物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

オフィスより、、、

3月に入り、大分雪が解けて暖かくなってきましたね。

先週、オープンハウスを行ったところ、１０組の見学あり、大盛況でした。

物件は、一般住宅なのですが、二階にトイレとミニキッチンがあり、
準二世帯の一戸建てです。

通常は、ファミリー世帯が見にきたりするのですが、今回はシニア層
が圧倒的に多かったです。

最近は、住み替えして、子供夫婦と同居するといったニーズが以外に
多いですね。

わたしも、実は現在は二世帯暮らしなのですが、母親が一人と家族４人で、
一軒家に住んでいます。

冬の間は、東京にいる兄の家に毎年いくので、夏は北海道、冬は東京と、
セレブな生活（？）を送っています。

後は、転勤族の方が、定年を迎えるので、終の住処を【函館】で暮らしたい
という方も、昨日ご見学に来ておりました。

何ともうれしい限りですが、これから新幹線効果で、そういう方々がこちらに
移住してくれたらいいなぁと思います。

それと、意外に近所に住んでいる方も、見学に来られて購入することが多いです。

昨日も、隣で住んでいる方が、まだ家を建ててから２年も経っていないのに、
ご見学に来られました。

気になるので、見てみたいということは良くあります。

でも、真剣にいろいろと質問をしてくるので、不思議だなぁと思ってました。

その方へ、

「何方かのために探されているのですか？」

と尋ねると、

「娘夫婦と同居で、今の家は狭くて、近くにもう一軒あればと思って、、、」

とおっしゃっていました。

子供が大きくなれば、部屋数も入りますし、設備（キッチン、トイレ、風呂）
などの二つ必要になりますよね。

昨日、ご来場戴いた購入希望者の方々のニーズは様々で、他にもいろいろな
理由で家を探されている方がおられます。

普通なら、「一戸建て」として販売するところ、「一戸建て（二世帯可）」
と一言つけ加えることで、アプローチできる層が増えます。

物件を売り出す際には、ターゲット（見込み客）に狙いをつけて、アプローチ
することが大切です。

また、近隣などにも売り出す前にお知らせをすることで、見学に
来てもらえたりします。

ですので、売り出す前に以下の点に注意するようにして下さい。

●どのようなターゲット（見込み客）が考えられるのか？

●どのようにアプローチするのか？

良い物件でも、ターゲットとアプローチが外れてしまうと、なかなか成約
することは難しくなってしまいます。

実査定の際には、担当者からアドバイスをもらい、的確な販売ができるか
どうかを見極めるようにしましょう。

追伸

その後、オープンハウスに見に来られた方からお申し込みが入り、商談
も纏まり、目出度く成約の運びとなりました。ありがとうございました。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/

