From:山下史昭
オフィスより、、、
住宅ローンで新築した家を売却する際に、残債以上で売れれば
良いのですが、必ずしもそうでない場合があります。
売れた金額から経費を差し引いた分で残債を返済できない場合、
譲渡損失（購入した時よりも安く売却した場合に生じる損失）
となります。
不動産の売却により発生した損失は、通常の場合、給与所得
などの他の所得と損益通算できないのが原則です。
しかし、一定の要件を満たすのであれば、損益通算することが
可能で、結果として支払う所得税を軽減することができます。
この特例には、２つの種類があります。
今回は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
について説明します。
個人が、所有期間が５年超の居住用財産を売却した場合、譲渡損失が
発生した時は、給与所得などほかの所得と損益通算できる特例です。
さらに、損益通算をしても控除しきれなかった譲渡損失は、
翌年以後３年以内の各年分の総所得金額等からの繰越控除
することができます。
また、控除できる限度額は、住宅ローンの残債から売却価格
を引いた残りの額となります。
また、この特例に当てはまる要件は以下の通りです。
・自分が住んでいる住宅を売ること。
・以前に住んでいた場合には、住まなくなってから３年目
の１２月３１日までに売ること。
・売却の１月１日における所有期間が５年を超える住宅であること。
・売却した住宅の売買契約日の前日において、その住宅にかかる
償還期間１０年以上の住宅ローン残高があること。
・売却した年とその前年以前３年間に、ほかの譲渡損失の繰越控除
の適用を受けていないこと。
・繰越控除を受ける年分の合計所得金額が３，０００万円以下であること。
・売却する年の前年、前々年において、「居住用財産の３，０００万円
の特別控除」 、「特定居住用財産の買換えの特例」、「居住用財産
の軽減税率の特例」の適用を受けていないこと。
・住宅の売却金額が住宅ローン残債を下回っていること。
売却しても住宅ローンを返済しきれないという理由で住替えを断念する
ことのないようにするための時限措置です。
平成１６年に創設され、その後は延長を繰り返し、平成３１年１２月３１日
までの適用となっています。
売却しても住宅ローン残債が発生するようなケースでは、事前に繰越控除
の適用を受けらるかどうか、担当者へ確認をとり、対策を立てておくよう
にしましょう。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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