物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

新築を購入してから10年以上経過すると、修理する箇所
が立て続けに出てきます。

維持管理をあまりしてこなかった場合は、傷みが出ている
ところもありますので、売却前にインスペクションする
ことをお勧めします。

今年の４月から、契約前にする重要事項説明において、
建物診断を有無を説明することが義務付けられました。

購入する側としては、しっかりと検査をしている住宅の方が
安心感がありますので、建物診断を購入前にリクエストする
ことも珍しく無くなっています。

何れにしても新築は１０年を超えると、瑕疵担保保証が切れて
しまいますので、維持管理の対策をとることが大切です。

まずは、インスペクションにより建物状態を把握します。

屋根、壁、基礎、床の傾きなどをチェックして、今後の
維持管理計画の作成を行うといいでしょう。

マイホームの修繕を怠っても、すぐに命が危険にさらされる
ことはありません。

しかし、問題が発覚した時には、かかる費用は莫大で、地震
があれば命の危険にもさらされます。

多額な費用がかかるような問題が発生する前に、定期的な
維持管理を心がけると良いでしょう。

ちなみに、マンションは、管理組合により【修繕積立金】が
区分所有者から集金されているので、共有部分の屋根、基礎、
外壁などの部分については、個人で修繕する必要はありません。

戸建の場合は、個人の管理になりますので、修繕が発生した時
に自ら費用をかけて行う必要があります。

修繕箇所によっては、多額の費用がかかるため、本来であれば
マンションと同じように、月額１万円以上は積立を行なって
おく必要があります。

マンションなら管理規約により強制的に積立金が口座から
引かれますが、戸建は自ら管理しているため、修繕費用を
積み立てている方は少ないのが実情です。

家の売却に備えて、点検や修繕したところについては、時系列
にメモ程度でいいので、用意しておくことが大切です。

マンションも、管理組合に問い合わせして、大規模修繕の履歴等
は事前に取り寄せておきましょう。

また、故障している箇所がある場合は、積立金がある場合は、
それで補修をしておくとよいでしょう。

修繕に多額に費用がかかる場合は、予め担当者に相談してから、
どのようにするのかを決めてから販売準備に入るようにしましょう。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

