物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

先週東京まで出張へ行き、飛行機で帰ってきました。

この時期は、観光客も多く搭乗されており、すべて満席。

新幹線が開通してから、飛行機各社もサービスに力を入れて
いるようで、函館を訪れる人が増えているようです。

そして、機内の中で、どこを観て回ろうかと、観光客の方が、
話し合っている会話が耳に入りました。

やはり、まず函館と言ったら、

「函館山の夜景」

ですね。

これも、いつも晴れの日ばかりではないので、タイミングが
難しいです。

それと、もう一つは、知る人ぞ知る

「函館裏夜景」

ではないでしょうか。

函館を逆から見下ろすスポットからは、函館の違った表情を
見ることができます。

函館の夜景は、香港、ナポリと並ぶ

「世界三大夜景」

として、輝く海と夜景のコントラストの美しさに特徴があります。

夏には、イカ釣り漁船の漁火が、函館山から見られ、これまた
絶景ですよね。

そして、景観は、不動産評価にも大きく影響をしてきます。

特にマンションは、景色が良いところは評価が高くなる傾向
にあります。

査定する時にも、階層が１階上がると、同じ間取りでもプラスの
評価をして、加算されます。

査定書の中にも、階層による比較事例があり、マイナスプラスで
評価されている箇所があります。

土地や戸建ての場合は、景観としての項目があります。

景色の良い立地であれば、その部分を評価としてプラス査定を
するのが一般的です。

物件で特に景観が良いものについては、査定を依頼した際に、
しっかりと評価されているかが重要です。

実査定を依頼する際に、景観についてアピールしたい場合は、
担当者へ伝えておくのが良いでしょう。

そして、販売の際にも景観は売り出しポイントなりますので、
担当者と打ち合わせておくようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

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不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

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〒049-0111　北斗市七重浜４−３９−１１

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

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From:山下史昭

オフィスより、、、

私の住んでいる函館の隣、北斗市では、毎年この時期になると、
日曜日に早朝マラソンが行われています。

７月まで計１０回行われ、１、２、３キロから、体力、年齢に合った
距離を選ぶことができます。

今年から、長女の体力づくりを兼ねて、参加することにしました。

朝の６時半からなので、長女を起こそうとしましたが、なかなか
起きません。

前日早く寝た次女が起きてきて、

「私もマラソン行くっ！」

朝からやる気満々です。

皆勤賞ならご褒美あげるよと約束しました。

それを聞いてか、長女もむくっと起きだして、

「私もスマホ欲しい！」

というので、

「わかったよ。スマホじゃないけど、緊急時の電話は持たせるように
するから、頑張って走ろう！」

と言って、家族で参加してきました。

私も５年前くらいまでは、早朝にランニングしていたのですが、
やり過ぎが祟り、腰を悪くしてしまいました…泣

それからは、室内で出来るエアロバイクに切り替えて、定期的に
トレーニングするよう心がけています。

私は３キロ、長女は２キロ、妻と次女は１キロを完走。

体力は問題ないと思っていたのですが、久々に走ったせいか、少し
疲れが残りました。

歳をとれば体もメンテナンスと健康維持のための運動が不可欠ですよね。

不動産の建物も、長年経過してくると、維持のためのメンテナンスが
必要になってきます。

中古でも、メンテナンスが行き届いた物件は買い手にとっても人気が
あります。

特に、買い手が気になる点は、外壁・屋根についての状態です。

屋根や外壁が傷んでいるようであれば、当然ですが売却金額に影響が
出てきます。

外回りにかかる補修が、建物の維持コストの中では一番のウェイトを占
めます。

修理が必要と分かっていても、費用面からすぐに出来ない場合も出てき
ます。

その場合には、予め補修費の予算を見積もって、買い手に購入後にリフ
ォームしてもらうよう提案します。

ですので、不動産売買営業では、リフォームの知識は不可欠です。

購入者の７割が中古住宅をリフォームして住むというスタイルが定着し
ています。

依頼しようとする会社で、購入者にリフォームを提案して、実際に成約
した例などを確認することが大切です。

担当者には、どの箇所で補修が必要になるかのアドバイスを聞くように
しましょう。

そして、必要に応じて、売り出し前にリフォームの見積もりを用意して
準備するようにして下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

