物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

 

物件の引き渡しを行う前には、
売主は引っ越しを済ませておく必要があります。

 

引き渡しの１週間前くらいまでには、
引っ越ししておくことが理想です。

 

事情により引き渡し当日寸前になる場合もありますが、
引き渡し日を過ぎて買い手に迷惑をかけてはいけません。

 

引っ越しシーズンなどは、特に引越し業者も
混み合いますので、早めに手配しておくことが大切です。

 

また、引き渡し後に設備付帯表に記載されている
付属品は引き継ぎすることになります。

 

引越し時に撤去してしまわないように、
チェックしておきましょう。

 

設備機器については、できれば引き渡し前に
動作確認をしておくことをお勧め致します。

 

引き渡し後に不良があるとクレームの対象になり、
後から対応しなくてはならなくなることが
しばしばありますので、注意して下さい。

 

また、引越し後は埃がや家具の後ろにあるゴミがでますので、
簡易な掃除をしておくようにしましょう。

 

高いお金を出して購入してくれた買い手への
マナーとして、清掃をして感謝の気持ちを込めれば、
気持ちよく物件を引き渡しできます。

 

また、引越し業者に依頼しないでご自身で引越しを
される方は、必ず物件の養生を行うようにしてください。

 

大きな家具などを出すときに、壁などを傷つけて
しまう恐れがあるからです。

 

契約した際の現状から変わっている箇所は、
特約がない限りは補修する必要ができてきます。

 

あまり荷物が多いようなら、業者に依頼した方が
スムーズです。

 

物件の養生も行なってくれますし、梱包サービス
も行なっていますので、時間のない方には便利な
サービスです。

 

不動産会社と提携している引越し業者なら割引も
適用になりますので、担当者へ事前に相談しておきましょう。

 

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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From:山下史昭

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随分と秋めいて参りました。

 

夜は寒くなってきたので、
厚めの布団に衣替えしたところです。

 

「暑さ寒さも彼岸まで」

 

というますが、今週が過ぎると、
一気に秋本番ですね。

 

さて、一戸建てや土地の売買契約で引き渡し日までに
境界明示がない場合は、土地測量を行い、
境界を設置することが原則必要になります。

 

売主が境界については分かっていても、
次の買い手と隣地所有者との間で話が
違っていたということが起こり得ます。

 

トラブルにならないためにも、
売り渡し前に隣地境界線を確定して、
次の買い手に引き渡しすることが必要です。

 

境界を明示するためには、
隣地所有者に立ち会いをしてもらい、
境界の確認を行います。

 

スムーズにいく場合もあるのですが、
そうでない場合も多々あります。

 

隣地所有者全員の同意を得て、
境界を確定します。

 

隣地所有者が住んでいたら、
現地にて境界を確認してもらうのは容易ですが、

 

住んでいない場合には、
所有者を探して連絡しなければならないため、
時間と手間がかかります。

 

相続物件などは、元所有者から
新所有者へ連絡しなければなりません。

 

連絡がついても遠方にいたり、最悪のケースは、
行方不明で連絡がつかないということもあります。

 

境界確定には、通常で数ヶ月かかると言われていますが、
隣地所有者が遠方だったりすると１年以上かかることもあります。

 

本来は、売り出しする前に境界明示については
確認しておくことが重要になります。

 

売却を依頼する前から、
不動産会社へ相談をしておくことが得策です。

 

そして、境界明示した際に、越境物が生じることがあります。

 

測量する前にはっきりと分かるものは、
契約前に撤去の有無についての取り交わしを行なっておきます。

 

厄介なのが、測量したら境界が今まで思っていたところと違い、
越境物が生じているというケースです。

 

この場合は、引き渡し前までに隣地所有者と話し合いをして
解決してから引き渡しを行うようにします。

 

そのため通常よりも引き渡しまでに時間を要します。

 

境界明示について境界標がない場合は、
土地家屋調査士や測量士に依頼します。

 

土地売却の依頼を不動産会社にした後に、
不動産会社から紹介を受けて行う場合が大半ですが、
自分で探して依頼することも可能です。

 

費用は２０万円から複雑な案件になると
１００万円程度かかるものまであり、
依頼する前には一度見積をとっておくことをお勧めします。

 

測量費用には幅があるため、売却前には不動産会社から、
費用の目安を確認しておくようにしましょう。

　　　　　　　

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さて、今回は金融機関で借りた残債についてのお話です。

 

売却する物件を住宅ローンで購入している場合は、
土地建物に抵当権が設定されています。

 

抵当権は、借りている資金の返済が滞った場合に、
対象となっている物件を差押して、競売により、
物件処分を行い資金を回収する権利をいいます。

 

この抵当権があると、新たな買主になったとしても、
前所有者が資金を返済しない限り、抵当権を行使して、
物件が処分されてしまいます。

 

契約書にも売主の責任において、
抵当権を抹消することが明記されているので、
そのままの状態では売買は不成立となります。

 

他人へ所有権が渡ってしまうことを避けるために、
新しい買主へ所有権が渡る前に住宅ローンを返済し、
抵当権を抹消することが必要となります。

 

実際には、売買代金で返済するケースが多いので、
その場合は所有権移転と抵当権抹消を同時に行います。

 

要するに、売れた売却代金で金融機関の残債を返すことです。

 

購入者も住宅ローンで購入するためには、
買い手の金融機関とも打ち合わせをしておく必要があります。

 

また、抵当権抹消の書類は、金融機関から取り寄せることになります。

 

個人情報に関わる件ですので、まずは売主から銀行に連絡をいれます。

 

金融機関によっては、２週間から1ヶ月ほどかかりますので、
予め連絡をしておきましょう。

 

実際のやり取りは、司法書士が行うのがスムーズです。

 

