From:山下史昭
オフィスより、、、
売却を依頼する際に結ぶ契約を「媒介契約」といいます。
契約形態には３つあり、
「専属専任媒介契約」
「専任媒介契約」
「一般媒介契約」
があります。
「専属専任媒介契約」は、１社の不動産会社にしか依頼
しない契約です。
仲介会社は、売主に対して、活動内容を１週間に１回報告
する義務があります。
また、自分が買い手をみつけても、必ず仲介会社を通じて
取引をしなければなりません。
「専任媒介契約」は、専属専任と同様に、１社にしか依頼
しない契約です。
仲介会社は売り主に対して、業務報告を２週間に１回報告する
義務があります。
また、売り主が自ら発見した買い手の自己発見取引は行う
ことができます。
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社へ依頼ができる契約です。
ほかの会社を明らかにする「明示型」と、
明らかにしない「非明示型」があります。
仲介会社から売り主に対しても、業務報告は義務ではありません。
活動状況を知りたい場合は、直接仲介会社へ取り合わせすること
になります。
専任媒介同様、自分で購入者と直接取引が可能です。
専属専任媒介契約・専任媒介契約は、活動報告の義務がありますので、
仲介会社も力を入れて販売してくれます。
また、「指定流通機構（レインズ）」への物件登録も義務
づけられています。
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が
運営するコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり、
情報提供を行うシステムです。
会員間の情報交換がリアルタイムで行われているため、
購入希望者のスピーディな発見に役立つ優れたシステムです。
一方で、一般媒介契約は、売り主側からしてみれば、多数の会社に
依頼できるので間口が広がるメリットはあります。
しかし、不動産会社側からすると、自社で成約できない場合もあるため、
広告宣伝等に費用を掛けられないというデメリットがあります。
専属専任や専任媒介契約は、自社だけで任せてもらえるので、
広告宣伝に費用に掛けられるのとは対照的です。
また、報告義務はないため、売り主も状況が分かりにくく、
逆に依頼会社で商談になった際には、他の会社へ売主から
報告する義務が生じます。
レインズ登録もないため、依頼した会社以上に物件情報は伝達されず、
結局販売のチャンスを狭めてしまいます。
売却を依頼する前に、媒介契約のしかたと、媒介契約の種類による
メリット・デメリットをしっかりと理解することが重要です。
査定や売却相談される時に、仲介会社から媒介契約についての
説明があるかどうかを確認するようにして下さい。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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