物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

物を売って儲けが出れば、税金がかかってきます。

 

不動産も一緒で、売却して利益がでたら、税金がかかってきます。

 

不動産を売った時にかかる税金を、「譲渡所得税」といいます。

 

譲渡所得税は、次のように計算します。

 

譲渡所得税額 ＝ 課税譲渡所得 x 税率（所得税・住民税）

 

このうち、「課税譲渡所得」の計算は、次のようになります。

 

課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 ー（取得費＋譲渡費用）ー 特別控除

 

譲渡収入金額は、不動産を売った時の売却代金になります。

 

取得費は、不動産を購入した時の費用のことです。

 

取得費としてあげられるのは、購入時の仲介手数料、契約書に貼る印紙代、
登記費用、不動産取得税、取得後支出した補修・改修費用などがあります。

 

また、購入当時から何十年も経過すると、当時の領収書や契約書などが
証明するものがない場合があります。

 

その時は、売却価格の５％を概算額として、取得費に計上することが
できます。

 

譲渡費用は、売却したときにかかった仲介手数料、測量費、
契約印紙代などです。

 

「特別控除」とは、マイホームなどを売った時に譲渡税がかかる場合に、
ある条件を満たせば、特例として税金の控除が受けらる額となります。

 

特別控除の適用がなく、譲渡収入から取得費と譲渡にかかった費用を
差し引いた金額がプラスになれば、最終的に譲渡税が課税されます。

 

そして、大切な点として、税率は住宅を取得してから売却するまでの
期間によって、大きく変わってきます。

 

期間５年以下は「短期譲渡所得」で、期間５年超は「長期譲渡所得」
となります。

 

税率は、短期で39.63%（取得税30.63%、住民税9%)、
長期で20.315%（取得税15.315%、住民税5％）となります。

 

例として、課税譲渡取得が、800万円だったとすると、短期譲渡なら
317万400円、長期譲渡なら162万5,200円になります。

 

長期譲渡では、短期譲渡のほぼ２倍の税金を支払うことになります。

 

短期と長期の区別は、所有期間によって決まります。

 

売却した年の１月１日現在において、所有期間５年以下か、
５年を超かにより区別が決まります。

 

例として、２０１３年６月２日購入した物件の引き渡しがあり、
２０１８年７月１日に売却して引き渡した場合について見てみましょう。

 

所有期間は、暦では５年１ヶ月なので、５年超となります。

 

しかし、税務上の所有期間は、先ほども説明したように、
売却した年の１月１日となりますので、
「２０１３年６月２日から２０１８年１月１日」となり、
４年７ヶ月となります。

 

不動産売却する際には、短期か長期かで税率が大きく変わりますので、
訪問査定の際には、不動産会社の担当者へ確認してもらうようにして下さい。

 

また、特別控除が適用されるか、されない場合は実際にどのくらいの
税金がかかるかを、不動産会社に調べてもらうようにしましょう。

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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From:山下史昭

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居住用の新築住宅は住宅ローン減税対象ですが、
中古住宅購入でも適用を受けられます。

 

中古住宅で減税の対象になるのは、

 

・床面積５０㎡以上の住宅
・築後２０年以内（耐火建築物は２５年以内）
・上記よりも築年が経過しているものは耐震基準に適合していること

 

となります。

 

つまり、中古住宅では築２０年以内、耐火建築物である
鉄筋コンクリートのマンションなら床面積が５０㎡を超えていれば、
築２５年以内のものが対象となります。

 

また、基準の築年を超えていても、新耐震基準に適合していれば、
住宅ローン減税の適用を受けること可能です。

 

しかし、現実的には、耐震基準の適合を受けるのに多額の費用が
かかることがあるため、適用築年を超えたものは、税制優遇を
受けられないとしてしまう不動産会社がほとんどです。

 

そこで、その他に減税を受けられる方法として、既存住宅かし売買保険が
適用になれば、発行される保証書により減税を受けることが可能になります。

 

保険適用になるためには、建物診断を受けて、ある一定基準以上
を満たす必要があります。

 

仮に、ある一定基準以上にみたない時には、補修をしてから再検査
を受けることになります。

 

それで検査にパスすれば、保険を付保することが可能になります。

 

保険が付いて住宅ローン減税が受けらるとなれば、税金が最大で
４００万円の控除になり、万が一の時には保証もつきます。

 

買い手へのアピールポイントが高まり、物件の付加価値も
上がることになります。

 

実際に、私が担当した昭和５９年に建てられた築３２年一戸建
てでしたが、査定をしたときにとてもいい状態だったので、
建物検査を依頼したところ、かし保険が付保できることが分かりました。

 

住宅ローン減税の適用が受けらることと、万が一の場合に瑕疵保険
を付保することで保証が受けることをアピールして、早期売却を
成功させました。

 

もし売り手がこの制度を知らなけらば、アピールポイントに乏しいまま、
希望通りの売却は見込めなかったかもしれません。

 

瑕疵保険や住宅ローン減税については、専門で売買を行っていない
不動産会社では、よく理解できてないところ多くいます。

 

住宅ローンが適用となる築年数を超えている一戸建て・マンション
の売却をする場合には、売出前に瑕疵保険が適用になるかどうか、
担当者にはしっかりと調べてもらって下さい。

 

そして、適用になるようでしたら、【住宅ローン控除適用可】と
しっかりとアピールしてもらいましょう。

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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From:山下史昭

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住宅をローンで購入する際に、家を買った人が申請すると、
本来払うべき所得税・住民税が控除される制度です。

 

新築に限らず、中古でも住宅ローン減税は適用になります。

 

これは、家を購入する人が使える制度なので、売る側には
関係ないと思っている方もおられますが、そうではありません。

 

購入する人にメリットがあるということは、
当然【売りやすい】ということです。

 

同じような売り物件と比べられた場合に有利な条件で
販売ができるわけです。

 

住宅ローン減税で、150万円の節税ができる家と
そうでない家があったら、前者を選べば、
150万円安く家を購入したのと、同じことになります。

 

住宅ローン減税が適用になると、年末時点の住宅ローン残高
の１％にあたる額が所得税および住民税から控除され、
それが１０年間続きます。

 

住民税から控除される場合は、所得税から控除しきれなかった
残りの部分で、上限額（13万6,500円）が定められています。

 

売主が個人の場合、最大控除額は10年間合計で400万円です。
（平成33年12月31日まで）

 

これは、年末時点の住宅ローン残高が4,000万円以上が10年
続いたケースに該当します。

 

この場合、4,000万円 X 1％ ＝ 40万円が、本来支払うべき
だった所得税から毎年差し引かれ、それが10年間継続する
ということです。

 

認定長期優良住宅や低炭素住宅については、最大控除額が
100万円増えて、500万円まで減税を受けることができます。

 

この住宅ローン減税が適用される有無について、不動産売買
ではとても大切な要素です。

 

なぜなら、住宅を購入する70％以上の方が、住宅ローンを
利用して購入するため、購入する方への説明は必須事項に
なっています。

 

それでは、どうすれば住宅ローン減税が適用になるのでしょうか？

 

次のブログで、住宅ローン減税が適用になる要件について、
お話していきます。

　　

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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