物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

会社で使用しているカメラが壊れてしまいました。。。

 

写真の左上の方に、UFOみたいな陰が写ってしまいます。。。
(写真はサンプルで実際のものとは違います。）

 

最近撮影した他の写真にも同じような陰が出てしまうので、
最初はレンズが原因と思い、よく拭いてもう一度撮影してみました。

 

それでも、同じような陰が写るので、原因が分からず、結局購入
したところに持っていくことにしました。

 

1年前に購入した時に、３年保証を付けておいたので、大丈夫だと
思っていました。

 

でも、その保証書が何処へ行ったか、記憶がない…

 

購入してから１年未満なので、メーカー保証も受けられるはずですが、
証明するものがないと受けられないかもしれません。

 

そして、何気に机の引き出しの中を開けて探していたら、保証書と
レシートを発見！

 

こういうのは、ちゃんとまとめておかないといざという時に使えないと、
ちょっと反省しています。

 

でも、メーカーに出されるとしばらく時間がかかると、覚悟はして
いましたが、、、

 

販売店に持って行き、カメラに詳しい店員さんに、まずは故障の原因
を伝えて、みてもらいました。

 

そうしたところ、レンズを外した中に、小さなホコリが付いていて、
それが原因で陰になっていることが分かりました。

 

ブローイングして、ホコリを取り除いてもらい、撮影したところ、
陰もきれいになくなりました。

 

結局、購入した時のレシートも保証書も特に必要なかったので、
取り越し苦労で済みました。

 

不動産も売却する時に、建物付いてある保証書や設備の取り扱い
説明書などが必要になってきます。

 

平成１８年１２月より、新築を購入した際には、瑕疵担保責任履行
に対する保険加入か供託することが義務づけられました。

 

これは、新築した住宅の基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力
上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分）に関して、

 

完成から引渡し後から10年間になんらかの瑕疵（欠陥）が見つかれば、
工務店や不動産業者に対して、無料補修などが義務づけられています。

 

また、設備の取り扱い説明書にも、保証書が付いている場合もあります
ので、保管しておくことが必要になります。

 

また、メーカーや建築会社で独自で保証書を発行している場合もあります。

 

１０年以上経過している建物でも、これらの書類は売り渡する時には、
買主様に引き継ぐことになります。

 

売却する準備を始める際には、建物を購入した際の保証書や取り扱い
説明書はまとめておく様にして下さい。

 

そして、引っ越しの際には、別に保管しておき、依頼する担当者へ渡せる
様にしておきましょう。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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〒049-0111　北斗市七重浜４−３９−１１

 

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

今週、世界各国の富裕層の隠れた資産運用を明らかにした

 

「パナマ文書」

 

が公表されました。

 

パナマ文書には20万社を超える法人や関わりがあるとされる
個人の名前が記載されているようです。。。

 

パナマは海外で稼いだお金に税金がかからない「タックスヘイブン」
と言われる租税回避地になっています。

 

馴染みがあるところでは、船は何処かの国に必ず属している決まり
なっています。

 

そして、よく耳にするのが「パナマ船籍」の船ですよね。

 

これは、船にかかる税率が低いので、パナマでペーパーカンパニー
を作り、船を登録すると費用が安く済みます。

 

このパナマ文書をめぐり、アイスランドのグンロイクソン首相が
４月に資産隠し疑惑で辞任に追い込まれました。。。

 

その他にも、ロシアのプーチン大統領のいとこの名前や中国の
習近平主席の義兄がそれぞれ英領バージン諸島にある法人に
出資していたことも判明、、、

 

日本の法人や個人も数多く名前を連ねており、国税局もこの
リストを注視していると声明を発表しました。

 

政治家がこのスキームを利用して節税するのは、国民に税金
を払ってもらう立場とは逆のことになり、怒りを買うのは
最もな話です。

 

税金逃れと指摘されていますが、必ずしも違法ということに
ならないようです。

 

法人はグローバル企業となれば、税率の低い方へ移動するのは、
自然の摂理です。

 

国民は納税する義務を負っていますが、同時に節税する権利があります。

 

不動産売却した後の税金についても、知らないと損をすることがあります。

 

売却する不動産を購入した時の契約書や領収書などを用意するしておく必要
があります。

 

税金がかかる場合というのは、購入した価格と支払った諸経費よりも、
売却した価格から売るためにかかった諸経費を引いた金額が上回る場合です。

 

今の話を式にすると、

 

譲渡益＝（売却価格ー売却経費）ー（購入価格＋購入経費）

 

