From:山下史昭
オフィスより、、、
日本は欧米に比べて全住宅流通量（中古流通＋新築着工）に占める
中古住宅の流通シェアは、６分の１以下と低い水準にあります。
「２０年で一律価値がゼロ」
担保評価がこのようなものであると、不動産価値は上がらず、
適切な維持管理を行っていても価格に反映されていないことになります。
２０１５年に中古住宅市場活性化小委員会は、
建物評価の課題などについて、
「中古住宅市場活性化に向けた８つの提言」
を発表しました。
その中で、適切な補修を行えば、基礎・躯体の機能が失われていない限り、
住宅の使用価値は回復・向上するという考え方を示しました。
例えば、同じ車で５年落ちの車があるとします。
一つは何も定期点検・修理もしてない車で、
距離はかなり走っています。
もう一つはしっかり定期点検をして、修理も怠りなく距離も
あまり走っていない車だったとします。
もちろん、後車の方が価値が高いのは明らかですよね。
同じように、築年数が同じ建物でも、建物の状態は
それぞれ違いが出てきます。
状態が良ければ車でも価値が高いように、家の状態が
良いことを証明してあげることで、建物の価値に
応じた価格をつけてあげることができます。
平成２６年３月に国土交通省より、
「中古戸建住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」
が示されました。
良質な維持管理や適切な補修等が行われている戸建住宅
が適切に評価されるよう、指針が発表され、
「戸建住宅価格査定マニュアル」が改訂されました。
リフォームや建物診断（インスペクション）を行なった場合、
住宅全体の使用価値が回復・向上したうえで評価に
反映できるように改善されました。
全ての不動産会社がこの考えを取り入れて建物を評価する
というのは、まだ先になるかもしれません。
別の言い方をすると、このような考え方で評価できなければ、
これからの不動産流通市場の中で、淘汰されていく運命にあります。
これ以上空き家を無造作に増やさないためにも、国をあげて、
中古住宅を活性化しようという方向に向かっていることは確かです。
中古住宅の取引は年々増加傾向を辿っています。
しっかりと建物評価し、価値を反映した根拠ある価格であれば、
買い手も納得して買ってもらえます。
これからの時代は、住宅価値をしっかりと査定で評価して、
価格に反映させる。
そして、付加価値をアピールすることで、市場での流通を
促進させることが大切になります。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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