物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

オフィスより、、、

先日、５年ほど前に土地の売却をお世話させて戴きました
お客様からご連絡を戴き、自宅へ伺いました。

要件は、自宅横にあるアパートが古くなり、借りていた人
も出ていったので、売却するプランを立ててほしいとの
ことでした。。。

アパートが２棟建っている大きな土地なので、売却するには
工夫が要ります。

資料を戴き、持ち帰って後日また来る約束を交わし、帰ろう
としたのですが、お客様から、違う相談があると持ちかけ
られました・・・

どういう話かなと思ったのですが、５年前にお客様にお会い
した時は、まだ現職にて仕事されておりましたが、今年の春に、
長年勤めていたところを退職されたということでした。。。

「それは、良かったですね。」

と言ってあげたのですが、お客様から、

「ちっとも、良くないよ。退職してから家の片付けをしていて、
漸く終わったんだけど、あとはやること無くて困ってるんだよぉ。」

朝から晩まで働いていた生活から、朝から何もすることがなくなると、
生活のリズムが狂しまい、こんな生活は耐えられないので、何かする
ことを紹介してほしいとの相談でした。。。

履歴書を作成されていたので、拝見させてい戴くと、物凄いことに
気がつきました！

「国家資格をたくさん所持している！」

お客様には、これだけ資格あったら、自分でも起業できますよと、
冗談で言いましたが、とにかく国家資格を１０以上所持されて
おりました。。。

その中でも、不動産の仕事をするには必須の資格「宅地建物取引士」
も所持されております。

「営業系の仕事はどうですか？」

と聞きましたが、どちらかというと、資格とは関係のない体を動かす
仕事がされたいそうです。

不動産の営業も体を動かさないわけではありませんが、やはり知識と
経験による相談業務が主になります。

ちなみに、宅地建物取引士の試験は、以下の科目別になります。

• ●宅地建物取引業法
• ●権利関係（民法、借地借家法、他）
• ●法令上の制限（都市計画法、建築基準法、他）
• ●需給概要と取引実務（住宅金融公庫法、他）
• ●土地及び建物（地形、建物の構造、他）
• ●税（所得税、不動産所得税、他）
• ●価格評価（地価公示法、他）

わたしも過去に受験して合格したのですが、これだけこと学んだのか
と思うと、驚きですね。。。

しかし、売却物件を扱う営業マンが、法律、価格評価、税のことを
知らなくて、担当者となった場合は、安心して取引を任せらるで
しょうか。

賃貸で営業している担当者でも、最近では資格を持つことを奨励
している会社もあり、売買担当者は、本来全員所持しておくべき
資格になります。

会社が大きそうだから、長年やっているので信頼がありそうだから、
といっても、売買に関しては、知識と経験は、個々の担当者で、
違いが出てきます。

あなたが依頼する際には、営業担当者が「宅地建物取引士」資格を
所持しているどうかは、名刺に記載されていますので、必ずチェック
しておきましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

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オフィスより、、、

昨日、札幌に出張に行って参りました。

目的は、家づくりやリフォームに役立つ最新の設備を実際の
ショールームに行き、見学するためです。

函館管内でも、一部ショールームはあるのですが、品数など
が限られています。

不動産の購入の仕方で、中古住宅を購入した時にリフォーム
するという、リノベーション（中古住宅再生）を検討される
方が増えています。

また、最近は拘りの家づくりをする方も増えており、土地を
検討されている方にも対応すべく、新築についても知識を入
れておく必要があります。

そこで、今回は、こちらにないメーカーの製品を見て、特徴
をこの目で確かめるために、整備の各メーカー巡りをして参
りました。

札幌は194万人都市で、横浜市371万人、大阪市268万人、
名古屋市227万人に続き、全国４番目の規模です。

これだけの都会になりますと、函館と比べてショールームなど
の規模は大きく、こちらにないメーカーもたくさんありますね。

複数のメーカーの設備があるので、比較もし易いので、とても
勉強になります。

もっと、時間があれば、いろいろと行ってみたかったのですが、
時間切れで帰ってきました。

しかし、最初に予定していたとこには行けて、じっくり話も聞
けたので、大変為になりました。

新築を建てられる方が、土地ついての検討される際には、大抵
の場合は、上下水道以外は、都市ガスの有無について確認する
ことになります。

都市ガスが利用できるとなると、最近では電気代の高騰により、
ガス給湯暖房システムなどが使えるメリットが出てきます。

都市ガス配管が前面道路にない場合でも、以外とプロパンも料金
が安いので、どのような設備が使えるかを、購入を検討している
方にアドバイスできます。

中古の場合は、リフォームを検討する際には、以下の項目に
なります。

• ●設備（キッチン、トイレ、風呂、洗面台など）
• ●内装（クロス、フローリングなど）
• ●外壁、屋根および窓
• ●冷暖房設備の変更
• ●壁の位置や間取りの変更

