From:山下史昭
オフィスより、、、
今回は不動産価格を割り出す計算手法についてのお話です。
不動産価格を計算するための方法として、基本的に
３つの方法があります。
それは、収益還元法、原価法、取引事例法です。
それでは、個別に解説していきます。
不動産を賃貸した時に入る家賃から、想定される利回り
により価格を割り出す方法です。
賃貸している物件を売る際には、オーナーチェンジとなり、
主に投資物件なります。
一戸建てを賃貸している場合は、収益還元価格と戸建て
として自ら居住する実需価格に差があります。
収益還元価格は、期待利回りから割り出した価格以上に
高くはならないため、実需相場よりも低くなる傾向にあります。
よって、退去した後に売却した方が売値が高くなることが多く、
売却前に準備が必要になります。
土地は特殊な事情がない限り、相場データにより価格を
割り出すことが可能です。
建物は建築するにいくらかかるのかを、材質により平均単価の基準
がありますので、それを用いて価格を割り出します。
また、建物は築年数により減少するので、その分も考慮します。
そして、リフォームや大規模修繕により価値が向上した分も
ありますが、こちらは机上査定では考慮されません。
訪問査定を依頼すると、これらを考慮して価格に反映すること
になります。
原価法での査定は、目安としての価格であり、物件よっては
原価での査定が当てはまらないことがあります。
例えば、古民家などは、原価法で査定すると建物の価格がゼロ
となってしまいます。
しかし、古民家として、価値を見出して高値で買う人もいます。
買い手に対して、建物の付加価値をうまく伝えられる業者と
そうでない業者では、中古住宅の査定価格に大きく差が
出てくることになります。
近隣で成約した類似のデータを基に、対象となる不動産の査定価格
を割り出す手法です。
不動産会社は、売主さまから査定の依頼を受けると、取引事例比較方法
により価格を決めていきます。
例えば、
「同じマンションで去年に１，５００万円で８階の角部屋が売れていたけど、
４階のこの部屋なら１，４００万円前後かな。」
「この団地で同じような一戸建てが今年になってから、１，３００万円で
売却されたみたいだなぁ。同じような価格帯は期待できそう。」
この時に、成約データを不動産会社で記録しているところとそうでない
ところでは価格に開きが出ます。
過去３年間程度の成約データをしっかりと取っておくことで、
正確な査定が可能になります。
訪問査定時には、成約データが資料に入っているかも確認すると
良いでしょう。
以上の査定があり、物件の特徴によりどの方法を用いて
査定しているかを、確かめる必要があります。
査定書をもらった際には、どのような査定方法を用いたかを
尋ねてみましょう。
また、地域で成約事例があるところでは、過去データなども
提示してもらうと良いでしょう。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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