From:山下史昭
オフィスより、、、
日本全国各地で猛暑で大変なことになっていますが、
お体大事無いでしょうか？
私も、最近営業で表に出ると、この暑さで目眩がして、
身に危険を感じたことがありました。
意識を失うまでではありませんが、
そうなってもおかしくない暑さですよね。
熱中症で病院に運ばれてしまう方もいるようですが、
外出するときは気をつけて、こまめな水分補給を
心がけるようにするようにしましょう。
さて、売買契約すると、民法では危険負担を
買い手が負うとされています。
どういうことかと言うと、売買契約締結後、
引き渡しまでの間に、売り手にはどうしようない
理由によって、物件の引き渡しが履行できなく
なってしまうことがあります。
例えば、台風、地震、津波などの自然災害や
隣家からの失火により建物が類焼したなどの人災などで、
目的物を使用することができなくなってしまうことです。
そうなった場合は、誰がその責任を負うかというと、
契約後は買い手に責任があるとされ、決済日までに
代金を支払わなくてはなりません。
でも、売買契約を締結しただけなのに、危険負担
も買い手に負わせるのは、よく考えると酷な話ですよね。
売買当事者間は公平であるべきで、一方が不利に
なる契約は望ましくありません。
そこで、売買契約書には、
「引き渡し前の滅失・毀損の解除」
という条文が盛り込まれています。
「本物件の引渡し前までに、天災地変その他売主または
買主のいずれの責にも帰すことがで出来ない事由によって
本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主
に引渡するものとする。」
この条文を入れることで、民法の規定よりも優先させて、
不利な契約を回避しているわけです。
また、毀損して修復可能な場合は良いのですが、建物が
全焼したなどにより、建て替えるほどの多額の費用に
なった場合はどうするのか、という問題が起こります。
建物を使用できる状態でなく、売主も修復が困難である
場合は、買主に契約解除権があります。
すなわち、契約を白紙撤回することができるということです。
ただし、解除できるのは買い手に権利があるので、
そのまま引き渡しを受けることも可能です。
古家は解体するので、壊れていても特に問題ない場合
などは、そのまま引き渡しを行えます。
不測の事態が起きることは滅多にありませんが、
万が一の場合を考えて対処することは大切です。
売り手として、建物の毀損や滅失を避けるためには、
引渡前までは保険加入をしておくと良いでしょう。
地震や津波などもカバーできるものを引渡日まで
加入しているかをチェックして、有事の事態に備えましょう。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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