であるかを買い手にも伝えて
おかないと後からトラブルの原因になることがあります。

しばらく空き家になっている場合の設備点検などは、
業者に依頼して試運転してもらうようにするのがお勧めです。

次に、「負担の消除」という条文があります。

売り渡しするために、不動産についている抵当権、
賃借権、差押などがある場合、これらを取り除く必要があります。

一般的な例ですと、住宅ローンの残債がある場合は、
土地建物に抵当権が登記されていますので、ローン
債務を返済して抹消する必要があります。

これについては、売買代金と同時に行うことも可能です。

決済日から逆算して、金融機関に抵当権抹消に関する
書類を取り揃えてもらう必要がありますので、
手続きを前もって行っておくようにして下さい。

次回は、「契約書を読み解くチェックすべき事項４」
についてお送り致します。　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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From:山下史昭

オフィスより、、、

早いもので、今日で一年の半分、折り返し地点です。

仕事以外で半年の間に何をしていたんだろう？と振り返ってみると、
これと言って特別何か思い出せるものがない。。。

仕事以外のものに、目標がないのが一番の原因かもしれません。。。

仕事、家庭、プライベートと、バランスよくやるのが、
一番ですね。

残りの半年にかけるしかないと、今日から決意表明です！

さて、前回にひきつづき、契約書にサインする前に内容について、
必ず知っておかなければならない点について説明していきます。

「所有権移転時期と引き渡し時期」についても、
契約書に記載されています。

残代金を支払うと、所有権移転が行われ、引き渡しも
同時にされるのが通常です。

また、売り手によっては、「引き渡し猶予」を
希望している場合があります。

引き渡し猶予とは、残代金決済を行なってから、
住み替え先の物件購入に資金を当てます。

そのため、引っ越しまでの期間確保のために、
特約として設定する場合があります。

引き渡し猶予期間は、約１週間くらいが通常です。

引き渡し猶予などの特約がある場合は、
適切な期間が設定されているか、
必ずチェックを行うようにします。

次に重要なのが、「住宅ローン特約」についてです。

現金以外に購入する場合は、住宅ローン特約が
契約書に付記されていて、有効期間が示されています。

住宅ローン特約とは、買い手が住宅ローン審査に
通らなかった場合、契約を白紙撤回できるというものです。

住宅ローンに審査には、通常１～２週間くらいの
期間がかかります。

よって、その有効期間は、通常ですと３週間程度
が一般的な設定期間となります。

この期間が1ヶ月以上に設定されてしまうと、
審査が通らない場合は、最終的に無条件でキャンセル
となってしまいます。

そうなると、売り手が不利な状況になってしまいます。

この間に、もし別の買い手が現れていたら、
成約の機会を失ってしまうことになります。

適切な有効期間が設定されているのかにも
必ず目を通して下さい。

そして、次に「瑕疵担保責任」という項目があります。

引き渡し後に欠陥がみつかった場合に、有効期間内
であれば、売り手が責任を負うことが明記されています。

不動産の引き渡し前に、物件の告知について
明記したものを、買い手に開示します。

欠陥が明記されており、十分に説明を受けている場合は、
買い手も納得の上購入しておりますから、瑕疵担保責任
にはあたらないとされています。

しかし、買い手に引き渡した後に、明記されていない欠陥が、
瑕疵担保責任の有効期間内に発見された場合には、売り手は
損害について賠償する義務を負うことになります。

取引の状況や買い手との契約内容により、瑕疵担保責任の
有無と有効期間は違ってきます。

不動産会社の担当者から、成約に至った契約内容をよく聞き、
瑕疵担保責任の項目についても、しっかりと確認するように
心がけて下さい。

次回は、「契約書を読み解くチェックすべき事項３」
についてお送り致します。

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売買契約を交わすと、自ら解約するとペナルティー
がかかります。

手付解約の場合は、手付金相当額がかかります。

また、手付解除期限が過ぎた後や手付解約を付与
していない場合は、違約解除となります。

その場合は、売買金額の２０％相当額まで違約金
を契約書に定めておくことが可能です。

住宅ローン特約がある場合は、万が一ローンが
通らなかった時には白紙撤回になります。

また、天災地変により、不動産が本来の目的を
達せられない状態になってしまった場合は、
契約上解除ができることになっています。

基本的には、契約を交わすと、売買は成立
したものとみなされます。

売買契約は、取り交わす際には、内容に
ついて十分に確認しておく必要があります。

売買契約書に記載されているものな項目について、
最初に記載されているものは、「売買物件の表示」です。

売買物件の所在地、地番、地目、面積、家屋番号、
構造などが記載されています。

ここで記載に誤りがないかチェックしておきます。

地番・家屋番号などに間違いがないか、面積は
正しく記載されているかは、必ず確認しておきましょう。

また、複数の地番がある場合や家屋が２棟以上ある
場合などは、別に分けて記載しておく必要があります。

次に記載されて項目としては、「売買代金、手付金
及び残代金の支払いおよび期限」の記載です。

売買代金総額、手付金の額、残代金の額が、
買い手の交渉した通りに記載されているか
をチェックします。

また、残代金の支払い期限についても、売買契約
に定めれれた決済日となっているかを確認します。

３つ目の記載されている項目は、特に土地取引の
場合になりますが、「土地の実測および精算の有無」
になります。

不動産を取引する際には、売り手が土地の測量を
自ら行い、買い手に引き渡すのが基本です。

一戸建ての取引でも、境界の杭がない場合は、
近隣とのトラブルになりますので、測量は
必須項目です。

また、土地には、「公簿面積」と「実測面積」
での取引があります。

公簿面積は、登記簿に記載されている面積
での取引のことです。

実測面積とは、実際に測量した面積となります。

公簿面積の取引は、登記簿上の面積と実際に測量
した面積に差があっっても、登記簿上の面積で
取引を行うことを言います。

実測面積の取引は、実際に測量した面積で差異を
精算して取引します。

実測売買を行うなら、契約後に公簿面積と実測面積
の差を計算し、面積の増減した分を価格に反映させて、
契約書に記載させておきます。

また、契約によっては、差異が生じても登記上の
面積を訂正するだけで、価格には反映させない
場合もあります。

どういう売買方法になっているかは、事前に交渉
した内容に照らし合わせて、正しく記載されて
いるかチェックしておきましょう。

次回は、「契約書を読み解くチェックすべき事項２」
についてお送り致します。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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