上の式では、減価償却費は考慮してないので、土地や購入した時の
家屋の価値がないという前提となります。

 

個人なら売却した翌年に確定申告をする際に、売却した時と購入
した時の契約書・領収書を用意することになります。

 

購入した時の書類を紛失した場合には、証明するものが必要です。

 

権利証に購入金額が書きてあると言われる売主様がいらっしゃいますが、
それは「課税価格」というものです。

 

購入時の登録免許税を計算する基になる価格なので、購入価格とは関係が
ありません。

 

売却依頼をしたら、先に購入時の契約書や領収書があるかどうかを、
担当者と確認するようにしましょう。

 

万が一、購入当時の書類を紛失してしまった場合には、税金のことに
ついて詳しい不動産売却の専門家に相談するようにして下さい。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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オフィスより、、、

 

 

 

 

今週の北海道新聞で、空き家対策についての記事が掲載されていました。

 

「改修を後押しで流通を促進」するという見出しで、記事の内容を
読んでみました。

 

国は３月に住生活基本計画を策定し、空き家の数を抑制しようと本格的
な対策に乗り出しました。

 

2013年の時点で全国には約318万戸、道内では約14万戸空き家が存在
しています。

 

2025年の時点で、これを400万戸程度に抑える数値目標を掲げました。

 

その目標達成するための計画の一つとして、良質な中古住宅の価値を
評価する仕組みを普及させることが盛り込まれています。

 

購入者に物件の価値を把握しやすくし、中古住宅市場の規模を８兆円
に倍増させる計画です。

 

そして、リフォーム市場の規模も７兆円から、12兆円までに引き上げ
ることも目指しており、空き家活用を促進していこうとしています。

 

築35年以上の木造建物は、現時点では耐震性や断熱性能が劣るため、
中古として流通させるには、難しい側面があります。

 

これを改修するための補助金などが国から出るなら、空き家の減少
には効果あると思います。

 

また、中古住宅流通を倍に引き上げるには、不動産流通の仕組みを
整える必要があります。

 

現行では、売主様からの告知と不動産会社の調査のみで行う仕組み
となっています。

 

私も不動産会社に勤めていた時には、売主様から状態を聞き、自分
で建物をチェックしていました。

 

でも、細かいところまでは分からないので、いつも引き渡し後の
ことが気になり、買主様に確認したりしていました。

 

しかし、それ以上をすることはかなり難しかったので、安心できる
取引の仕組みが必要だといつも感じておりました。

 

今後は、法律改正により、物件取引前に建物診断を実施するかの
有無を記載するようになります。

 

建物診断が義務になっていませんが、この法律が実施させると、
引き渡し前に建物診断を行うケースが増えると予想されます。

 

そこで、売り出し前に事前審査を済ませ、購入する方が物件の
状態を判断しやすい様にできる仕組みを作りました。

 

物件を依頼を受けたら、第三者の検査会社に事前建物診断を
してもらいます。

 

ここで問題がないものは、事前検査をパスした報告書を提出します。

 

そして、対応するべきことがある場合は、事前に売主様と打ち合わせ
をして、対策を立てるようにしました。

 

この仕組みによって、引き渡し後のトラブルを回避し、買い手に物件
を安心して購入してもらえるようになりました。

 

売却を依頼する不動産会社に、建物診断がスムーズに行えるかのかを
確認することは。とても大切になってきます。

 

担当者から、建物検査が必要になった時に対応ができるかは、必ず
チェックしておくようにして下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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先日、土地取引が成約し、契約の準備を始めました。

 

古くからの土地のため、境界が不明のところが何カ所かありました。

 

そして、引き渡し前に、境界を明示することにしていたので、
測量士に依頼しました。

 

早速図面ができてきたので確認したところ、ちょっと妙なものを
発見しました。

 

裏の建物で使っている設備の一部が、境界から越境しています。。。

 

現地に行き、確認してみたところ、やはり部分的にこちらの土地
に入っていました。

 

売主様に確認したところ、出ていたことに気づいていたようですが、
あまり気にもとめていなかったご様子でした。

 

曖昧に片付けてしまう土地柄もあり、今までもこのようなケースは
ありました。

 

でも、不動産売買となれば、話は別です。

 

後から、トラブルになることがありますので、はっきりとさせておく
ことが必要になります。

 

この件では、早急にこちらで動いた結果、大きなトラブルとならずに、
解決することができました。

 

また、こちらの土地に隣地の塀などが越境しており、わからないまま
にしておくと、時効取得されてしまう恐れが出てきます。

 

