物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

５月から早朝マラソンに参加して、今週の日曜日に最終日となり、
家族揃って賞状と景品をいただきました。

生憎、最終日は雨で中止でしたが、トータルで私は２７キロ、
長女が２３キロ、妻と次女は１２キロを完走しました。

始めた頃は、久々のマラソンだったので、足が結構痛くて、
筋肉痛も酷かったです。

長女も３キロ走ると、途中で止まってしまい、体力が続きません
でした。。。

でも、２ヶ月半の間に結構慣れてきて、足と筋肉痛はなくなり
ました。

長女も、今月に入ってからは、体力もつき、途中で一度も歩くこと
なく、完走できるようになりました。

しばらく、マラソンは控えていたのですが、定期的に走るのもいい
ものです。

ゆくゆくは、フルマラソンもあるかも！？

あまり大きなことは言えませんが、これからも日曜の朝は、マラソン
の日と決めて、継続していけたらと思います。

不動産売却も何回もこなしていると、かなり腕前が上がって
きます。

賃貸営業している社員に、いきなり売買をやらせてもうまくいかず、
継続できない会社は多くあります。

これは、単純に賃貸と売買をやらせているので、どうしても売買が
後回しになってしまうことが原因です。

売買では、お客様の案内から始まる場合もありますが、本来は購入
される前の面談から始めます。

なぜかというと、不動産購入は高額になるため、住宅ローンなどで
購入される方も多く、資金計画が重要になるからです。

案内前に、購入希望者の資金計画があれば、商談もスムーズです。

そのためには、住宅ローンの金融知識、購入の際の税金のことや
火災保険について詳しく説明する必要があります。

住宅ローン知識は、一度覚えただけでは、うまく説明がつきにくく、
何度も商談を重ねて身につけていきます。

また、税金についても複数のケースがありますので、勉強を重ねて、
実際の現場で応用していく必要があります。

火災保険についても、説明するための資格や保険の内容を理解して
万が一のために説明をしなければなりません。

ですので、売買専門で行っている営業担当と賃貸営業を比べると、
差は歴然としているのはこのためです。

売却を依頼する前には、その会社が売買専門で行っているか、
どのくらいの取引件数があるのかは重要になってきます。

査定を依頼される前に、ホームページなどで会社のタイプを
見極めて、実績なども確認しておくようにして下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

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〒049-0111　北斗市七重浜４−３９−１１

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

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From:山下史昭

オフィスより、、、

昨日、妻の学生時代の親友に不幸があって、急きょ遠方まで一泊で
行くことになりました。

長女を残し、次女だけ連れて行くことになったので、母親にご飯支度
をお願いすることになりました。

いつもは、帰宅すると子供たちはご飯を済ませているのですが、この日
は早めに帰宅して、長女と母親とともに、夕食をとりました。

長女に、

「ママとメイ（次女）いないと寂しいかい？」

と聞くと、

「うん、ちょっと寂しい・・・」

との返事。。。

そう言えば、私も長女と同じ小学校３年生の時です。

叔父（母親の兄）が、コロンビアで仕事をしていて、現地で
倒れてしまいました。

４０年前ですので、まだ海外に行くなどという人はあまりおらず、
ましてや南米という未開発の国です。

伯母も一人で行くには心許ないので、母が連れ添うことになりました。

日本の裏側まで行くのですから、それだけでも数日かかった時代です。

そして、現地で看病しなければならないので、１ヶ月以上滞在して
おりました。

その間は、父が一人で８歳と１０歳の男の子の面倒を見ていたのですが、
仕事しながの慣れない家事は、大変だったと思います。

今は、夫婦共働きが多いので、家事を分担する家庭も多くなっています。

物件案内時にも、休みを合わせて見に来られるので、土日だけではなく、
平日にも案内することがあります。

休みが合わないご夫婦などは、別々に来られるケースもありますので、
常に準備をしておきます。

それから、夫婦共働きの家庭は、物件申し込みや住宅ローン申請する
際には、会社が終わる１８時以降に来社するケースがほとんどです。

それでも、やはり土日祭日というのは、家族全員で見に行ける日と
しては、最も多いのは確かです。

日曜などには、オープンハウスを行ったり、物件の案内の予約を多く
取り、販売活動を行います。

そして、平日は１８時以降でも対応できるようにしておくことで、
申し込み手続きをスムーズに行える体制を整えています。

依頼する際には、不動産会社の営業時間のチェックは重要なポイント
になってきます。

◎土日祭日の営業は行っているか？

◎１８時以降の営業を行っているか？

不動産会社へ問い合わせする前に、しっかりと営業時間チェックする
ようにしておきましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

