物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

オフィスより、、、

次女が手をガラスで切ってしまい、しばらくプールをお休み
していましたが、先週久々に行ってきました。

先月は、30年ぶりに試合にも出場して、これから、マスターズ
への参加を目標としている以上、わたしも練習しなければなりません。

前回出場した北斗市の水泳大会では、まだ練習次第では、記録向上
が望めると、自信がつきました。

妻に次女を見てもらっている間に、練習メニューをこなし、
泳ぎ込んでいたところ、横のレーンで泳いでいた女性が
近づいてきました。。。

わたしは、眼鏡をしてないので、顔がはっきり分からなかったですが、
その女性から声をかけられて、ハッとしました。

「山下先輩！お久しぶりです♪」

30年以上前に泳いでいた水泳関係者であろうかと思ったのですが、
あちらから名前を名乗ってもらったので、直に思い出しました。

中学・高校と通ったスイミングスクールの２つ下の後輩で、練習
終わった後に、帰り道が同じだったので、後輩の親に何度か車で
送ってもらった記憶があります。

今は、プールで働いているそうで、長女が通うスイミングスクール
のコーチなども、よく知っているようでした。。。

また、水泳業界にも長くいるので、地域で活躍する選手や水泳関係者
とも親しく、いろいろと教えて貰いました。

わたしも、30年水泳業界から遠ざかっていたので、その間に水泳界
では様々な変化が起こり、知らなかったことも多々あります。

泳法や水泳技術も昔と違って進化しているので、記録も当時よりも
大幅に向上しました。

不動産売買仲介でも、昔と今ではかなりの違いが出ています。

昔は、購入する前に建物事前診断を第三者がするという習慣がなく、
不動産会社独自で行っていました。

だからと言って、ちゃんとしたマニュアルがあるわけでもなく、
検査のやり方も基準がありませんでした。

しかも、これには問題があり、悪いところがあった場合、後で
クレームや損害賠償といった売主様にも、責任が伸し掛かってくる
ケースがあります。

また、売買以外のことを主に行っている不動産会社では、建物の
構造に疎いため、査定する際にも正確な評価をすることが、今でも
出来ていません。

住宅ローンの知識もないと、購入する方へ借入の説明ができなく
なってしまいます。

また、売れた後の税金について、説明できる担当者は、そう多く
ありませんので、知りたいことが、一度に解消しないことも出て
きます。

不動産売買は、賃貸などに比べて専門性が高く、経験と知識が
ないと、こなすことが難しい分野です。

ですから、多くの会社は、「賃貸仲介」を主にやりながら、次い
でに「不動産売買」で行っているというのが実状です。

依頼する会社の特徴を見るには、ホームページや広告などをみると、
分かり易いです。

そこで、会社の特徴がある程度つかめると思います。

売買専門で行う会社かどうかということを問い合わせ前に選別
をして、相談をしてみることをおすすめ致します。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

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オフィスより、、、

朝のNHKニュースを観ていたら、活発化する

「底地ビジネス」

という特集をやっていました。

今、大都市圏を中心に新たな不動産ビジネスが活性化して
とのことです。

それが、建物と土地で所有者が分かれている底地の売買
「底地ビジネス」です。

底地は、旧借地借家法で、借りている人の権利保護が強く、
地主と言えども、半永久的に土地を返還してもらうことが、
非常に困難です。

また、土地を自由にできないばかりではなく、固定資産税の
支払い義務や相続時の相続税課税があります。

土地は持っているけど現金がないという地主さんが、全国に
たくさんいて、悩みを抱えています。

そんな面倒な底地を持っている地主を、救済しようとするのが、
「底地ビジネス」なのです。

しかし、このようなビジネスが活況の中、

「ブラック地主」

なる存在が、新たに浮上してきました。

前の地主から土地を買取って、借地人に対して強制的な立ち退き
や土地の買い上げを求めるくるようです。

そのやり方が、脅迫的な言動だったり、執拗に訪問したりすることで、
借地人を精神的に追い込んでいきます。

バブル時代に、こういう地上げ屋の話をよく聞きました。

東京オリンピックなどで、地価が上がると見込んでいるところは、
特に標的にされているのではないかと思います。

「ブラック地主」とは、少し離しが違いますが、最近私の知り合い
から土地建物を手放したいという依頼がありました。

そこに元々住んでおり、知っている方の紹介で、不動産会社へ
賃貸マンションを借りて、今はそちらに住んでおられます。

その時に仲介してくれた会社へ、不動産の処分について相談
されたそうです。

現地確認して、家の中にある不要品も引き取るという条件で、
金額提示を受けました。

しかし、それが妥当かどうか分からないので、親族に相談する
という話をされました。

そうしたところ、早くしないと冬になって水道が凍るだの、
家が傷むから値段が下がるということを言って、売却を強要
するような発言に変わっていき、怖くなってしまい、結局断
ったということでした。