設備や内装に関しては、中古住宅を購入される方においては、
要望が非常に多く、どのようなものがあるのか、アドバイス
できる知識と経験が必要になってきます。

外壁、屋根および窓については、経年劣化や築年数による
住宅性能をみて、どのくらいまで維持できるかを説明すること
が重要です。

冷暖房設備を購入した際に変更したいという要望も最近では
多くなっています。

また、間取りを変更できる建物については、お客様の要望を
取り入れて、プランニングしてあげることで、物件の購入を
後押しします。

これらの知識を持たずに、全てお客様任せにしたり、業者に
聞かなければ分からないという不動産会社もあります。

しかし、不動産流通をサポートする会社は、これから新築や
リフォームの知識と経験もないと、購入を検討されている
お客様のニーズに応えることが難しくなってきます。

売却を依頼する会社に対しては、どのようなリフォーム案件
を受けて、実際にどのようなアドバイスをしてきたかを確認
することが肝心です。

特に、明らかに補修が必要な中古物件については、リフォーム
知識は必修ですので、担当が不動産以外に、増改築についての
資格などを保有しているかもチェックしてみるようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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オフィスより、、、

住宅ローンの金利タイプが、全期間固定型の利用割合が4割弱に
大幅に増加しているそうです。

住宅金融支援機構は、「2015年度 民間住宅ローン利用者の
実態調査【民間住宅ローン利用者編】」を発表しました。

平成27年３～６月の間に、民間住宅ローンを借りた全国の２０
～６０歳未満の人（学生、無職は除く）を対象にインターネット
によるアンケート調査を行い、1,009件の回答を得たものです。

住宅ローン金利タイプ別の利用状況について調査したところ、
「全期間固定型」の利用割合は38.0％と４割近くを占めました。

前回の調査では27％でしたので、1割以上も増加した結果と
なりました。

年齢別に見ると、「全期間固定型」は、

• 20歳代では、前回28.3％→54.4％、
• 30歳代では、前回24.2％→34.7％、
• 40歳代では、前回28.1％→32.3％

と、全ての年齢層で増加しています。

また、今後一年間の住宅ローン金利見通しを聞いたところ、
「現状よりも上がる」と回答した人の割合は30.3％と、前回
(30.1％)からほぼ横ばいとなった。

「現状よりも低くなる」は、前回7.2%→6.9%

「ほとんど変わらない」は、前回55.2%→50.6%と減少しました。

「見当がつかない」は、前回7.5%→12.1%と増加しました。

金利が上昇すると、一般的に不動産価格は下がるとされています。

インフレによるものでしたら、上昇も見込めますが、
今は「デフレ」の時代・・・

日銀が量的緩和をして、市場に資金を注ぎ込んでいますが、
目標の物価上昇率を未だに達成してどころか、直近の単月
ではマイナスになっています。

これで、2017年4月から消費税が導入されますと、益々消費が
落ち込み、デフレが進行することになってしまいます。

結局、金利が上がっても、物価が上がらなければ、不動産は
下がり、金利が下がっても、デフレになれば、不動産は下がる
という、どっちに転んでも、下落するというシナリオです。。。

かつてのバブル時代のように、「持っていれば上がる」という
のは、もはや望めない状況だということが分かると思います。

バブル崩壊後、「低金利」と言われてきて、既に20年以上
経過している訳ですが、この状況が長く続かないのではと、
購入する側は考えています。

なので、金利が少しでも安い時期に、不動産購入して、
固定金利を選択して、金利が上がって支払が増えるのを
防ごうしています。

これから、不動産売却を検討している方は、こういう市場動向
について、不動産会社の営業マンから常に情報を入手して、ベス
トなタイミングで売却できるよう、心がけるようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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先日、３年ぶりにお客様から連絡があり、相談したいこと
があるというので、自宅まで行って参りました。

