物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

明日には、新元号が発表される予定です。

 

何になるんでしょうか？

 

マスコミを通じて、いろいろな元号案が出ていますよね。

 

でも、発表前に人気になっているものは、取り上げられないようです。

 

元号を決める６つの点として、

 

• 「国民の理想としてふさわしいような、よい意味」
• 「漢字２字」
• 「書きやすい」
• 「読みやすい」
• 「これまでに元号またはおくり名として用いられたものでない」
• 「俗用されているものでない（広く一般に使われていない）」

 

これらにいくつかの条件を加味して決定されるそうです。

 

いよいよ新しい時代の幕開けですね。

 

昭和の時代は、「明治」がとても昔に感じてました。

 

新元号世代から、そんな風に見られるのかぁと思うと、
何だが不思議な気分です。

 

さて、今日のブログは、買い手が住宅ローンで購入する場合の
お話です。

 

個人が住宅を購入する際には、現金で購入するケースは
それほど多くはありません。

 

住宅ローンを借りて購入するケースがほとんどです。

 

住宅ローンの利用可否は、物件の評価によっても違ってきますが、
借りる人の属性によるところが大きくなっています。

 

属性とは、職業、年収、勤続年数、職種、借り入れの有無
などをいい、トータルして審査します。

 

買い主が住宅ローンを利用する場合、ほぼ必ず
「住宅ローン特約あり」で申し込んできます。

 

通常は、売買契約した後に、金融機関の本審査を受けて、
ローンの承認を受ける必要があります。

 

万が一、住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約を
白紙撤回できるように、「住宅ローン特約」をつけて
契約するのが一般的です。

 

無事にローンが通ればいいのですが、問題は通らなかった場合、
長くて３週間は時間をロスしてしまうことになります。

 

ローン特約は、買い手の違約金回避のための条項という性格
が強いため、売り手にとってはリスクが出てきます。

 

長くて３週間は、販売自体をストップしておかなければ
いけません。

 

その後に本当に買える人が来ても、最初に申し込んだ買い手の
結果がでるまで、待ってもらわなければならないことになります。

 

申込書をもらっただけで、住宅ローン利用があるにも関わらず、
「商談中」としてしまい、他の買い手を遮断してしまう
不動産会社は今でも多くあります。

 

ローンが通らない場合のリスクに備えて、何か対策をとっておく
ことが大切になります。

 

対策の一つ目としては、購入申込書に書かれた買い手の職業、収入、
資金計画などから、審査が通るかどうかの推測することです。

 

資金計画から年収に対して借り入れが多いとか、職業が小規模な
自営業で、審査に通りづらいとか、ある程度の内容で予測を
立てることができます。

 

対策の２つ目としては、購入申し込みをしようとする前に、
金融機関で本審査前に受けることができる「事前審査」を
受けてもらうことです。

 

事前審査は、正式な本審査ではありませんが、借りる方の属性を
本審査と同じように審査をかけます。

 

事前審査の仮承認が降りれば、よほどのことがない限り、売買契約後
に白紙撤回されるリスクは大幅に無くなります。

 

担当している不動産会社の営業マンに、買い手の情報を教えてもらい、
事前審査の承認可否についても報告してもらうようにしましょう。

 

そして、仮承認が出てから、販売活動継続について検討するよう
にすれば、時間のロスも防ぐことができますので、ぜひ覚えておいて下さい。

　　

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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From:山下史昭

函館市高松町より、、、

 

函館市高松町でもリフォーム工事始まっています。

 

中古住宅で２０年も経過すると、屋根外壁の補修が出てきます。

 

やはり長く住むには、外回りをしっかり補修メンテしないといけません。

 

今回は、ある地元ハウスメーカーの家でしたが、補修では長期間住むことが
難しいため、屋根と外壁の張替えを提案させて戴きました。

 

そうすることで、家の見栄えもよくなり、これから先も永く
お住みになることが出来ます。

 

お客様と、何度も打ち合わせを重ねて、外観の仕様が決まりましたので、
工事をスタートさせました。

 

一見何とも無さそうな外観ですが、屋根と外壁がかなり傷んでいます。。。

 

 

 

 

 

雪もすっかり解けたので、足場掛けスタートです。

 

 

 

 

既存の外壁撤去し、下地補修を行います。

 

 

 

 

 

 

玄関前の屋根と本屋根の撤去も行い、ルーフィング施工をしていきます。

 

ちなみに、ルーフィングとは防水シートのことです。

 

後から雨漏りの原因にならないよう、しっかりと防水シートも貼っています。

 

 

 

 

 

 

 

 

そして、屋根材が搬入されたので、クレーンで吊り上げて
屋根の上まで運びます。

 

職人さん総出で行うので、結構大変です。

 

 

 

 

本屋根屋根板金施工も本格的に始まりました。

 

 

 

 

 

 

 

あとは、収まりをしっかりと行えば完成です。

 

そして、お客様との打ち合わせて、一番時間のかかった
外壁工事が、いよいよ始まります。

　　　　

