物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

先日、PC を購入し、漸くセットアップが終了しました。

 

以前のモニターよりも、大きくなり、尚且つ、性能も大幅にアップ。

 

OSも新しいものに変わったので、かなり快適になりました。

 

一ヶ月前からすでに購入していたのですが、なかなか時間がなくて、
オフィスレイアウト機に、一新しました。

 

前のパソコンは、結局5年ほど使用したでしょうか。

 

性能も悪くないので、まだまだ使えそうなのですが、このところ急に
電源が落ちたりとトラブルが頻発していました。

 

大事な作業中に、大切なデータが失われなてしまった苦い経験があり、
バックアップ体制は整っているのですが、

 

やはり、1日に必ず一回は落ちてしまうようになり、このような状態では、
作業を効率よくするのには、もう限界です。

 

今まで使っていたパソコンは、修理に出すかどうか迷っていますが、
まだハードドライブが生きているので、しばらくは騙し騙し使って
みようと思っています。

 

中古一戸建てでも、新築と違って、性能が現在のものとは劣ったり、
一部故障がある場合があります。

 

それでも、新築ではなく、予算や場所などによっては、中古で良いという
ユーザーがいるわけです。

 

新築ではないので、性能が現在のものとは違うのは、ユーザーも納得して
いますが、補修箇所がある場合は、どの程度ものであるかが問題になります。

 

ですので、売り出すときは、そういう点を事前に調べて、購入希望者にも
お知らせしておくことで大切になります。

 

今国会では、宅地建物取引業法の改正が行わる予定です。

 

不動産業者が売買の仲介時に、売主や買主に住宅診断を行うかどうかの意向確認
を義務づけるものです。

 

そして、改正案では、住宅診断を行った物件については不動産業者が契約前に
買主に行う重要事項説明で結果を明示することも義務づけられます。

 

住宅診断は、実施義務までは課さないですが、この流れにより、買主から購入前
にインスペクション（建物診断）をする要望が、増えていくと予想されます。

 

売主側にとっては、買主が購入直前に行った建物診断で、売主も知らない不具合
があったりした場合には、契約そのものが成立しないリスクが、今後出てきます。

 

中古の売却を依頼される際には、建物診断の事前サービスをすることが、
これからの不動産売買をする上では、重要になります。

 

依頼する前には、そのようなサービスを不動産売買仲介会社が行っているのか
を、事前に調べておくようにしてくて下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

 

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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０１２０−９４９−１１７まで！
 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

今月からスタッフを増員したので、オフィスのレイアウトを、
先月末に変更しました。

 

今までは、机を置いていただけの場所があるのですが、そこに
人が座ると、後ろが通れなく不便です。

 

でも、スペースが限られているので、オフィスの中のものを撤去せずに、
配置を思案しました。

 

配置がきまったのですが、今度は電源などの位置がずれるので、その
セティングをどうするかで悩みます。

 

延長コードを入れ替えたりして、何とか対応できそうでしたが、今度は
インターネットのケーブルが問題に、、、

 

悪戦苦闘して何とかコードを手配して、インターネット環境も整えることが
できて、新しいオフィスのレイアウトが完成しました。

 

今まで、手狭だったのが、使っていなかったスペースを有効活用することで、
広く感じるようになりました。

 

家探しする方の中には、案内していると、具体的に何処に何を置いて、
どう過ごすのかということを、その場で考えることがあります。

 

それは、【買いのシグナル】であり、そのときに間取り図面を用意して、
こちらからもいろいろとアドバイスしたりします。

 

レイアウトには、買われる方の好みや使い勝手の問題もありますが、
その要望に合わせてアドバイスするようにします。

 

間取りの変更がない場合には、コンセントやテレビのアンテナの位置を確認
しておき、購入希望者の意向と照らし合わせて話をします。

 

また、間取りそのものを変更して、使い勝手を購入希望者のニーズに沿うよう
にしたいということも最近では多くあります。

 

その場合は、建物の構造をよく知っておく必要が出てきます。

 

在来工法（木造軸組工法）の場合には、建物を支える柱は移動させることは
できません。

 

その反面、間仕切りの壁はかなり自由に移動できるため、間取り変更は容易
にできる特徴があります。

 