オフィスより、、、

東日本大震災から昨日で５年が経ちました。

多くの犠牲者を出した未曾有の天災地変でした。

このメールをお借りしまして、震災でお亡くなりになれた方の
ご冥福をお祈り申し上げます。

そして、残された被災者の方は、あの震災以降大変な苦労を
されていることとお察しします。

強制的に、住み慣れた場所から離れなければならない方も多く
いらっしゃいます。

早く平穏な生活が送れるよう、願うばかりですが、復興には
まだまだ時間がかかりそうです。

震災で住み替えされた方は、マイナスな理由が原因ですが、
その他にもいろいろな訳があります。

●狭いから
●広すぎるから
●転勤
●便利の良いところ引っ越したい
●一戸建てからマンションに住み替えたい（逆もあります）

その他にも、住み替え理由はいろいろとありますが、住み替え
希望者の多くが抱える悩みがあります。

それは、「売却と購入のどちらを優先するか？」という問題です。

売却が先行の場合、購入する物件を同時に確保する必要が出てきます。

タイミング的には、売りと買いが同時に行われることは稀なケースです。

また、売却した代金で購入先の物件を全て賄えるのであれば良いのですが、
不足する場合は資金を加える必要があります。

居住用ではない物件であれば、住み替えは購入時に行えますが、そういう
ケースも稀かと思います。

その一方で、購入先行されるケースは、先に住み替える物件を購入できる
ので、急いで売却をしなくても済むメリットがあります。

もちろん、住み替えた後は、購入資金に充てるために、早期に売却する必要
に迫られることはありますが、計画をもって進めることができます。

そして、購入先行の場合は、自宅が売れなくても、購入の資金計画が立てら
れることが大切になります。

ただし、購入する物件が一般の市場で仲介されている物件ですと、すぐに売
れてしまうことがあります。

ですので、予め希望の物件を売却依頼してある会社に伝えておき、希望の物
件が出たらすぐに内見するようにします。

自宅売却代金を購入資金にすぐに充てたい場合は、不動産業者に予め買取を
してもらう方法もあります。

買取査定金額にて双方が合意をしたら、先に契約を結びます。

そして、ある一定期間内にで、売主は住み替えの住宅を購入して退去します。

住み替えを希望する場合には、以上のようなケースがありますので、まずは
売却を依頼される不動産会社の担当者に相談をして、スムーズな住み替えを
行えるようにして下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/

オフィスより、、、

今日は、次女の５歳の誕生日です。

一ヶ月前から、誕生日のことを気にしているようで、この日を楽しみに
していました。

昨日は休みだったので、幼稚園に迎えにいき、帰りにケーキを買って、
長女が小学校から戻ってきてから、みんなで食べました。

それから、プールで泳いだ後は、食事にいき、カラオケも歌って
本人ご満悦の様子♪

でも、今日が本当の誕生日なので、本人の御目当てのプレゼント
を買うと、朝から張り切っていました。

そして、次女が生まれた翌日に起こった東日本大震災。

未曾有の災害により、多くの尊い命が失われ、建物の全壊・半壊
合わせて40万戸以上の家が被害に遭いました。

それと、福島第一原子力発電所の事故は、今も長きに渡り、復旧
作業が続いています。

最近は、震災の日が近くなってきたということもあり、テレビや
新聞で特集をよく目にします。

仮設住宅に未だ住んでいる被災者や高台移転が計画通りに進んで
いないなど、まだまだ多くの問題が山積みになっているようです。

また、このような震災などに、ちょうど不動産売買契約が行われ
た場合、民法の危険負担が問題になってきます。

民法では、不動産売買契約後、物件の引き渡しを受けていなくても、
物件が天災地変で消滅しても買主が債務を支払うとしています。

しかし、本来の目的を達成できないのに、高額な代金を支払いを
するというのは、買主に対して酷なことです。

ですので、不動産売買契約書の中には、

【引き渡し前の滅失・毀損】

という条文が、通常盛り込まれています。

条文には、

「本物件の引き渡し前に、天災地変その他売主または買主のいずれ
の責にも帰することのできない事由によって本物件が滅失・毀損した
ときは、買主は、この契約を解除することができる。」

とあります。

どういうことかというと、契約した後には、通常引き渡しまでの期間
が定められています。

その期間内に代金の支払いを済ませると、所有権移転登記をして、
名義が買主へ移転することになります。

仮に、その期間内に震災によって、建物が滅失してしまったとか、
損壊して修復に多額の費用がかかるといった場合には、契約を解除
できるということになります。

また、修復可能な程度であれば、売主が修復して引き渡しすることが
できるとしています。

売主側としては、あまり長い期間の引き渡しを設定すると、契約解除
という事態になるクスクがあることを覚えておいて下さい。

物件の引き渡しは、事前準備をしておき、スムーズに取引が行われる
ように、担当者と打ち合わせておくようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/

オフィスより、、、

去年の11月より公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」
ですが、この度全国の自治体では初となる「行政代執行」による
空き家の撤去が、和歌山県那智勝浦町で行われました。

解体される建物は、築５０年の２階建の木造住宅です。

１０年以上前から空き家となり、壁が壊れたりツタが茂ったりしたまま
放置されており、周囲の景観を損ねているということです。

建物を所有して女性に修理や撤去を勧告しても、全く応じないということで、
近隣住民も迷惑を被っていました。

県は、空き家特別措置法の施行により、景観に関する条例に基づき
行政代執行で撤去することを決めました。

まずは、室内にある家具などを運び出す作業が行われました。

本格的な撤去作業はその後に行われる予定で、費用はおよそ１５０万円
かかるそうです。

この費用は、一体誰が負担するかと疑問に思っていたところ、県が
一度負担するそうです。

そして、その後に所有者に請求するとのことでした。

空き家特別措置法ができる前も、自治体が各自で条例を制定して
いましたが、なかなか空き家の撤去を行うのが難しい状態でした。

今回和歌山県が、全国で初めて空き家撤去を行ったことで、その他
の自治体もこれに続いて空き家の解体が加速することが予想されています。

「特定空家等」に指定されると、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の
助言または指導、勧告、命令が可能になります。

