物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

売る立場としては、1円でも高くに売れることに
越したことはありませんよね。

 

数社に査定依頼した時に、極端に高い価格を提示
されたら、気持ちがゆらいでしまいませんか？

 

相場に詳しくない売主様なら、根拠のない高額な
査定価格でも信じてしまいますよね。

 

担当者の中には、売主さまから最初に委任を取り
たいがために、高い査定価格を提案してきます。

 

高く査定してくれた業者にお願いしたくなるのが、
人間の性ですよね。

 

少しでも高く売りたいという売り手の欲に漬け込み、
根拠のない価格をつけて媒介を取ろうとする担当者が、
まだ業界に多いのが実情です。

 

相場が1,500万円の物件に、2,000万円の価格をつけても
問い合わせがなければ売れ残ってしまいます。

 

でも、購入しようとする側も素人ですけど、しっかりと
相場を調べているんです。

 

今は、インターネットで土地の公示価格や売出し中の
中古住宅の価格をできますからね。

 

相場よりも極端に高い価格で売り出している物件は、
物件が良くても問い合わせが入らないため、放置状態です。。。

 

売却を成功させるために、買い手に魅力のある価格で
売り出してから、成約するまでの「スピード」が大事
になります。

 

販売期間が経過するにつれて成約できる可能性がある
価格は、どんどん下がっていきます。

 

売出し開始の直後は、購入を検討している方からの
関心度が高く、物件の新鮮度もあります。

 

数ヶ月経過してくると、問い合わせも減り、物件の鮮度
も落ちてきます。

 

しっかりと販売活動しているのに問い合わせがないのは、
価格設定に問題がある場合が多いです。

 

問い合わせがないので、数ヶ月後に査定価格まで下げても、
新鮮度がなくなってしまいます。

 

結局、成約価格は査定価格よりも更に下がってしまい、
時間も浪費してしまう恐れがあります。

 

最初から適切な価格で売り出しておけば、早く売れて
いたかもしれません。

 

あまり欲を出しすぎて、損をしてしまわないために、
不動産価格がしっかりと根拠のある価格になっているか
を見る必要があります。

 

そして、成約価格が査定価格以下にならないように、
価格変更についての時期も、最初から打ち合わせして
おくのがオススメです。

　　

 

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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〒049-0111　北斗市七重浜４−３９−１１

 

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

販売価格設定するのに、かなり迷われる売主様もいらっしゃいます。

 

不動産会社に査定してもらい、例えば1,500万円～1,800万円
くらいと、幅がある金額を提示されます。

 

不動産会社では、あまり理由も説明せず口頭だけで、大凡の価格
だけしか教えてくれないところあるんです。

 

それではどう判断したらいいか分からなくなってしまいますよね。

 

査定価格が低いものと高いものとでは、どのように考えたらよい
でしょうか？

 

これから売却することを検討される方にオススメしたいのは、
三段階で価格設定し、その根拠を確認することです。

 

その３つの価格とは、

 

1.売れたらいいなと思う価格
2.おそらく売れるであろう価格
3. これ以上は値下げできない価格

 

となります。

 

２については、不動産会社が査定する時には、
根拠を示さなければなりません。

 

あまりに低い査定価格で根拠がない場合は、
売却に自信がない会社です。

 

根拠を示さず高値で査定をつけて、売主の気を引く
業者も要注意です。

 

あまりに高い価格では、当然買い手がつかないので、
後から値下げを前提としています。

 

売り手の希望価格が２よりも大きい場合は、
反響数がポイントになります。

 

反響数がない一定期間にない場合は値下げのタイミング
などを決めておくことが大切です。

 

１については、売主さまからのリクエストが多いのですが、
査定金額以上では売れないと断言する不動産会社もいます。

 

査定価格に自信を持っている業者であっても、売り手希望
をあまり受け付けないようなら、他の不動産会社に聞いて
みるのが良いでしょう。

 

そして、3つの価格を事前に打ち合わせておくことで、
安心して任せることができますので、価格設定はとても
大切な作業になります。

 

例として、1.の売れたらいいなと思う価格で、ある一定期間
チャレンジした後に、反響があまりないようなら、価格を２
に速やかに下げていきます。

 

1の売り手の希望価格ですが、市場での相場からあまりに
かけ離れて高くしてしまうと、反響がなくなってしまう
恐れがあります。

 

反響がないと、広告掲載している期間が長くなり、売れ残り感が
ついてしまい、相場よりも安くなってしまう恐れがあります。

 

あまり無茶な高値での価格設定をすると、売り時を逃してしまう
ことになりますので、注意が必要です。

 

売りたい価格がある場合は、訪問査定の際にでも不動産会社の
営業担当者に、率直に聞いてみるのが良いでしょう。　　

 

 

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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　山下史昭

 

 

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From:山下史昭

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競合物件がある場合は、相手の状況を見ながら価格や期間を
決定することになります。

 

気をつけたいのは、競合物件の価格です。

 

相場からかなり高い価格で競合物件が売り出されている場合は、
この価格に吊られてしまうと、売れ残る可能性があります。

 

この場合は、少し様子を見て反響がどうかを少しリサーチ
することが大切です。

 

