オフィスより、、、
2014年は、日本に来た外国人の方の数が、1,341万人になり、
世界22位、アジアでは7位となりました。
ちなみに、1位はフランスで8,370万人、アジア1位は中国の
5,622万人でした。
5年後に東京オリンピックを控えているわけですが、これから
日本も益々外国人が訪れる国の一つとなりそうです。
そこで、今、宿泊施設が都会では不足している中で、【民泊】
という宿泊形態が世間で話題になっています。
ニュースなどによると、民泊とは、外国人観光客を相手に個人
が所有する住宅の空室や空いているマンションを貸し出すこと
のようです。
インターネットなどを経由して、個人と外国人観光客を仲介する
会社があり、全世界の都市で、８０万以上の宿を提供しています。
ただし、このサービスを有料で提供するには、旅館業法という
法律の壁があります。
そして、民泊によるトラブルや事故などもおきており、政府は
実態解明へと漸く乗り出しました。
賃貸業なら、一般の人でも不動産を所有していたら行えますが、
短期の貸出については、これから仕組みを整える必要があるよ
うです。
ところで、不動産売却で貸し出している不動産を売却する場合
について、質問受けることがあります。
不動産を人に貸していると、その物件は、家賃収入による投資
物件ということになります。
この場合は、投資利回りによる収益還元法が、査定価格に適用
されます。
地方では、投資利回りは都会よりも高く設定されています。
なぜなら、空室率が高く、都会のように家賃設定も低いため、
リスクが高いと見なし、高い利回りが必要となるからです。
ですので、土地、一戸建てやマンションを貸していると、
一般の居住用の住宅として売りに出した時よりも、価格が
低くなってしまう現象が起きてしまいます。
それならば、賃借人に退去してもらい、高値で売却できるので
しょうか？
通常の普通借家契約では、貸主からの中途解約は「正当な事由」
がない限り、認められません。
売却のために退去を申し入れても、それは正当事由と認められ
ないことになっています。
賃貸中の物件を売りに出す場合には、先ずは賃借人の状況を
調べることが重要なポイントなります。
そして、賃借人の交渉については、賃貸契約にも精通した
不動産のプロの力が必要になってきます。
賃貸中の不動産の売却を考えているなら、先ずは、賃貸されて
いる状況について、契約書などを用意し、担当者に先に相談し
てから、対応策を立てるようにしましょう。
次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪
ー山下史昭
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