自宅を購入した時からライフスタイルも変化して、自宅を
維持管理するのが大変にな ってきたという理由で、前回も
相談を受けました。

今回も、同じようなご相談でしたが、前回とは少し様子が
違っておりました。

前回の時も、建物の維持管理については、現在同様に大変
だったわけですが、その時は、まだ売却の決断がつきません
でした。

なぜなら、そのことは分かっているのだけれど、家には
いろいろな思い出が詰まっているので、すぐに処分する
ことの気持ちの 整理が付かなかったのが原因のようでした。

ご自身で、よく計画を練っている方なので、この３年の間で、
今後のライフスタイルを考えた結果、気持ちの整理がつき、
まずは、売るという決断をしたということでした。

そして、これからどういうふうに進めて行ったらいいか、
アドバイスしてほしいということです。

そして、これからの売却の流れを説明する中で、最初に
クリアしなければならない

「自宅の不要品の整理」

についての話をさせて戴きました。

そうしたところ、長年住んできた家なので、荷物があまりにも
たくさんあり、何から手をつけていったらいいか分からない
ということで悩んでいたようでした。

このことを考えると、売却するのが億劫になってしまうので、
実際どうしたらいいかというご相談を受けました。

最近では、断捨離が一種のブームになり、持ち物を最小限に
する生き方をする人を「ミニマリスト」（最小限主義者）と
呼ぶらしいです。

その中から、整理する方法をいくつか抜粋すると、

「捨てられない」という思い込みを「捨てる」

捨てならない「性格」は存在していないそうです。

それは、単に思い込んでいるだけで、その思い込みが、捨てる
ことを妨げているという単純な理由のようです。

思い込みを解き放ち、「捨てる技術」があれば、簡単に断捨離
はできてしまうそうですが、捨てるには、やはりそれなりの労力が
必要になります。

大きなものは、当然一人では動かせないし、細かなものを纏める
は億劫な作業です。

先ずは、複数あるものや数年使用してないものは不要品として
仕分けして、要るものと分別してみましょう。

そして、不要品に関しては、多少料金がかかりますが、業者に
依頼して処分整理してもらうことができ、自宅ぐらいなら1日で
片付けくれます。

ご自身でどうしても、処分が難しい方は、残りの不要品について
の処分については、不動産会社の担当に相談するようにしましょう。

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２週間程前ですが、突然パソコンがダウンしてしまいました・・・泣

PCを再起動させたり、ソフト入れ替えたり、いろいろと試して
みましたが、結局ダメ・・・

この間、仕事が滞ってしまい、お客様にもご迷惑を御かけし、
罪悪感で一杯の気分です。

こういうことが、二度と起きないようにと、自分専用のPCを
会社へ３台用意しておき、何かの時には、すぐに乗り換えられる
ように対策をとりました。

それと、今までは、ある程度は自分でPCを設定してきたのですが、
かなり複雑化して、自ら解決することが難しくなってきました。。。

また、プロがやるとそんなに時間がかからないことが、自分がやると、
もの凄い時間を食ってしまうのが、最近では、非常にもったいないなぁ
と感じるようになりました。

ですので、今壊れているPCは、PC修理の会社へ依頼して、
復旧してもらい、今後何かあれば、すぐに来てもらうような
体制をとることにします。

わたしが携わる不動産売買も、たまに自分でもできるといって、
やり方だけ聞きたいというお客様がいます。

しかし、第三者に売り渡すには、専門的に物件を調査したり、
契約ごとを取り決めし、登記手続きなどをしなければなりません。

また、不動産売買では高額なお金のやりとりをするので、何か
不祥事があったら、保証や契約解除をどうするのかという問題
が起こります。

案件によっては、かなり複雑なものもあり、普通の不動産会社
さえも取り扱えないものも存在し、実際に紹介を受けたりする
ことがあります。

書物などで調べて、やり方を学ぶという方法ありますが、実務
で覚えてるものとは、隔たりがあったり、買い手を待たせ過ぎて
、取引が成立しない恐れも出てきます。

ですので、不動産売買をする際に、業者以外で、自分でする
というのは、かなり厳しいのではないかと思います。

そこで、不動産売買を依頼する会社を探すということになれば、
安心して任せられ、スムーズに取引を行えるかという点におい
て、選択することになります。

その会社で、売買を多く取り扱っており、物件に動きがあるかは、
その会社のHPなどで確認することができます。

現在では、HP上で「商談中」「成約」といったことが分かるよう
になっております。

ただ、物件を掲載しているだけでなく、実際の動きがあるかを
チェックしてみて下さい。

実際に売買を行っている会社であれば、「商談中」や「成約」
などが物件に記載されていますので、不動産会社へ問い合わせ
する前に、確認するようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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