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オフィスより、、、

「空き家対策でモデル市町村」

道では本年度、空き家対策を進めるモデル市町村を指定し、建築士、
宅地建物取引士、司法書士ら専門家を派遣する取り組みを始める。

という記事が地元新聞に掲載されました。

平成２６年１１月に施行された

「空家等対策の推進に関する特別措置法」

ですが、市町村は特別措置法に基づき、倒壊の恐れがある空き家を
「特定空家」と指定できるようになりました。

倒壊の恐れがある他は、

1.著しく衛生上有害となる恐れがある状態
2.管理が不適切で景観を損っている状態
3.生活環境保全のために放置することが不適切である状態

以上が、特定空家として指定される対象になります。

特定空家に指定されると、自治体は所有者に撤去や修繕を勧告、
命令することができます。

明らかに分かるものはいいのですが、判断に困るものも今後出てくると、
道は想定しているようです。

そこで道では、法務、不動産、建築などに関する専門的な意見を
参考にして、より実効性の高い空き家対策につなげていく考えです。

道内の空き家は人口減少や地方の過疎化などで増加しており、
2013年の調査では、38万8千戸、総住宅数の14.1%を占めてます。

このまま何も対策を取らなければ、2030年には30％を超えると、
大手シンクタンクでは予測しています。

空き家対策では、不動産売却や活用を検討される場合には、さらに
税務や土地家屋調査士の専門知識として加わってきます。

法務、不動産、建築、税務、土地家屋調査士という専門家の連携が
今後益々重要になり、各々の専門家の知恵を結集した適切な判断が
求めらます。

法務は、司法書士が担当し、相続などの登記についての担当をします。

建築では、建築士が空き家活用のリフォームについてのアドバイスや
建物検査を担当する役目を果たします。

税務では、税理士が不動産活用または売却した後の税金についての
アドバイスをします。

土地家屋調査士は、家屋についての表示登記、敷地の測量など行い、
物件の明確化をする役割を担当します。

そして、不動産では、宅地建物取引士が、物件調査と販売促進を行い、
不動産売却・活用の実務を担当していきます。

空き家への対策をご自身でする場合、これらの専門家に各々アプローチ
していくことも可能ですが、連携が取りにくいデメリットがあります。

不動産会社を通じて行う場合は、この連携が取れているところで行うと、
ワンストップでサービスを受けられるメリットがあります。

空き家となる不動産を所有しているなら、依頼する前に、専門家と
連携しているかをチェックすることが大切です。

他の専門家との繋がりがあるかは、会社のホームページや担当者へ
質問して、確認するようにしましょう。

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先月の２８日から七飯町東大沼の山林で行方不明になっていた
北斗市の小学２年生の男の子が発見されました。