そして、２X４工法（枠組壁工法）では、面で支える構造のため、窓を大きく
したり、窓やドアを増やしたりすることは難しいとされています。

 

そして、建物を支える間仕切りは抜くことはできず、間取り変更には制限が
出てきます。

 

建物の構造は、建築確認申請書類に記載されていますので、そちらを参考に
します。

 

確認図面等がない場合には、実際に建物をみて判断することができます。

 

建物の査定時には、建築確認書類などを用意して、予めどの工法で建てられた
ものかをチェックする必要があります。

 

工法によって、購入希望者のニーズに応えらるように、アドバイスしてくれる
担当者かどうかを見極めるようにして下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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先月ですが、久々の東京出張へ行って参りました。

 

開通したばかりの北海道新幹線に乗っていこと思った
のですが、まだギリギリ開通前なので、今回は飛行機
で行くことにしました。

 

朝の便で到着して、午後からセミナーに出席。

 

今回は、主催者側から地元北海道の現状の話をしてほしい
とのことで、私がスピーチをさせていただきました。

 

あまり、大した内容の話はできなかったのですが、それなり
の成果は伝えることができたと思います。

 

その他も、かなり密度の濃い内容で、終わったころには頭が
クラクラしてしまうほどでした。。。

 

既に、午後５時を回っていたので、そうなると、もう飛行機
は間に合いません。

 

深夜につくJRは、体がしんどいので、一泊して、早朝の飛行機
で帰ることにしました。

 

いつも、羽田近くの京急蒲田駅で宿泊するのですが、確か前回
来たのは、去年の９月です。

 

そして、今回来ると、駅前がガラッと変わっいるではありませんか！

 

駅のロータリーができ、駅降りたところに、高層マンションが完成
しております。。。こんなのあったけぇ・・・？

 

そして、古い飲食街の建物が解体されている最中で、また新しい
ものが建つようでした。

 

首都圏は、ちょっと来ないとこんなに変わるものなのかなぁと、
もうすっかり田舎の人（？）のようなことをつぶやいています。

 

それでも、函館地域も新幹線開業して盛り上がりをみせており、
漸く不動産も動きが活発になってきました。

 

今年は、新規の売り物件も少ない状態でしたので、買い手も
様子見の状態が続いていました。

 

でも、このところは、建売で新築物件も多く出ています。

 

マイナス金利の影響で、住宅ローンは史上最低の金利を更新して
いるので、借り易くなっているのが原因だと思います。

 

2,000万円の借入で35年ローンをボーナス払いなしで組んでも、
月々５万円代なので、アパートの家賃とほぼ一緒です。

 

また、来年の消費税増税の駆け込み需要もあり、買い手の心理
としては、何とかそれまでにというに考える傾向が、日増しに
強くなってきています。

 

増税先延ばし議論も出ているようですが、それにしてもいつかは
上がる消費税。

 

個人間売買で、営利を目的としてない取引は消費税課税対象外ですが、
諸経費などには消費税がかかります。

 

いずれにしても、活用していない不動産があるのであれば、処分を検討して、
早めに準備しておくことをお勧め致します。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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４月になり、新年度が始まりました。

 

世間ではいろいろなものが入れ替わり、新旧交代が行われています。

 

うちの会社でも、新入社員が今月から業務に加わり、新年度のスタート
を切りました。

 

オフィスも手狭なのですが、レイアウトを見直して、新しい社員の席を
確保できました。

 

でも、駐車場の確保に困り、いたるところを探しましたが、会社の近所
ではみつからない、、、

 

知り合いに聞いても、なかなか空きがなく、直前まで困っていました。

 

もうないかぁを諦めかけていたところ、少し会社から離れていますが、
偶然にも月極の駐車看板があるのを発見。

 

元同僚が経営する不動産会社の看板があったので、早速電話して聞いて
みました。

 

そうしたら、そこは近くのパン屋で一括借りをしているようで、空きが
ないとのこと。。。

 

もう絶望的と心が折れそうになっていると、そこの地主さんが近くに
住んでいて、駐車場が余っているので、少しの間なら停めていいと
言うお話を戴きました！

 