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From:山下史昭

オフィスより、、、

売主さまからお預かりしている一戸建てに、お申し込みが
入った時のお話です。

最初にご案内しているお客様はとてもいい感触で、購入した
場合の詳細についてのご質問をいただいておりました。

そこで、また案内を希望されるお客様がおり、案内すること
になりました。

そのお客様も気に入り、その日のうちに値段交渉をされて
きました。

1,900万の価格に対して、1,700万円ならすぐに現金で
支払うということです。

しかし、200万円はかなり大きな額なので、

「ちょっと難しいですよ。また、先にご案内しているお
客様がいるので、そちらの方にも聞いてみなくては…」

と話をしましたが、値引きに対しては強く主張されていました。

結局、最初の方も現金で購入するというので、値段交渉に入り、
当初の査定価格の1,800万円で交渉が成立しました。

不動産売却価格を決める時には、「売りたい価格」と「売れる価格」
を分けて考えておかければなりません。

先ほどの事例では、売れる価格は、1,800万円でしたが、
売主さまもそれで売れたら満足だとおっしゃっていました。

「売りたい価格」もそれほど査定を大幅に上回っていなく、
売り急がないとのことで、まずは1,900万円でスタートしました。

その価格で売り出して話があれば、値段交渉は任せるとのこと
でした。

1,700万円以下なら見送りと決めておき、予め売却戦略を立てて
おいたおかげで、目標の「売れる価格」での売却に成功。

売主様も大幅に下げることなく売却できたので、大変喜んで
おられました。

査定の提示された時は、「査定価格」と「売り出し価格」を
確認しておくことが重要です。

通常は、「売りたい価格」＞「売り出し価格」＞「査定価格
（売れる価格）」の順に低くなります。

もし、売り急がなくてはならない状況にあるのなら、
「売りたい価格」から売っていく時間の余裕はないはずです。

ですので、「売れる価格（査定価格）」から売り出して、
早急に買主を見つける必要があります。

あなたの置かれている状況をよく担当者に説明し、売却戦略
を立てることをお勧めします。

業務報告書から、「売りたい価格」での販売が難しいかは
判断できます。

その場合は、「売れる価格」まで価格に合わせるスケジュール
を立てておくと良いでしょう。

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世間では日曜日は休みなのですが、私は不動産の仕事を始めてから、
休んだことがありません。

日曜日は、妻が父親代わりになって、子供達を遊びに連れ出してくれて
いるのですが、大変苦労をかけております。。。

しかし、最近では小学校３年生の長女は、そろそろ自分の世界を持ち
始めているようです。

日曜日に会社へ行く時に、玄関を開けると、近所のお友達が立っていました。

朝から長女と遊ぶ約束してたそうです。

その日は仕事から帰ると、早々と子供達は寝たらしく、妻に聞くと、
あれから６人も近所のお友達が家に来たようでした。

みんなでゲームしたり、外でも鬼ごっこしたりと、とても満喫した
みたいです。

私の子供時代は、よく近所の子供達と遊びましたが、今の子供達は
塾や習い事で、一緒に遊ぶ機会が少なくなっています。。。

やはり、みんなで子供らしく遊ぶ中から、協調性や助け合いの精神
が育まれるのではないかと思います。

どうやら、来週も遊ぶ約束をしているようで、毎週子供達が家に
集まるのが定番になりそうです。

さて、人が集まると言えば、不動産を買いたい人を如何に集めるかが、
不動産売却の重要なポイントになります。

どんなにいい物件でも、知ってもらわなければ、売れるものも売れません。

ですので、購入してもらえそうな人に広告して宣伝することになります。

よく依頼を受ける前に、

「依頼したら広告料は掛かりますか？」

という質問を受けます。

通常行っている広告活動であれば、無料で対応しますと
お答えしています。

通常行っている広告活動と言えば、

●新聞広告
●不動産情報誌
●インターネット広告
●看板等

などがあります。

最近では、インターネット広告で物件を探す方の割合が80％以上を
占めると言われています。

しかし、その元になるのが、新聞広告などの紙面広告です。

購入を希望している方の中には、チラシなどを見て、ホームページを
チェックしてから問い合わせをする人もいます。

ですので、反響が出るように、インターネット広告に偏らずに、
満遍なく広告を出すことが大切になってきます。

そして、依頼をする前に、どのような広告活動をしているかは大切な
ポイントになります。

また、実際に、掲載されている物件などを、インターネットやチラシ
で確認するようにして下さい。

依頼した時に、しっかりと広告してもらえるかをあなたの目で
確かめておきましょう。

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昨日は、不動産引渡し案件が３件ありました。

その中の一件は、かなり面倒な案件で、相談を受けてから半年ほど
かかりましたが、無事に決済を終えることができました。

その案件は、権利関係がとても複雑なものでした。

差押、仮登記、抵当権などが、４つもあり、売主様もどう対応して
いいか分からなく、かなり悩んでおられました。

最初は状況を一つ一つ聞いていき、問題を洗い出しました。

物件の権利関係者への交渉、引越し先の手配、これからの生活に
ついての悩みを聞き、問題解決への提案をさせてもらいました。

そして、売主様からご依頼いただき、まずは権利関係を抹消するために、
金融機関への交渉を開始しました。

役所へも行き、税金納付についても足を運び、担当者へ事情を
説明に行きました。

事前に権利関係者全員の同意を得なければ、売れた時に権利関係
が抹消されない恐れがあり、その時は売買が流れてしまいます。

そのような事態を避けるためにも、慎重にことを進めていき、
一つ一つ権利者を回り、同意を得ることができました。

重要事項説明の中には、【所有権にかかる権利に関する事項】と、
【所有権以外の権利に関する事項】というのがあります。

【所有権にかかる権利に関する事項】が「なし」の場合は、
不動産登記簿に所有者だけが記載されています。

「あり」となると、【差押】や【仮登記】がされている可能性が
あります。

また、【所有権以外の権利に関する事項】で「あり」となっていると、
【抵当権】などの担保権や【地上権】などの用益権がついている
可能性があります。

不動産売買契約書の中には、「負担の消除」という条文があります。

これは、引渡し前までに「買主の完全な所有権」の行使を阻害する
一切の負担の消除すると記載されています。

権利負担付きでの売買も可能ですが、これは抹消を前提にした
特殊な場合のみです。

抹消を前提にしないものは、権利行使されない保証はありませんので、
第三者へ譲渡される恐れが出てきます。

このような権利関係が付帯する不動産を売却される場合は、担当者へは
最初の段階から権利者情報を提示する必要があります。

そして、不動産登記簿には記載はないけれども、後から権利について
登記される恐れがある場合も伝えておくようにしましょう。

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　山下史昭

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