From:山下史昭
オフィスより、、、
今週も、忘年会で飲みすぎてしまいました。。。
それでも、普段会えない方々と面識もでき、とても楽しく
時間を過ごさせてもらいました。
ビンゴゲームもギリギリ商品が当たる９等賞をゲット！
それで調子をよくしたのか、その後は、大門、本町を飲み歩き
気がつくと御前様…
でも、やはり次の日がしんどい…
そして、こういう次の日に限って、結構忙しかったりするんです
よねー。
まだ、忘年会あるので、仕事にだけは穴開けないように、
気をつけます。
さて、自宅を売却せずに、貸しておくと考える方も多いので
はないでしょうか？
自宅を賃貸すると家賃収入が入りますので、所得が増える
可能性があります。
確定申告を毎年しなければならないですが、固定資産税、
管理費などが経費として、家賃収入から控除できます。
貸すためには、ある程度の修繕費用が必要になる場合が
ありますが、数年借りてくれたら回収できることが
見込めます。
ただし、デメリットとしては、空室リスクがあります。
アパートで１０室ある場合は、１室空いてもまだ９室入居
していますが、戸建なら空室率100％になってしまいます。
住宅ローンが残っている場合は、支払いは待ってもらえません。
そして、売りたいときに売れないというリスクが出てきます。
どういうことかというと、入居者がいる場合は、
「オーナーチェンジ」物件となり、収益物件となります。
収益物件では、買い手は投資家になり、利回り計算する
「収益還元価格」で値決めします。
例えば、築１８年の戸建の家賃相場が８万円場合、年間収入
は９６万円となります。
そして、木造の戸建で、地域相場で表面利回り１２％とした場合、
年間家賃９６万円 ÷ 表面利回り１２％≒ ８００万円（収益還元価格）
一般的に、戸建住宅では、「収益還元価格＜実需価格」となります。
ここでの例では、実需相場で1,300万円。
ですので、売却するなら、入居者に退去してもらった方が、
いい値段で売れます。
しかし、一旦貸してしまうと、大家の一方的都合では退去して
もらえません。
そうなると、実需で1,300万円で売るのに、収益還元価格の
800万円でしか、買い手が見つからないことになります。
500万円も違ってきますから、大きな違いですよね。
また、土地は景気の動向で価格が上下しますが、建物は確実
に価値が目減りしていきます。
賃料収入を５年間得たとしても、その分以上値下がりして
しまうこともあります。
そんな状況では、何のために神経使って大家業をやっているか、
意味がありません。
以上のことを踏まえて、最終的に判断しなければなりません。
それでも、事情があってしばらくは賃貸で貸しておきたい
という方は、的確なアドバイスができる専門家への相談が
不可欠です。
コンサルティングができる不動産会社を選択して、
「売却価格」「賃貸相場」「将来価値」について提案して
もらうようにして下さい。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php
山下史昭が監修する不動産売却読本
査定ご依頼のお客様へ無料プレゼントしております。
↓ ↓ ↓
メール、お電話、面談にて、無料にてご相談承ります。
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆
◎函館 不動産◎北斗市 不動産◎七飯町 不動産◎
不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）
株式会社アイーナホーム
〒049-0111 北斗市七重浜４−３９−１１
株式会社アイーナホーム
担当 山下 史昭（やました ふみあき）
無料相談フリーダイヤル
アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
公式ホームページ http://www.ainahome.co.jp
フェイスブック http;//www.facebook.com/ainahome
ツイッター http:///twitter.com/rifu0767/
Youtubeチャンネル http://www.youtube.com/c/AinahomeJp