買い手は物件の情報収集をインターネットで行いますので、
売り手以上に市場のデータを把握しています。

 

相場からかなり高く売値を設定してしまうと反響がないばかりか、
結局値下げせざるを得なくなり、相場を下回ることが出てきます。

 

競合が相場よりも高く出している場合、反響がどうかをリサーチ
をしてから売り出し価格や時期を検討するといいでしょう。

 

安すぎる競合相手がいる場合は、まずはしっかりその理由を
探る必要があります。

 

売主が売り急ぐ理由として、住み替えで次の物件が決まっている
場合などが考えられます。

 

また、物件の補修修繕に多額の費用がかかる場合や物件に瑕疵（かし）
がある場合は、相場よりもかなり安くなっていたりします。

 

補修修繕が必要でにより安くなっている場合は、売り出しする
物件に建物診断（インスペクション）をして、価格に対する
価値を明確にする必要があります。

 

そして、物件に瑕疵（かし）があり、価格が極端に安くなって
いる場合もあります。

 

瑕疵（かし）とは、物件に対するキズや欠点のことです。

 

瑕疵には大きく分けて２つあります。

 

一つは、物件自体に問題がある場合です。

 

屋根、壁、基礎、土台、柱などの躯体に問題が生じている場合、
売り渡す前に告知する必要があります。

 

たとえば、床が基準よりも傾いている物件の場合には、
原因を探り買い手に説明をする必要があります。

 

その程度によっては、物件価格を下げて売り出している
ものがあります。

 

また、２つ目として、精神的瑕疵というものがあります。

 

これは、物件で自殺があったり、他殺があったりして、
著しく価格が安く売り出されることがあります。

 

安すぎる場合は理由を探り、それがやむを得ない場合であれば、
その物件を競合として意識する必要はありません。

 

インスペクションなどの付加価値をつけて、少し高めに
価格設定をして売り出すのもいいと思います。

 

瑕疵がある物件を安く買うよりは、建物診断がされており問題の
ない安心感のある物件の方が、成約率が必然的に高くなります。

 

いずれにしても、売り出す時に競合物件がある場合は、リサーチ
して物件の動きをよくみることが大切です。

 

競合物件が現れても、安心感やお得感があれば、あなたの物件
を選んでもらえるようになります。

 

また、競合物件が多いエリアでは、販売期間を少し長く
見込んでおくと良いでしょう。

 

 

　　　　　　　

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売り出す時に同じような物件が出ている場合、
競合することがあります。

 

分譲住宅された立地ですと、同じ年に、敷地や建物の広さも
似たような物件が重なることがあります。

 

偶然ですが、結構このようなケースは少なくありません。

 

そこで、価格も同じであればいいのですが、
一方が安かったりしたら、、、、

 

当然、安い方から売れて、値段がそれ以上高く売れづらく
なってしまいます。。。

 

販売スタート時の価格はとても重要です。

 

一つ間違えると、高く売れるはずの住宅を安く売ること
になったりもします。

 

競合物件が有る無しの状況は、ポータルサイトなどで
確認できます。

 

同じ地域で売り出されている物件があれば、一度確認
してみることをお勧めします。

 

しかし、過去に売れた物件のデータがない場合は、
不動産会社に確認する必要があります。

 

過去３年分程度の成約データは必須のものですので、
不動産会社から訪問査定時にもらうといいでしょう。

 

そして、競合物件がない場合は、今が市場へ売り出す
絶好のチャンスです。

 

価格を比べられる相手がいないので、成約事例よりも
多少高めの価格をつけても売れる可能性があります。

 

3ヶ月で決済までもっていくペースで、広告宣伝を積極的
に展開して、迅速に販売活動を進めるようにしましょう。

 

地域や物件にもよりますが、一般的な物件の多くは、
３ヶ月以内で成約に至るというデータがあります。

 

反対にそれ以上かかると、物件の売れ残り感が強く
なっていき、売りづらくなっていきます。

 

不動産ポータルサイトなどに物件を掲載した時に、
アクセス数は一気に上昇します。

 

不動産は決して腐るものではありませんが、情報が
新鮮なうちが市場の関心度が最も高いということです。

 

情報掲載後に多くのアクセスがありますので、２週間以内
に業務報告で何組のお客様から問い合わせがあったか
確認して下さい。

 

２組以上の内覧希望者がいれば、合格点です。

 

1ヶ月以内に内覧が入らなかった場合は、価格設定を間違
えたと判断して、速やかに値下げしたほうがいいでしょう。

 

3ヶ月かけて販売活動する中で、内覧希望者がある程度いるけど、
成約に至らない場合は、販売のやり方も再検討してみましょう。

 

住むためにリフォーム費用がかかるようなら、予め見積もりをとり、
付加価値のある販売手法で、買い手の購買意欲を高めます。

 

また、「売りたい価格」が「売れる価格（相場）」よりも高い場合、
売りたい価格での販売期間を１ヶ月と決めておくのが良いでしょう。

 

売りたい価格での販売期間に内覧希望者がいないようなら、
売れる価格へと速やかに価格変更して、3ヶ月以内の成約
を目指して下さい。

　　

　　　　　　　

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