From:山下史昭
オフィスより、、、
運動会は、先週無事に終わりました。
天気も良く、子供達の頑張りに熱い声援を送り、
思い出の一ページとなりました。
でも、日焼け止めを顔には塗ったのですが、腕には塗らず、
今は皮がむけて大変なことになっています。。。
さて、天気が良いせいか、不動産売買も忙しくなっています。
物件の状態がどのようになっているのかを一番よく知る売り手は、
引き渡し前にその事について明確にしておく必要があります。
今は特に問題がない状態でも過去のことについては、
物件を内見しただけでは分からない場合があります。
例えば、過去に雨漏りがあり補修した場合。
すでに補修してあるので、今はよく見ても全く分からない
という時に、このことについて触れなくてもいいのかというと、
そうではありません。
売主が知り得る欠陥については、全て告知が必要です。
北海道ではあまりありませんが、シロアリの被害なども同様に、
過去に被害に遭い、修理した場合でも報告する必要があります。
それと、建物の躯体などに直接かかる事項の他に、
「心理的瑕疵」があります。
「心理的瑕疵」とは、物件そのものの欠陥ではなく、
買主が購入を決める際に、気持ちの問題で判断を
躊躇するようなものを言います。
例えば、自殺、他殺、孤独死、火災、建物周辺での事件、
事故、嫌悪施設の存在、そして、指定暴力団事務所が
あるかなどをいいます。
このようなことがあった物件については、売り出し前に
不動産会社に話を済ませて、対策をとる必要があります。
瑕疵担保責任については、個人間売買の場合は「免責」
にすることができます。
つまり、購入後に瑕疵が見つかった場合でも、売主は
瑕疵担保責を免れることができます。
しかし、免責になる場合は、「隠れたる瑕疵」について
のみです。
「隠れたる瑕疵」とは、売主も知らなかったという欠陥
のことをいいます。
事前に知っていたもので告知をしていなかったものに
ついては、瑕疵担保責任を追うことになります。
瑕疵担保責任を負うことになると、瑕疵を補修、修理するため
の費用を請求されたり、購入するための目的が達せられない
場合は、買主から契約解除されてしまう恐れが出てきます。
こういう事態を避けるためにも、売却前に一度チェックして
おくことが重要です。
引き渡し直前に行おうとすると、伝え忘れや見落としが発生
して、記載ミスにつながることがありますので注意して下さい。
物件の状態によっては、瑕疵保険の加入も検討すべきでしょう。
保険加入の前には、必ず建物検査を行いますので、物件の状態
が分かるととも、引き渡し後に建物に何かあった場合でも、
保証がつきます。
売り出す前には、不動産会社の担当者から瑕疵についての説明
をしっかりと受けて、トラブルがないように、物件告知書を
取り交わしておくようにしましょう。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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