どうもお話を聞いていると、買取や競売ビジネスを主に行っ
ている業者のようです。

買取の依頼というのは、一般の市場で買い手を見つけるより、
早く売却したいという場合に有効です。

また、一般市場で売るためには、中の荷物を片付けたり、
破損汚損などについても、かなり修復しなければならない
場合があります。

それに大きな費用がかかる場合などは、業者などに現状で
買取ってもらえることがあります。

だだし、買取の場合は、価格が一般の市場で仲介する場合よりも、
低くなります。

特に急ぎでない場合や市場で売り出せるように物件を整理修復
できる場合は、仲介での売買が有利になります。

依頼する際には、どのようなタイプの会社であるかを聞いて、
仲介もしくは買取の対応についての確認をするようにして下さい。

そして、どちらのタイプでの取引が、あなたにとっては、最も
相応しいかのアドバイスも聞いておくようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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オフィスより、、、

函館地域でも漸く今週、初雪が降りました。

今年は暖冬になるのでしょうか？

スキー場も、現時点では雪不足のため、オープンが延期されているようです。

リゾート観光されている業界の方には、打撃は大きいですね。

今年は、小学校２年生の長女に、スキーでも習わせようと思ったのですが、
お正月までにある程度積もってほしいところです。

この時期になると、売り出し中の物件で、空き家については、冬場の
凍結防止のために、水落し作業を行います。

先日、これから売り出しをする物件のチェックに行きました。

最初に、キッチンの元栓を締めようと、床下の防寒器の蓋を開けたところ、
何やら下が凄く濡れているような感じで、ライトでよく照らしてみてみました。

そうしたところ、やはり下が水浸しになっていることを発見しました。

どうも原因は、キッチンへ繋がっている温水の管が漏れているようです。

残りの配管は特に異常がないようですが、専門業者へ補修と点検を依頼して、
売り出しに備えることにしました。

欧米では、ホームインスペクションが通常の取引では、通常行われるように
なっています。

引き渡し前に、専門の検査会社が、建物をチェックします。

その中の基本的な項目は、

• ●外周りの状態
• ●室内の状態
• ●床下の状態
• ●小屋裏・天井裏の状態
• ●設備の状態

などがあります。

しかし、このやり方でも、実際に引き渡し前にしか事前診断を行わない
ため、引き渡し前に瑕疵（欠陥）が見つかった場合は、期限までに補修
が間に合わず、予定通り引き渡しが行えない恐れがあります。

そこで、既存住宅アドバイザーによる一次診断をしてから、専門検査
会社へ必要に応じて、売り出し前に診断してもらうことを初めました。

既存住宅アドバイザーとは、不動産仲介事業者や住宅関連事業者などが、
不動産売買の際に求めれる適切なアドバイスを行う知識を身につけた人
になります。

また、これからの不動産取引において、建物検査を実施するタイミング
やその方法について熟知しており、そして、簡易ではありますが、
建物診断を行える素養を身につけています。

今までは、不動産売買の際に、不動産会社だけが、建物の善し悪しを
判断していました。

しかし、不動産会社は、不動産についての専門ではありますが、建物
ついて専門で行っているところは、極めて少ない状況です。

購入する方は、これから益々安全で安心できる物件を求める傾向が
強くなっています。

既存住宅では、引き渡ししてからのトラブルも少なくないため、
インスペクション（建物診断）を利用して購入されたいという
ニーズが高まっています。

依頼する会社や担当者が、こうした建物診断についての知識が経験が
あるのを確認すると良いでしょう。

また、査定依頼した時に、事前建物診断書などが付いたものであるかは、
判断基準となりますので、チェックするようにして下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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イタリアの高級車と言えば、「フェラーリ」。

そのフェラーリが、ニューヨーク証券取引所に、このたび上場を
果たしました。

もうすでに、スタートダッシュを決め、時価総額では、日本の
マツダに匹敵する規模の1兆2500億規模となりました・・・凄いですねぇ～。

フェラーリの歴史は、1929年から、創業者のエンツォ・フェラーリ
とその友人により設立さ?れたのが始まりです。

フェラーリ自身も、レーシングドライバーとして活躍していたそうです。

しかし、第2次世界大戦でイタリアが参戦すると、レース活動が禁止され、
フェラーリは強制的に、工作機械製造の経営者となりました。

そして、イタリアが連合国に降伏すると、自前で自動車工場を設立。

そして、また、レーシングカー開発をするようになりました。

本当に、レーシングカーが好きだったんですね。

そして、市販車も出して、品質や性能を高めて行き、高級車としての
地位を確実なものとしていきました。

しかし、モータースポーツ熱が上がる中、フェラーリも過剰な投資をし、
経営危機に陥ることに・・・

アメリカのフォードが買収することを検討していたそうですが、
調印寸前で交渉が決裂。。。

窮地に追いやれたフェラーリでしたが、イタリア最大の自動車メーカー
「フィアット」との提携が進み、1969年にその傘下に入ることになり
ました。

そして、経営が安定したフェラーリは、F１レースで培った経験をもとに、
今でも世界中の国々で熱烈なファンをいて、憧れの高級車ナンバーワンの
地位を揺るぎないものにしております。

