From:山下史昭
オフィスより、、、
物を売って儲けが出れば、税金がかかってきます。
不動産も一緒で、売却して利益がでたら、税金がかかってきます。
不動産を売った時にかかる税金を、「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税は、次のように計算します。
譲渡所得税額 ＝ 課税譲渡所得 x 税率（所得税・住民税）
このうち、「課税譲渡所得」の計算は、次のようになります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 ー（取得費＋譲渡費用）ー 特別控除
譲渡収入金額は、不動産を売った時の売却代金になります。
取得費は、不動産を購入した時の費用のことです。
取得費としてあげられるのは、購入時の仲介手数料、契約書に貼る印紙代、
登記費用、不動産取得税、取得後支出した補修・改修費用などがあります。
また、購入当時から何十年も経過すると、当時の領収書や契約書などが
証明するものがない場合があります。
その時は、売却価格の５％を概算額として、取得費に計上することが
できます。
譲渡費用は、売却したときにかかった仲介手数料、測量費、
契約印紙代などです。
「特別控除」とは、マイホームなどを売った時に譲渡税がかかる場合に、
ある条件を満たせば、特例として税金の控除が受けらる額となります。
特別控除の適用がなく、譲渡収入から取得費と譲渡にかかった費用を
差し引いた金額がプラスになれば、最終的に譲渡税が課税されます。
そして、大切な点として、税率は住宅を取得してから売却するまでの
期間によって、大きく変わってきます。
期間５年以下は「短期譲渡所得」で、期間５年超は「長期譲渡所得」
となります。
税率は、短期で39.63%（取得税30.63%、住民税9%)、
長期で20.315%（取得税15.315%、住民税5％）となります。
例として、課税譲渡取得が、800万円だったとすると、短期譲渡なら
317万400円、長期譲渡なら162万5,200円になります。
長期譲渡では、短期譲渡のほぼ２倍の税金を支払うことになります。
短期と長期の区別は、所有期間によって決まります。
売却した年の１月１日現在において、所有期間５年以下か、
５年を超かにより区別が決まります。
例として、２０１３年６月２日購入した物件の引き渡しがあり、
２０１８年７月１日に売却して引き渡した場合について見てみましょう。
所有期間は、暦では５年１ヶ月なので、５年超となります。
しかし、税務上の所有期間は、先ほども説明したように、
売却した年の１月１日となりますので、
「２０１３年６月２日から２０１８年１月１日」となり、
４年７ヶ月となります。
不動産売却する際には、短期か長期かで税率が大きく変わりますので、
訪問査定の際には、不動産会社の担当者へ確認してもらうようにして下さい。
また、特別控除が適用されるか、されない場合は実際にどのくらいの
税金がかかるかを、不動産会社に調べてもらうようにしましょう。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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