不動産の時効取得には２種類あります。

 

大まかに言いますと、占有していることに気がついている、または、
気がついていないかに依ります。

 

気がついていなくて、特にもめることもなく公然と他人の土地を使用
していたたら、１０年間で時効取得となります。

 

また、気がついてなくても、２０年間他人の土地を占有していた場合も、
時効取得されてしまいます。

 

何れにしても、このような事態になると、取引ができないばかりか、
最悪のケースでは他人に自分の土地を奪われてしまうこともあります。

 

一戸建てや土地の売却をする際には、まずは隣地との境界がどのよう
になっているかを、確認しておくことが大切です。

 

そして、もし隣地から何か越境しているものがあれば、売却前には
問題を解決しておかなければなりません。

 

この時には、隣地で話し合いがつけば良いのですが、そうでない場合
も出てきます。

 

その時には、自分で解決しようせず、専門家に中に入ってもらった方
が良いでしょう。

 

不動産に関する法律知識を持って、客観的に見て、問題解決していく
ことが必要だからです。

 

売却する時のトラブル回避のためにも、確かな専門家に依頼をして、
スムーズな取引ができるように、準備をするようにして下さい。

 

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公用車で毎週別荘通いしていたことが発覚して、問題になって
いる舛添要一東京都知事。

 

海外出張でも、一泊２３万円もするスイートルームに宿泊した
りと、都民の怒りを買っています。

 

東京都知事と言えば、世界でも有数の大都市の長ですから、
発言や行動にも影響力のある人物です。

 

都民の血税で、公用車で自分の別荘に毎週行き、出張はいつも
一泊１０万円以上するスイートルームでは、都民が怒るのも無理
はないですよね。

 

仕事をする名目だということですが、私も、静かな環境で、邪魔
が入らないところで、仕事したい衝動に駆られることがあります。

 

そういう環境で、未来の仕事のことを思案したり、会社の成長に
ついてのことを考えたりする時間がほしいのですが、、、

 

私は、会社を自ら運営しているので、社有車はありますが、毎週
行く別荘は残念ながら所有していません。

 

出張するときも、宿泊するときは、スイートルームではなく
「シングルルーム」です・・・泣

 

東京などに行くときは、一泊一万円以上する時期もあるのですが、
高いなぁと感じてしまうほどの貧乏性ですね。

 

でも、いつかは新幹線のグランクラスで、いや、せめてグリーン車で、
出張に行きたい！と、思っています。

 

その新幹線に乗って、今年は函館地域を訪れる人も増えているようです。

 

市内のホテルは予約がいっぱいで、連日観光客で賑わっています。

 

休みを利用して、本州方面や道内からも、函館管内に所有している
不動産についての相談に来られる方が増えています。

 

一番多いご相談は、相続された不動産についてです。

 

函館には戻ってこないので、処分したいというのが理由として
上げられます。

 

また、二番目に多いのが、長年活用していない土地建物をどうしたら
良いかというご相談です。

 

賃貸したらどうかという相談を受けますが、賃貸するための補修費
などが意外に多くかかる場合が出てきます。

 

その割には、空室率が高いので、実質の儲けにならないケースが
あります。

 

また、相続した物件を賃貸にすると、これから新設される予定の、

 

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」

 

を受けることができなくなってしまいます。

 

どういうことかというと、相続などの物件を売買すると、取得原価
が不明のものは、売却すると利益が発生します。

 

この譲渡益に対して、不動産譲渡税が課せられます。

 

空き家対策のために、旧耐震基準の建物については、取り壊して
土地を売却した場合には、譲渡益に対して3,000万円まで控除
できるようにするとしています。

 

この特例を受けるための主な条件は、

 

1.この特例を受けるのに、相続時から３年を経過する日の属する年の
１２月３１日までの譲渡であること。

 

2.家屋が昭和56年5月31日以前に建てられたもので、相続時に被相続人
意外に居住者がいなかったこと。

 

3.譲渡した家屋又は土地は、相続時から譲渡時点まで、居住、貸付、
事業の用に供されたことがないこと。

 

以上の条件に合うようであれば、今後税金控除を受けることができる
可能性があります。

 

先ずは、そのような不動産を所有しているようであれば、専門家へ
この連休中にご相談をすることをお勧めいたします。

 

活用する予定がなければ、売却するかを早い段階で決めておくことで、
税控除が特典が受けられるようになります。

 

この連休中に、自分の時間をもてそうでしたら、活用していない
不動産について、少し考えてみてはいかかでしょうか。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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