From:山下史昭
オフィスより、、、
不動産売却の理由の中で一番多いものと言えば、「住み替え」ですね。
「子供が巣立っていったので、夫婦で家を持て余している…」
「これからの老後を考えて、便利な場所に移りたい…」
「一戸建ての維持が大変になってきたので、マンションに移りたい…」
様々な理由で、住み替えを検討している方は、たくさんいらっしゃいます。
住み替えでは、今の家を売って、新しい家を買うだけなので、
難しくないと考えてしまいがちですが、それが案外簡単ではないのです。
その理由を挙げてみますと、
・住宅ローンの残債
・売却と購入のタイミング
・猶予期間
という３つの問題を解決していくことが必要になります。
住宅ローンについて、未だ残債がある場合、新しい住宅もローンで
購入すると、支払いがダブルになり、資金計画に無理が出てきます。
それと、２つのローンを組めるだけの年収がないと、購入する際に
借り入れできない場合もあります。
また、今住んでいる家が売れるのと同時に、物件を購入できるのが
理想ですが、このタイミングが合うことは稀です。
購入先行で住宅ローンの残債がある場合は、予め資金計画を立てて
おく必要があります。
先ほどの住宅ローンが２つあっても、支払いもしばらく継続できるか
を確認する必要があります。
また、残債があっても新しく借りる住宅ローンに組み込み、一本化
する方法もあります。
売却先行の場合は、売却が決まったら、新しい家を探すことになります。
この場合は、引き渡し期間が長くても、３ヶ月間くらいまでになります。
この期間は、住宅を探して引越しするまでの期間としては、それほど
充分ではないため、早めに行わなければなりません。
また、売却代金で住宅ローンの残債が支払えない場合は、自己資金で
残りを返済することが条件になります。
それでは、自己資金で残額を返済することができない場合は、
どうしたらいいでしょうか？
その場合は、住宅ローンを借り換えして無担保化する方法もあります。
これには、売却する前に、事前に金融機関の審査を通しておく必要があります。
いづれにしましても、住宅ローンの残債、売却と購入のタイミングと
契約の引き渡し猶予期間については、慎重に進めていかなければなりません。
売りも買いも妥協しないで住み替えができるのが理想です。
でも、どちらもうまくいくとは限らないのが現実です。
もし、気に入った物件がなく、自宅を売りに出せない場合は、しばらく
仮住まいをするのも一つの方法です。
先に引越しをして、空き家の状態にして売り出した方が、
販売活動も有利に行えます。
現地見学会を開催したり、案内がいつでも可能なため、たくさんの
見込み客の方へアピールが可能になります。
住み替えに関しては様々なケースがあり、簡単にいかないことが
多いため、知識と経験が必要になってきます。
先ずは専門家に相談し、どのように進められるかを、一度計画
してみては如何でしょうか？
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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