From:山下史昭
オフィスより、、、
昨日は、不動産引渡し案件が３件ありました。
その中の一件は、かなり面倒な案件で、相談を受けてから半年ほど
かかりましたが、無事に決済を終えることができました。
その案件は、権利関係がとても複雑なものでした。
差押、仮登記、抵当権などが、４つもあり、売主様もどう対応して
いいか分からなく、かなり悩んでおられました。
最初は状況を一つ一つ聞いていき、問題を洗い出しました。
物件の権利関係者への交渉、引越し先の手配、これからの生活に
ついての悩みを聞き、問題解決への提案をさせてもらいました。
そして、売主様からご依頼いただき、まずは権利関係を抹消するために、
金融機関への交渉を開始しました。
役所へも行き、税金納付についても足を運び、担当者へ事情を
説明に行きました。
事前に権利関係者全員の同意を得なければ、売れた時に権利関係
が抹消されない恐れがあり、その時は売買が流れてしまいます。
そのような事態を避けるためにも、慎重にことを進めていき、
一つ一つ権利者を回り、同意を得ることができました。
重要事項説明の中には、【所有権にかかる権利に関する事項】と、
【所有権以外の権利に関する事項】というのがあります。
【所有権にかかる権利に関する事項】が「なし」の場合は、
不動産登記簿に所有者だけが記載されています。
「あり」となると、【差押】や【仮登記】がされている可能性が
あります。
また、【所有権以外の権利に関する事項】で「あり」となっていると、
【抵当権】などの担保権や【地上権】などの用益権がついている
可能性があります。
不動産売買契約書の中には、「負担の消除」という条文があります。
これは、引渡し前までに「買主の完全な所有権」の行使を阻害する
一切の負担の消除すると記載されています。
権利負担付きでの売買も可能ですが、これは抹消を前提にした
特殊な場合のみです。
抹消を前提にしないものは、権利行使されない保証はありませんので、
第三者へ譲渡される恐れが出てきます。
このような権利関係が付帯する不動産を売却される場合は、担当者へは
最初の段階から権利者情報を提示する必要があります。
そして、不動産登記簿には記載はないけれども、後から権利について
登記される恐れがある場合も伝えておくようにしましょう。
次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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