どのように仕上がるのか、楽しみですね。

　　　

それでは、次回の中古住宅リフォームブログをお楽しみに♪

 

ー中古住宅リフォームで新築並み暮らしを
　山下史昭

 

 

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From:山下史昭

函館市深堀町より、、、

 

函館市深堀町リフォーム工事もそろそろ大詰めを迎えております。

 

先週に引き続き、深堀小学校グランド裏の一戸建ての
リフォーム工事中です。

 

 

1階のストーブですが、こちらも新品に取り替えるのに、
既存のストープを撤去しました。

 

 

 

 

新しいストーブと外壁に排気トップを設置して無事終了　

 

 

 

 

 

 

以前のロスナイは、下の写真のタイプでしたが、

 

 

 

 

 

新しいロスナイに変わり、デザインのスッキリしました。

 

 

 

 

この照明も建築当初は斬新なものだったと思います。

 

 

 

 

 

 

それでも、LEDに交換した方が電気代も安くなり、デザインもスッキリ
するので、全室変更しました。

 

 

 

 

 

 

TV付きではないドアホーンですが、誰か来たかモニターがないので、
確認できません。

 

 

 

 

モニター付ドアホーンにかけることで、カメラで確認でき、
不在の時には録画もしてくれます。

 

 

 

 

今回は、あたらにトイレに２４時間換気システムを設置しました。

 

 

 

 

 

来週には、玄関ドアの取り付けと外構工事が本格化します。

　　　　

 

　　　

それでは、次回の中古住宅リフォームブログをお楽しみに♪

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

平成３０年４月より、宅地建物取引業法が改定になり、
新たに「建物状況調査（インスペクション）実施の有無」
の開示義務が加わりました。

 

それと言うのも、日本における中古住宅の流通量は
年間17万戸前後で横ばい状態が続いています。

 

その一方で、2013年における日本の空き家が820万戸に上り、
増加の一途を辿っております。

 

この現状の中で、空き家の増加を食い止めるためには、
中古住宅の流通量を増やすことが急務となっています。

 

しかし、中古住宅の市場は、今だに透明性が低く、
消費者が不安を抱えていることなどの課題が多くあります。

 

新築住宅の所得者に対するアンケートでは、中古住宅を
選択しなかった理由として、

 

• 「隠れた不具合が心配だった」
• 「耐震性が断熱性など品質が低そう」
• 「給排水管などの設備の老朽化が懸念される」

 

などの理由が７割以上にも上り、中古住宅の品質が明らかで
ないことが中古住宅の購入のネックになっています。

 

そこで、購入前にインスペクションすることで、中古住宅の
品質チェックを行い、透明性を高めることが大切になるわけです。

 

インスペクション自体は、単なる検査です。

 

インペクションが定着してくると、チェック機能が働き、
適切な維持管理が事前に行われるようになることが、
これからは重要になります。

 

具体的に、建物調査とは、以下のものになります。

 

• 建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ
• 雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況

 

を目視、計測等により調査することです。

 

また、ある一定基準をみたす中古住宅には、
「既存住宅売買瑕疵保険」への加入が可能です。

 

保険があることで、万が一の場合でも保証が
つくので、購入者が安心して既存住宅の取引を行えます。

 

そして、契約前には、買い手からインスペクションを
実施したいと要求されることがあります。

 

売り主がすでにインスペクションを実施していても、
買い手が自分で手配した第三者に再度インスペクションを
依頼したいと考える慎重な買い手もいます。

 

買い手がインスペクションを実施したい場合は、
売り手の許可を必要とします。

 

売り手側で事前に建物検査を実施していれば、新たに
問題が出てくることはあまり考えられないので、
買い手の要望には応じてあげましょう。

 

ただし、買い手側で建物検査をしてから、購入するか
どうかの回答をしてこない場合は、その買い手に長く
拘らなくても良いでしょう。

 

次の買い手が見つかったら、インスペクション結果を
公表して、問題がないようなら、そちらを選ぶというように、
臨機応変に対応していきましょう。

　　

　　　　　　　

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From:山下史昭

函館市深堀町より、、、

 

もうすっかり街中の雪も解けて、リフォーム工事
もかなり忙しくなってきました。

 

先週に引き続き、深堀小学校グランド裏の一戸建ての
リフォーム工事中です。

 

 

 

 

 

２階のストーブの取り付けですが、灯油タンクをおいての給油
は使いづらいので、オイルリフターを設置して給油口を取付け
しました。

 

 

 

 

これからは、ポリタンクを二階まで運ばなくても大丈夫　

 

ストープも新品になりました♪

 

 

 

 

シューズボックスも新しく取付けしています。

 

 

 

 

2階の納戸をウォークインクローゼットにリフォームして
建具を取付けました。

 

 

 

 

キッチンの取り付けも終了し、レンジフードも収まりました。

 

 

 

 

足場もすっかりとれて、これからいよいよ外構工事が本格化します。

　　　　

 

　　　

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