本当に助かったと言う気持ちで、地主さんのところに挨拶に行ったところ、

 

「山下さんって、チラシに載っている人でしょ？うちの娘の同級生
  みたいね。」

 

一瞬、過去のことがフラッシュバックして、地主さんの苗字を見たら、
確かに小学校時代の同級生のご両親でした。

 

ひょんなことからの縁で、昔の話などもして、しばらく車を停めさせて
もらうことになりました。

 

不動産売買においても、どんな人が買うのか最初からはわからないのです
が、ご縁というものが確かに存在します。

 

ご縁をどういうふうに結びつけるかは、売買を専門で行っている経験値が
活かされます。

 

この部分は、それぞれの物件に対して、どのような人がターゲットになる
かを過去のデータから分析しています。

 

それによって、広告媒体やキャッチコピーなどを決めますので、想定した
見込み客へアプローチできるようにしています。

 

あなたの不動産を購入したいと思っても、見込み客へ物件広告が届いていないと、
成約に結びつけるのは難しくなってきます。

 

不動産購入する方は、偶然のご縁でありますが、それを事前に仕掛けを作り、
呼び寄せること重要になるわけです。

 

あなたが実査定の依頼する時には、売却予定の不動産を購入する見込み客は、
どのような人になるのかは、しっかりとアドバイスを聞いておくようにして
ください。

 

そして、その見込み客に対して、どのようにアプローチしていくかを聞いて、
依頼する担当者に聞いておくようにしましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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テレビ番組をみていたら、大人になってから、東大に合格した方の特集を
やっておりました。

 

二人の方が、大人になってから東大に合格したというので、興味があったので、
観てみることにしました。

 

一人は、元ニートで１０浪して２８歳で東大法学部合格した男性です。

 

もう一人は、５０歳で東大文科三類に合格した主婦の方です！

 

元ニートの男性は、高校３年生の時に、学校をサボったら親と喧嘩となり、
中退。。。

 

その後、ニート生活を送るものの、仕事をしても長くは続かず転職を繰り返す
生活を送っていたそうです。

 

そこから、大検を受けて、東大受験に専念。

 

勉強法の中で、独特だったものが、

 

「ストップウォッチで集中力が続く時間を記録する」

 

というものでした。

 

最初は、集中力が短かったそうですが、記録していくうちに、３～５時間は
続けて勉強に集中できるようになったそうです。

 

わたしもこのメルマガ書くときは、時間を見ながら書いてますが、そんな
長時間は集中できません。。。（泣）

 

また、主婦で５０歳の時に東大に合格した女性の勉強法は、1日13時間勉強
して、休憩時間に家事洗濯をこなすというものでした。

 

やはり、二人に共通して言える点は、

 

【集中力】

 

だというのがはっきりとわかりますね。

 

不動産売買も、集中して行うことが必要になります。

 

普通の会社では、不動産賃貸をメインして営業を行っているところが多
く、その他に、売買や管理などの仕事があります。

 

どれも、大変な仕事ではありますが、余程できる営業マンでない限り、
全部上手にこなすのは難しいことです。

 

賃貸は数をこなさなければならないですし、同時に管理のクレームなど
を聞いて回る必要が出てきます。

 

そういう対応に追われている中で、高額な不動産売買仲介を行うのに
必要な物件調査から販売促進などをしていかなければなりません。

 

全部できないことはないのですが、賃貸・管理などは今すぐにという
至急の仕事に追われることが多く、売買物件の販売戦略を立てている
時間的な余裕がありません。

 

ですので、ただインターネットにだけ掲載して、キャッチコピーや
説明もあまりないままの適当な広告をよく目にします。

 

これでは、見込み客の関心を引くことができず、反響が上がることが
難しくなってきます。

 

営業マンに何が得意か尋ねた時に、

 

「何でもできます。」

 

ではなくて、

 

「わたしは、〇〇地域の売買専門です。」

 

というのが、不動産売買に特化してサービスを提供している営業姿勢
になります。

 

査定依頼する時には、会社の営業マンが、何が専門なのかをよく聞いて
みるようにしましょう。

 

そこで、あなたの不動産売買を集中して取り組んでくれかを、判断して
みて下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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