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From:山下史昭

オフィスより、、、

不動産の相場を知る最も手軽で費用のかからない方法は、
何と言っても「チラシ」です。

近所で売り出された中古住宅や同じマンションのチラシ
を見かけたら、必ずとっておき集めておきます。

手軽にできる売出価格比較方法で、近隣不動産価格の
相場感を知ることができます。

一戸建てなら、土地、建物の広さに確認し、築年数に
注目して、価格を比較していきます。

そして、できれば建物については、価格を出して
おくようにしましょう。

建物の再調達価格（現時点で新築した場合の価格）は、
地方によってもばらつきがありますが、
木造で１６万円/平米が平均単価となります。

中古住宅の価格を求めるには、築年数が経って
減価した分を差し引いて、再調達価格と掛け合わせます。

木造の減価償却期間は税法上の２２年として、計算式は
次のようになります。

木造の建物価格＝再調達価格 X （２２年ー経過期間）÷ ２２年（耐用年数）

例えば、築１２年で、延べ床面積１１０平米であれば、

１６万円/平米 X １１０平米 X （２２ー１２）÷２２ ＝ ８００万円

となります。

土地価格は、路線価格や公示価格を参考にして、地域の相場感を
つかんでおくと良いでしょう。

マンションなら、１平方メートルあたりの単価に直して計算し、
平米あたりの価格を割り出します。

同じマンションの別の部屋が７０平米で１，０００万円としたら、

１，０００万円 ÷ ７０平米 ＝１４．２万円/平米

で、１平米あたりの単位価格を知ることができます。

そして、自分の所有する部屋が７８平米だとすると、

「１４．２万円 X   ７８平米 ≒ １，１１０万円」

とおおよその価格を割り出せます。

マンションの場合は、同じマンションで同じ間取りでも
階層により価格が異なってきます。

一般に、階層が高いと景観が優れているという観点から
価格は上がります。

チラシから相場を知るのは、手軽でとても良い方法です。

また、その他、新聞広告などにも定期的に掲載されて
いますので、切り抜いて集めておきましょう。

しかし、最近はインターネットのみで宣伝することも多く、
宣伝広告にあまり費用を掛けない不動産会社もいます。

そのため、急に集めようと思ってもなかなか集められないため、
売却を考えたときから新聞・チラシを収集しておくことを
お勧め致します。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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From:山下史昭

オフィスより、、、

全国的に空き家が増えており、今では社会問題になっていますが、
「売りたい」相談は年々増え続けております。

「転勤になったので家をどうしよう？」

「相続してから何も手をつけてなかったので、そろそろどうするか考えたい」

「今の家を売って住み替えしたい」などなど、、、

以外と不動産売りたい方は多いのです。

でも、現実問題では、不動産は「買う」よりも「売る」が難しいと
言われています。

都心の一等地でさえすぐに売れない時代です。

物件の良し悪しに関わらず、売却には一苦労することが多々あります。

そこで、不動産を買うよりも売るのが大変な理由についてお話しします。

一番目に、現在の市場は物件が豊富にあるため「買い手市場」
であることが挙げられます。

バブル崩壊からデフレ経済となり、金融緩和政策を行なっていても、
物価は上がらず、物の値段は下がり続けています。

バブル時代は、不動産は希望価格で売れることが当たり前でしたが、
今では売り手が強気で値段を決めることが難しいのが現実です。

そして、２番目は、「売りたい価格」と「売れる価格」との違いです。

査定してもらっで売れる価格が1,300万円で、売りたい価格が
1,800万円の場合は、どうでしょうか？

売りたい価格に買いたい人がいれば売買は成立しますが、そこに
買い手がいなければ、どんなに不動産会社が頑張っても売れません。

買い手市場の今は、売れる価格よりも大幅に金額を上回って
販売するのは難しいと言えます。

あまり売りたい価格にこだわりすぎてしまうと、物件が
売れ残ってしまい、「問題物件」として認知されてしまう
恐れがあります。

そうなると、査定価格以下でしか売れなくなるため、
結局損をしてしまうことになります。

そして、３番目は、売るには広告宣伝が重要になります。

買うときは、あるものから探せばいいので、広告宣伝する
必要はありません。

それとは逆に、売るにはどんなに良い物件でも買いたい方
を探すことから始めることになります。

買いたい方に物件の魅了を伝えるためには、複数の広告媒体
に経費をかけて掲載し、不動産会社のノウハウを駆使する
必要があります。

スムーズな売却をするためには、高値で売れるとの甘い誘惑
に駆られることなく、先ずは適正価格を知ることが大切です。

訪問査定を依頼した時には、売却に強く実績がある会社から
データをもらい、適正価格を見極めて、売出価格を検討する
ことをお勧めします。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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オフィスより、、、

不動産会社の査定価格がいくらになるか聞く前に、
自分で不動産価格を調べる方法があります。

土地には様々な目的に応じて、目安となる価格が
複数付けられています。

実際には「一物四価」もしくは「一物五価」と言われています。

一物五価格の５つの価格とは、「実勢価格」、「公示価格」、
「固定資産税評価額」、「路線価格」、「基準地標準価格」
の５つが該当します。

この中で、「公示価格」は一般の土地取引価格の指標となります。

立地がよく人気の高い地域では、公示価格より高く取引される
ことがあります。

また、逆に人気のない地域では公示価格よりも低い価格でしか
取引されていないケースもあります。

公示価格を１００とすると、路線価格は８０程度、固定資産税評価額
は７０程度になります。

路線価格は国税庁のホームページでも確認することができます。

しかし、一部の地域では路線価格が公表されていない市町村もあります。

その場合は、納税通知書に記載されている固定資産税評価額より
７割で割り戻すことで、公示価格相場を知ることができます。

「公示価格に等しい土地価格 ＝ 路線価格 ÷ ０．８
または、固定資産税評価額 ÷ ０．７」

また、その他の調べ方としては、インターネット上で
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」があります。