しかし、そのフェラーリが何故に、上場かというと、、、

安定的な売上と利益を確保するために、３割増産することを計画している
ためだからだそうです。

これに、フェラーリファンからは、ブーイングが・・・

昔のフェラーリは、希少性を保つために、年間の生産台数を7,000台以下
に抑制していたそうですが、増産によりその希少性が失われると、ファン
の間からは、失望の声が上がっているようです。。。

今後の動向をよくみてみないと何とも言えませんが、あのフェラーリが
大衆車みたくなったら、ちょっと嫌な感じです。

不動産の希少性も、似た性質があると思います。

もともと、不動産は、量産できる工業製品などと違い、その場所に一つ
しかない、希少性を有しております。

しかし、たくさんの似たような物件が、近隣で数多く販売されていると、
物件の希少性が失われてしまい、値崩れを起こす原因となります。

かつては住宅街だったところも、売り物件ばかりが目立つようになると、
需給関係の逆転現象が起こります。

大きな目でみると、地域全体で需要よりも、供給が上回ってきています
ので、今後は更に厳しい状況へとなってくることが予測されます。。。

活用されてないような不動産については、維持費もかかり、資産価値も
下落してゆくので、本格的に売却を検討してみてはいかがでしょうか。

また、ライフスタイルに合わなくなった自宅などの住み替えなども、
自分の自宅が売却できるうちに、是非検討してみて下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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先月からダイエット初めて４週間目ですが、効果が現れて
きました。

最初は67kgあった体重が、今朝ヘルスメーターで計った
ところ、62.6kgになり、4.4kgの減量に成功しました！

司会の宮根誠司さん(51歳）が、66kg→59kgに体重を落として、
更に肉体改造を行ったということをご存知でしょうか？

宮根さんの元の体重は、決して太っているわけではありませんが、
減量しながら筋肉増加をし、腹筋は【６パック】です。

※６パックとは、腹筋が６つに割れていてことをいうそうです。

自分も、長女と一緒に市の体育祭りで大会出場を果たし、
意外にも泳げたことと、まだまだ向上できると思ったことで、
まずは、肉体改造に取り組む必要があると悟りました。

宮根さんのダイエット法は、自己流だそうですが、わたしも、
自己流で行っています。

でも、あまりダイエットしすぎて、折角の筋肉まで痩せて
しまっては、元も功もないので、筋力トレーニングとタンパク質
の補給は、怠らないようにしています。

それと、気をつけているのが、やはりカロリー摂取です。

中年になると、代謝が落ちてくるので、過剰なカロリー摂取が、
メタボの原因になります。

ですので、日々食べたものの記録を付けることにしています。

これには、便利なiPhoneアプリがあるので、減量目標を設定して、
一日摂取してもいいカロリー上限決めています。

後は、食事のバランスと量を計りながら食事を取ることで、
カロリーの過剰摂取を防ぐことができるわけです。

記録を付けることは、不動産売買の時も、重要なものになります。

自宅などを査定する際に、リフォームや補修をした記録があるのと
ないのでは、査定価格に影響してきます。

また、時系列で記録をつけていると、買い手にも分かりやすく、
不動産の信頼度も高まります。

国土交通省の監修による不動産査定マニュアルの最新版では、
リフォームのチェック項目が増えています。

これは、国が既存（中古）住宅の流通を促進していくためには、
不動産資産価値を正しく把握することが必要として、不動産査
定評価を大幅に変更したからです。

木造で20年以上経つと価値がゼロになるという評価のやり方では、
リフォームしていても、査定価格にはほとんど反映されません
でした。。。

そういうことを踏まえて、国では、これから既存（中古）住宅流通
市場成長を後押しするために、リフォームした点も評価対象に入れて、
不動産オーナーの資産価値を正しく判断することに重点をおく指針を
策定しました。

これから、不動産実査定を依頼する際は、予め補修や改修したところ
を時系列に纏めておき、営業担当者へ査定前に渡しておくことが大切
です。

そして、そのリフォームしたポイントが査定書に反映されているかを
しっかりと確認して、あなたの資産価値がどのようになっているかを、
必ずチェックするようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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