行方不明になった地点から５キロほど離れている自衛隊の
演習場内で無事保護されたということです。

特に怪我もなく、自ら名前を名乗るなど話もできるようで、
本当に良かったです。

２日までは、警察・消防・自衛隊で合同での捜索していましたが、
３日からは規模を縮小することになっていました。

学年は違いますが、長女と同じ小学校に通う男の子だったので、
他人事とは思えない出来事でした。

５日に行われるはずの運動会も延期になってしまいましたが、
無事に戻ってきてくれた嬉しさに勝るものはありません。

しばらくして、運動会が開催される暁には、元気になった姿で
頑張る男の子を応援してあげようと思います。

そして、懸命になって捜索にあたった関係者の皆様も、本当に
ご苦労様でした。

しつけが問題で起きた一連の騒動でしたが、どこの家庭でも
親が子ども叱ることはあると思います。

それが行き過ぎたものにならない様に、節度を持って子ども
をしつけ、育てることを改めて考えさせられました。

しつけは漢字で、【躾】と書きますが、読んで字の如しで、
【身を美しくする】と書きます。

不動産売却の時も、我々仕事に携わるものは、身なりを
キレイにしておかなければなりません。

身なりの悪いイメージでお客様と接していたら、購入を
検討されている方はどう思うでしょうか？

・変な柄のスーツを着ている
・とんがった靴を履いている
・派手な車に乗っている

上記は、典型的な悪いイメージの不動産屋という身なり
ですよね。

・スーツを着ていない
・名刺がない
・バックを持っていない

こちらは不動産の仕事をしているにも関わらず、接客する
姿勢がない人も業界には多かったりします。

そして、しっかりと挨拶ができるというのが基本中の基本
です。

でも、いきなりタメ口のような口の利き方をお客様にして
くるような人は論外です。

【必ず売れます。】とか、【間違いなく売れる】とか、
何も調べずに、最初から断定的に言う営業にも注意が必要です。

査定は根拠を提示しなければならないことになっております。

根拠のない高い金額提示して、売れると断言する手法を使うと、
売主も信じてしまいがちです。

その心理を巧みに利用して、後から値段を下げさせ、結局は
損をする売主が後を絶ちません。

査定を依頼した時には、営業マンの身なり、態度、査定の
根拠をよく確認することが重要です。

査定金額だけに惑わされずに、根拠があるかを質問して、
営業マンの人なりにも細心の注意を払うようにして下さい。

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今週、長女も連れて家族でプールへ行ってきました。

いつもは、スイミングへ通っているので、最近では一緒に
泳ぐことがなく、どのくらい上達しているかをチェックしました。

今月は、通っているスイミングスクールで記録会があり、
個人メドレー２００mに参加します。

標準記録を突破すると、１級合格になり、本人もやる気に
なっています。

前回は１００mでしたが、２００mは、距離が長い分、
体力が必要です。

初めの頃は、バタフライ５０mでバテてしまい、タイムが
かかり過ぎていました。

体力をつけるためには、とにかく練習しかありません。

長い距離を泳がせて、実際に２００mを数本普段から
泳げるようにメニューを作りました。

背泳ぎは、現在スイミングで強化しているので、かなり
上達したようです。

あとはバタフライと平泳ぎを強化すれば、十分合格ライン
は突破できそうです。

私も娘に教えた後に、久しびりにバタフライ泳いでみましたが、
肩が痛くなってしまいました。。。泣

ところで、不動産売買仲介営業ができるようになるには
どのようなスキルが必要になるのでしょうか。

まずは、「宅地建物取引士」の資格があげられます。

事務所で５人に１人は、資格を持っていることが義務付けられています。

実際に営業社員が持っていなくても、できる仕組みになっています。

しかし、重要事項説明や契約書への記名押印は、宅地建物取引士
の専権業務になります。

賃貸のように同じ内容の物件とは違い、売買物件の重要事項説明は、
個々に説明が変わってきます。

ですので、資格を持ったものが対応しないと、買い手に説明不足が
生じたり、トラブルになる恐れが出てきます。

それと、「お客様の気持ちと心理」を読み解くスキルが重要に
なります。

これは、訓練していないと、お客様へ満足を提供することが難しく、
いい物件でも販売ができない原因になります。

基本的なことですが、不動産という「商品」はどのようなもので
あるかをしっかりと把握した上で、営業していくことが必要に
なります。

そして、購入するお客様の理由、心理、気持ち、希望はどのような
ものであるかについて学ばなければなりません。

そして、そのような気持ちを抱いているお客様と接するときに、
心構えはどうあるべきかを身につけておくことが大切です。

査定を依頼した時には、担当者が資格を持っているかは、最低限
チェックをするようにして下さい。

そして、売買の実績や営業スキルがある担当者であるか、名刺に
書いてあるプロフィールなど確認するようにしましょう。

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