さらに、今回和歌山県で行われた行政代執行のように、強制執行が可能
になりました。

「特定空家等」とは、

●倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

●著しく衛生上有害となるおそれのある状態

●適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

●その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

にある空き家等をいいます。

長年放置されている建物には、このような状態になっているものが意外
に多いのが現状です。

長年空き家になっている建物がある場合は、一度現地の確認をすることが
必要です。

冬場は特に人が住んでいないと屋根に積雪通常よりも多くなり、
解け出す頃に、雨漏りなどの被害が多くなります。

建物が劣化が進行すると、解体除去しないと不動産が処分できなくなり、
価値が目減りしてしまいます。

空き家をそのまま放置しているようであれば、売却も視野に入れて、今後
の方針を専門家に相談してみて下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/

オフィスより、、、

リオデジャネイロオリンピックの出場をかけた
女子サッカーアジア最終予選。

４大会出場を狙う日本でしたが、４日行われた中国戦に敗れ、
これで４大会続いたオリンピック出場が絶望的になりました。

これまで、日本女子サッカーを支えてきた元日本代表の澤穂希
が引退した今年、初めての澤を欠いた大会に臨みました。

しかし、初戦のオーストラリアにも敗れ、韓国との試合も勝ち
を逃してしまいました。

今予選限りでの佐々木則夫監督の退任も確実な状況です。

最近のなでしこの試合内容をみてますと、守りにミスが目立ち、
隙を突かれて失点するというパターンです。

勝っているときは、守りがしっかりしていて、１点差の接戦を
ものに試合が多かった思います。

また、他の国もかなり実力をつけてきており、アジアのレベルも
上がってきていると思います。

ですので、そう簡単には勝てないですし、一瞬のミスが命取り
になってしまいます。

失点してしまうと、選手の連係が乱れて、さらにミスが出てしまう
のが、今のなでしこの弱点ですね。

しかし、何が起こるのがわからないのが、勝負の世界です。

最後まで諦めないで、残りの２試合を全勝して、後は

「人事を尽くして天命を待つ」

と開き直り、気持ちを切り替えてプレーしてほしいものです。
 

不動産売買で、この守りにあたるのが、【物件調査】となります。

主な物件調査を下記しますと、

1.現地調査
2.役所調査
3.法務局調査
3.事前建物診断

1の現地調査は、実際に現地いき状況を確認します。

境界や越境の確認や接道状況、日当たりなどを調べます。

依頼物件以外にも近隣の建物などもチェックして、環境なども評価
していきます。

2の役所調査は、用途地域の確認や建築、法令上の制限、公・私道
などの道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガス等の設備状況を
調べます。

3の法務調査では、法務局に赴き、登記簿謄本をもとに、所有者、地目、
地積、担保権などの確認をします。

また、公図や地積測量図や国土調査を行っている場合には、面積計算簿
で、隣地・道路の境界の確認をとります。

4の事前建物診断については、これから宅地建物取引業法が改正される
と、契約書類に建物診断の有無の記載が義務付けられるます。

今の段階では、任意でありますが、売り出す前に事前に行っておくことで、
物件によっては、既存住宅瑕疵保険などが付帯できるメリットが出てきます。

これらの調査業務をしっかり行うには、宅地建物取引主任士の資格を身に
つけているかがポイントとなります。

資格試験の中には、２の役所調査や３の法務局調査での専門的なことが
出てきます。

売却の際に、調査不備になってしまい、買い手に説明ができずに、
キャンセルされてしまうことは避けなければなりません。

依頼する際には、物件調査が行える資格を担当者が備えているかを、
しっかりと確認するようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/