物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

早く手放しておいた方がいいものとして、建築基準
から外れた建物があります。

 

建築基準法や都市計画法などの法令・条例から逸脱して
建てられたものが少なからずあります。

 

家を建てる際には、まず建築確認申請を受ける必要があります。

 

そして、建物を建て終わると、完了検査が行われます。

 

ここで、建築確認で特に問題がなければ、検査済証が発行されます。

 

銀行によっては、住宅ローン本審査の時に、建物の検査済証の
提出を求めてきます。

 

かつては、検査済証がなくても住宅ローンが受けられたので、
建築確認申請時と違った建物を建てることがよくありました。

 

これには、二つの理由が考えられます。

 

一つ目の理由として、税金面です。

 

延べ床面積が広いと、固定資産税等の税金が高くなります。

 

それを抑えるために、確認申請時は実際よりも狭い面積にして、
故意に完了検査を受けないようにしていた時代がありました。

 

二つ目の理由として、建ぺい率、容積率、斜線制限などから
外れた建物をつくることがあります。

 

用途地域によっては、都市計画法で決められている範囲を
超えてしまうことがあります。

 

この場合も、完了検査を受けた場合は、検査済証は発行されません。

 

この状態で検査をすると、是正勧告を受ける可能性があり、
最終的には行政指導に従わなくてはならなくなります。

 

当時はあまり厳しくなかったので、法令や条例に違反して建てて、
検査済証をもらわなくても、銀行融資が下りた時代がありました。

 

ただし、現在ではこのような建物は、買い手がついても、
住宅ローンが年々借りづらくなっており、その厳しさは、
これから益々高まっていくことが予想されます。

 

そうなると、現金での購入しか方法がなくなってしまうので、
査定価格も下がってしまいます。

 

また、検査済証があったとしても、後から増築やリフォームをして、
建築基準から外れてしまった建物も、要注意です。

 

このような建物をこのまま所有しているなら、早めに売却を
検討することをおすすめします。

 

建築検査済証は、新築時に検査を行っていないと、後から検査
を受けて発行してもらうことができません。

 

まずは、ご自身の建物についても確認申請書と検査済証があるか、
確認をとってみて下さい。

 

そして、書類が無い場合は、当時の経緯について思い出してみて、
どうだったかを担当者へ教えましょう。

 

そして、どのような対策をとったらいいのか、アドバイスを
聞いておくのがいいでしょう。

　　

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

早く手放すべき、一戸建て・マンションとして、「旧耐震基準」
のものが、まだ多く存在しています。

 

その根本になるものが、国民の生命の安全や財産保護のために、
建築物の構造に関する最低基準を定めているのが、「建築基準法」です。

 

1950年に初めて制定されて以来、大地震が起きるたびに改正
が行われてきました。

 

その中で、大きな改定が行われたのは、１９８１年６月１日のものです。

 

ここから確認申請を受けた建物に関しては、【新耐震基準】
と呼んでいます。

 

新耐震基準とは、簡単に説明すると、

 

・震度６強から７に達する大規模地震で倒壊・崩壊しない
・震度５強程度の中規模地震でほとんど損傷がない

 

というものです。

 

それと比べ、旧耐震基準は、

 

・震度５程度の地震で倒壊しないこと

 

という基準でした。

 

熊本地震では、震度７の揺れが２度も起き、多くの家屋が
倒壊しました。

 

一番被害が大きかった益城町でしたが、倒壊率で見ると、
旧耐震基準では32.1%、新耐震基準では7.6%でした。

 

旧耐震の建物は、新耐震基準の建物と比べて、４倍以上も倒壊率が
高いという結果で、その差は大きく、耐震化の問題が浮き彫りに
なりました。

 

それゆえに、市場では旧耐震は建物価値は低くなっています。

 

また、耐震補強工事も、建物によっては1,000万円以上かかるため、
実際に補修してまで住むという人は少ないの現実です。

 

また、旧耐震基準では、銀行ローンでの融資も問題になります。

 

旧耐震基準の住宅では、築年数も相当経過しているため、住宅
ローンの審査が厳しくなり、借り入れが難しい場合が出てきます。

 

そうなると、土地で売却すればいいのでは、、、

 

ということになりますが、地方では土地になると益々売れない地域が、
最近目立って増えています。

 

その主な理由にあげられるのが「人口減少」で、地方では深刻な問題です。

 

それと、資材の高騰による建築コストの大幅にアップが、
問題に拍車をかけています。

 

新築需要がこの低金利でも思ったほど伸びておらず、土地が動かない
状況が続いているのが現状です。

 

金利上昇などが起こると、土地は益々売却が困難になり、
価格は下落傾向になるでしょう。

 

旧耐震に限らず、家屋は古くなっていくほど売却が困難になり、
価格は目減りしていきます。

 

また、空き家の状態にしておくと、家の傷みが早くなってきますので、
更に価値が下がります。

 

旧耐震の建物や活用していない建物については、今後のことについて、
よく考えてみてはいかがでしょうか？

 

そして、活用しないようなら、早めに売却相談しておくことをお勧めします。

　　

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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