金融機関へは、不動産を売却することになったので、
抵当権抹消については司法書士から連絡させることを伝えて下さい。

 

また、残債額も必ず確認しておくようにして下さい。

 

そして、不動産会社の営業担当にも報告して、
取引についての段取りをしてもらうようにしましょう。

　　　　　　　

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先月、出張で東京に行ってきました。

 

ちょうど、去年も同じ時期に行ったのですが、
今年は去年よりも暑くはなかったです。

 

それでも、北海道からいくと、
湿気があって暑さが半端ないです！

 

それと、2日間で荷物が増えてしまい、
移動にちょっと苦労しました。

 

日々資料が増えていくので、
バックを肩からかけていると、
肩が痛くて堪りません。

 

ビジネススーツケースで、
持ち運びが楽なものを探して
みようと思います。

 

さて、今回のブログは、
買主へは何を引き継いだらいいか、
についてお伝えします。

 

売買契約した後は、物件の引き渡しまでに、
買主へ引き継ぐものを準備しておきます。

 

主に引き継ぎものは、

 

鍵、建物図面、確認済証、検査済証、
測量地図及び設備取り扱い説明書などです。

 

マンションの場合は、
管理組合から受け取った管理規約・使用細則や
管理組合総会資料を引き渡します。

 

また、管理組合には、マンションを売却する旨を伝え、
組合員の喪失資格届けを提出しておく必要があります。

 

管理組合が所有者変更を把握してないと、
修繕積立金や管理費が銀行口座から
引き落としされてしまいますので、
後処理が大変になってしまいます。

 

また、駐輪場や駐車場の契約がある場合には、
これも解約をしておく必要があります。

 

駐車場に関しては、十分に台数を確保している
マンション以外では、前所有者が使用していた駐車場を、
次の買い手に引き継ぐことができないこともありますので、
管理組合に確認しておきましょう。

 

一戸建ての場合は、ゴミ置場などについて、
買い手に分かるように、引き継いでおくことが大切です。

 

各家にゴミ箱を設置せずに、１箇所にまとめて
設置しているところは、その町内会で協議に
より置き場所を決めていたりします。

 

町内の誰かの家の前に厚意で置かせてもらっていたり、
空き地・空き家になっているので、設置していること
があります。

 

売却する物件の前にゴミ箱が設置している場合は、
予め買い手に伝えておきましょう。

 

次の買い手が駐車や外構工事もするので、ゴミ箱が
邪魔になる場合には、事前に町内会に言って設置場所
を変更してもらうことも必要になることもあります。

 

また、他の場所に設置されている場合でも、次の買い手には、
ゴミ出しのルールなどを引き継いで、トラブルのないように
しておきましょう。

　　　　　　　

 

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先日、出張で山形市へ行ってきました。

 

山形は山に囲まれているため、暑さが半端なかったですね。

 

冬も寒いそうですが、降雪量は全国都道府県で１位は、

 

なんと「山形」だそうです。

 

一冬に降る雪の量が、県内平均で636㎝(O_O)

 

しかも、雪が重い！

 

それでも、自然に囲まれた環境は、
とっても魅力的です。

 

ゆったりと自然と過ごしたい人には、
ぴったりのところだと思いました。

 

 

さて、宅建業者の業務の中に、売主、買主の意向を確認しながら、
契約書を作成することが含まれています。

 

しかし、契約書を白紙からひとつひとつの条文で毎回作ると、
とても大変な作業で時間も相当かかってしまいます。

 

よって、事前に標準的な書式を用意して、
個々の契約書を作成していきます。

 

通常は、民法に定めのない事項に関する約定、あるいは、
民法の規定と異なる約定（民法に対する特約）を含めて、
不動産取引を正常に行う条項が盛り込まれています。

 

一般的な取引であれば、標準書式をそのまま使用して
売買契約を締結することが可能です。

 

しかし、必ずしもこの範囲でやらなければならないと
いうことはありません。

 

売主と買主の当事者間の合意により、個別に条件を
設定することはよくあります。

 

例えば、特約事項の一つに、売り手が住み替えで
引き渡し猶予期間を設ける場合があります。

 

代金決済を受けてから引越しを手配するため、
決済後もある一定期間の滞在を買い手に認めて
もらうことを条件に契約を交わします。

 

また、売主自身は引き渡し時に清掃はしない代わりに、
専門業者によるハウスクリーニング行ったりします。

 

これについても特約に盛り込み、引き渡しの条件
としておくことが必要になります。

 

特約条項には、いかなる条文も盛り込むことは原則可能です。

 

しかし、「公序良俗」や「強行法規」に違反するものは、
その効力が認められません。

 

公序良俗とは、「社会的妥当性」のことを言いますが、
とても曖昧な内容です。

 

この内容決定については、裁判所の判断に任されています。

 

例としては、買い手が買った後に夫婦で同居することは
認めないとする特約や、ばくち場として借家契約を
結ぶことを条件にしたものがあります。

 

これらは、一般常識や道徳上においてもおかしな条件
にあたるので、認められないとされています。

 

強行法規とは、法令中の規定のうち、当事者間の合意
に関わらず適用されるものをいいます。

 

例えば、民法では瑕疵担保責任については瑕疵を
知った時から１年以内のものに制限しております。

 

その規定の範囲を超えて、期間を設定しているものは、
強行法規が適用されて、１年以上の設定した期間に
ついては効力が認められないことになります。

 

購入申込みを受けた時から、交渉の段階に至るまでの
経緯の中で交渉してきたことを特約事項に記載して、
契約書に反映させることになります。

 

契約書にサインする前に、交渉内容がしっかりと
盛り込まれているかどうか、

 

公序良俗、強行法規に違反しているものがないかなどを、
担当者と一緒に確認しておくようにしましょう。

 

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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