物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

まだ、ちょっと寒い日もあるのですが、少しずつ暖かくなってきました。

 

そして、函館も、やっと桜の開花宣言が先週ありました！

 

でも、外で営業していると、花粉が飛んでいて、鼻水が止まりません…

 

会社に置いてあったティッシュの箱が、一気になくなってしまいました。。。

 

少し落ち着くまでは、マスクをしておこうと思うのですが、いつも外出する時
に忘れてしまいます。

 

今週は、ちゃんと準備をして、外回りするようにします。

 

さぁ、いよいよ決済当日になりました。

 

必要なものを、先ずは確認していきましょう。

 

●権利証（登記識別情報通知書）
●実印
●身分証明書（運転免許証・保険証など）
●印鑑証明書
●鍵、引き渡すべき書類
●その他

 

固定資産税を支払った領収書もあれば、そちらを持参します。

 

引き渡した年の請求は、買主にはいきませんが、日割り分をもらうので、
年間の金額を確認する為に必要となります。

 

お金についても、確認しておきましょう。

 

1.司法書士への報酬
2.仲介手数料
3.その他
4.振込手数料

 

1.については、住所変更や抵当権の抹消などを、司法書士に依頼した
場合は、費用がかかります。

 

2.仲介手数料は、消費税が含まれた金額を事前に確認しておきます。

 

3.その他については、いろいろと考えられますが、主なものとしては、

 

●残置物処理費用
●修繕費用
●測量費用
●測量費

 

などがかかる場合がありますので、売買代金で清算するのであれば、
事前に担当者へ伝えておくようにしてください。

 

4.振込手数料については、買い手からもらうのは、あくまで現金に
なります。

 

そのまま現金で持っていくのもいいのですが、住宅ローンの残債が
ある場合は、返済口座に送金をかけます。

 

住宅ローンの返済がなくても、現金で持っていくには額が大きいので、
その場から持ち帰るのは危険です。

 

「買主が振り込めばいいのではないか？」

 

と思われるかもしれませんが、買主はその場で現金を渡せば、義務を
果たしたことになります。

 

振込依頼人は、買主さまとすることはありますが、手数料は売主が
負担するのが原則です。

 

振り込む際には、売買残代金から手数料を引いて振り込むか、
別途振込手数料を用意しておきます。

 

これらの確認をしましたら、緊張せず、リラックスした気持ちで、
現金が出てくるのを待っていてください。

 

きっと、いつもブログを読んで戴いているあなたなら、準備をが
できているはずです。

 

不動産売買の失敗の一番の原因は、何と言っても「準備不足」です。

 

実印を忘れた…
権利証を持参しなかった…
支払いの費用明細がない…

 

これらのミスがないように、しっかりと書類を確認して、当日に
事前するようにしてください。

 

わからない場合は、信頼できるパートナーである不動産売却の専門家が、
その時にはすでにいるはずです。

 

事前に確認をとり、準備を整えて、当時の決済に臨むようにしましょう。

　　

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

気がつくと、４月も折り返し地点です。。。

 

仕事も相変わらず忙しいのですが、今月は本当に色々なことがありました。。。
（まだ、これからですが、、、）

 

次女の小学校入学し、ピカピカの1年生になりました！

 

朝の通学には、途中まで、私が付き添うのが日課になっています。

 

とにかく、車には気をつけるように言ってますが、横断歩道では左右を
よく見るように言い聞かせています。

 

そして、次女の入学と重なるように、我が家も引越しいたしました！

 

新居で家族で住めるようになり、今はとても快適です♪

 

でも、入学と入居が同時になったので、妻は過労が原因で風邪ダウン…

 

次女も学校で、具合悪くなったようで、保健室で休んでいたそうです。。。

 

毎日水泳で鍛えている長女は、さすがに元気です。

 

私も疲れがピークですが、一家の大黒柱として、倒れているわけには
いきません。

 

体調管理にして、最高のパフォーマンスを出せるように、これからも
頑張っていきたいと思います。

 

さて、売買契約を行う前に、必ず確認しておくポイントとして、

 

「住宅ローン特約」

 

というものがあります。

 

住宅ローン特約とは、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合、契約を
白紙撤回できるというものです。

 

契約をした後に決済できなければ、買い手はペナルティーとして違約金を
支払うことになってしまいます。

 

金融機関の判断で審査に通らなかった場合は、融資は実行されないので、
現金以外では決済をすることができなくなってしまいます。

 

買い手に落ち度がなく、金融機関の判断により融資が実行されないので
あれば、買い手にペナルティーを課すというのは、あまりにも酷なこと
ですよね。

 

そこで、買い手のせいでなく融資が実行されない場合は、違約金が発生
しないための特約を契約書に入れることが通例となっています。

 

融資審査が通るか通らないかは、売主には関係がないことですが、
この場合は、受領済みの手付金などは、無利息で買主に返還しなければ
いけません。

 

契約時に仲介手数料を受領する不動産会社もありますが、これも無利息で
売主・買主へ返金することが義務付けられています。

 

融資本審査は、通常は契約後に行うことになっています。

 

この審査については、たとえ不動産会社でも金融機関に書類を提出して
みないとわからないものです。

 

確かに、買い手が融資利用する場合の契約が、それでは不安定になって
しまいます。

 

売り手としては、買い手が融資利用の際には、審査に通るか通らないか
というように、いつも心配していないのでしょうか？

 

不動産会社によっては、ぶっつけ本番で融資審査を通そうととする会社
がありますが、こういうやり方には気をつけて下さい。

 

契約を交わしても、審査が通らなかった場合は、これでは全てが徒労に
終わってしまいます。

 

それでは、何かいい方法があるのでしょうか？

方法としては、まず最初に購入したいという買主が住宅ローンを利用
する際には、「事前審査」を行なってもらいます。

 

事前審査には、契約書類や重要事項説明書の添付は必要なく、申込書、
物件資料と買い手の収入などが分かる書類があれば受けることができます。

 

審査日数も、１日から長くても一週間くらいで回答が届きますので、
その結果により、契約を締結する流れになります。

 

事前審査を行うことで、契約上に融資特約を付けたとしても、買い手の
与信上の問題で融資審査が取らないことは回避できます。

 

それでも、金融機関の判断で融資が通らなかった場合に備えて、
融資特約の期間は短めに設定しましょう。

 

金融機関で融資が通らないのに、あまり長く設定すると、その期間
は他の人に売ることができなくなってしまいます。

 

買い手が融資特約をつけて契約したい場合には、

 

●事前審査で仮承認を受けているか？

●融資利用特約期間は長めに設定してないか？

 

この二つのポイントをしっかりと売買契約書で確認するようにして下さい。

　　

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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