過去に実際に行われた不動産取引を検索することができます。

しかし、すべての取引が載っているわけではないので、ある程度
の目安と考えて価格を調べるには有効です。

そして、次に戸建の建物価格の求め方ですが、一般的な不動産会社
も使う方法として、「再調達価格」を割り出します。

再調達価格は、現時点で新築した場合の価格となります。

「建築着工統計調査」によれば、木造なら１平方メートル当たり
約16万円程度です。

この価格に床面積をかけると再調達価格となります。

中古住宅は年数が経つと建物が減価償却されていきますので、
その分を引いて価格を割り出していきます。

木造では、税法上の法定耐用年数が２２年と定められていますので、
こちらを採用するケースが多いです。

よって、建物価格を割り出すには以下の計算となります。

建物価格＝ （再調達価格） X 【（耐用年数ー経過年数）÷ 耐用年数】

例えば、築１０年で１００㎡の戸建であれば、

再調達価格＝ １６ 万円/㎡ X １００ ㎡ ＝ １，６００万円

１，６００万円 X 【（２２ー１０）÷ ２２】＝ ８７２万円

となります。

この式では、簡易的に建物価格を知ることができますが、
付加価値等は考慮されていません。

この価格をもとに、どれだけ付加価値があるかは、建物診断などの様々
な方法を使い、建物価格を高めていくことになります。

そして、付加価値については、プロである不動産売買の
担当者へ訪問査定してもらい、詳細を調べてもらうことが
必要となってきます。　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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オフィスより、、、

不動産売却する際に、検索でキーワードを入力すると、

「たったの６０秒 住宅の売却査定」

「あなたの不動産いまいくら？今すぐ査定額チェック！」

という広告が検索上位にいくつも出てます。

そこをクリックすると、一括で複数の不動産会社に査定して
もらえることが書いてあります。

そして、物件情報と利用者の情報を入力することで、後から
査定について大まかなものがメールで送られてくる仕組みです。

この一括査定サービスは、無料で手軽に査定してもらえるので、
売却を考えている人にはとても便利なサイトです。

机上査定では、売却する際にある程度相場を知ることができます。

ただし、大雑把な査定価格なので、本当に売れる価格とは限りません。

実際に売却を行うときには、訪問査定で対応してもらうことになります。

会社によっては無料で行っていますので、近い将来売ろうと
考えている方には、訪問査定の方が適しています。

机上査定で注意しなければいけないのが、実際に物件を見ての
厳密な査定ではないので、価格が実際のものとはかけ離れて
いる場合があることです。

また、売主の気を引いて委任をとるために、無責任にわざと
高い価格を出してくる業者には要注意です。

その価格には、何も根拠がなく、査定書もかなりいい加減な
ものが多いのが特徴です。

委任直後は、何もせず時間が経過してから、「値こなし」といって、
価格を下げるよう、売主に迫ってきます。

そのような業者を見極めがしづらいというデメリットが出てきます。

実際に一括査定を利用したなら、まずは訪問査定してもらう会社
を多くて３社までに絞り込んだ方がいいです。

実際の査定額は相場がありますので、たくさんの業者に聞いても
値段が釣り上げることはありません。

むしろ、かけ離れた高い価格を提示してきたら、その根拠を
わかりやすく説明してくれる場合を除き、除外してもいいでしょう。

訪問査定をしたからと言って、必ず委任をしなくてはならない
ということはないです。

その会社がどのようなサービスをしているのかを、しっかりと
見極めた上で、信頼がおける会社を探すようにしてください。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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　山下史昭

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