先日、お客様よりご相談を承った案件で、【土地の使用貸借】について
少し解説したいと思います。
使用借権とは、土地に限らず無償で他人のものを利用する権利のことです。
通常は、使用貸借契約によって設定されます。
土地に使用借権を設定した場合は、たとれそれが建物を建てる目的であった
としても、借地借家法の適用外となります。
実際のお客様の案件は以下のようなものでした。
お客様は高齢のため、相続になって親族がもめるのも嫌だということで、
現在所有している不動産を処分されたいというご希望でした。
そして、弊社に一括で依頼をされ、土地などの不動産売却をお手伝い
させて戴きました。
その中で、使用貸借の土地についての案件がとても厄介でした。
実の娘が結婚して家を建てるということで、土地はお客様の
名義にしたまま、そこに娘家族が家を建てて暮らしておりました。
実の娘なので、いずれ贈与して名義変更する予定だったそうです。
そうしたところ、不幸にも10年以上前に娘が他界してしまいました。
孫は3人いるのですが、全員女の子だったので、お嫁に行ってしまい、
現在は、義理の息子一人が家で暮らしております。
孫とは血縁関係があるので、生きている間に贈与すると言ったのですが、
孫たちから拒絶させたそうです。
要するに、もう函館には戻ってこないので、土地をもらっても困るし、
3人分に分けても処分するのが面倒だというのが理由だそうです。
お客様には、義理の息子さんに名義を変更したらどうですかと
アドバイスしましたが、それは【NO】だということでした。
実の娘が亡くなってから、土地を使用貸借しているにも関らず、
地代はもっての外、固定資産税すらも払わなく、堂々と暮らしている
のが許せないそうです。
確かに、一般的に言ったら、いくら親戚とは言え、元妻が他界したら
それなりの地代を払うか、土地を買い取ることをするのが常識だと
思いますが、娘が亡くなって何年も経つのに、全くの梨のつぶて
だったそうです。
お客様には、話し合いで解決するようにいろいろとアドバイスしました
が、話し合いがつかない場合は、法的にどうなるかが問題です。
これは、あくまでもタダで他人のものを使用しているわけですから、
当然使用者は虫のいいことを地主に対して主張できません。
また、使用借権を地主に無断で譲渡・転貸したりということも認められません。
そして、期限や使用目的を定めていない場合は、地主はいつでも
解約できます。
この地主は、義理の息子に土地を貸していたのではなく、亡くなった
実の娘に対して貸していたので、借主が死亡した場合は使用貸借関係
は相続されず終了します。
お客様にこのことをご説明させていただき、今までどうして良いか
分からなく、とても心配していたらしいのですが、相談して随分と気が
楽になってとおっしゃっておりました。
結局、姪の方に手伝ってもらい、とりあえずは義理の息子さんと交渉
することになりました。
ここで、使用貸借についての知識があるのとないのでは、大違い
だということになります。
アイーナホームでは、不動産についてお困りのことはは何でも
ご相談承りますので、お気軽にご連絡下さい。
電話 ０１３８－８３－２６０５
