物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

長女の通う小学校で、毎年恒例となるマラソン大会がありました。

 

５クラスの女子約８０名が、グランドと校舎の中を８００ｍ走り、
順位を競い合います。

 

事前練習が、何回かあったそうですが、娘に順位を聞くと、最初は、
３０位くらいから始まり、１１位、、、９位、、、、、、６位！と、
かなり順位を上げていました。

 

今回は、ベストテンも夢ではないと思い、密かに早朝トレーニング
をして、作戦会議も開き、万全の体制で当日を迎えました。。。

 

わたしも、仕事が休みだったので、夫婦で応援にかけつけて、妻が
ビデオ撮影係で、わたしが応援係という、こちらも万全のサポート
体制です。

 

男子の部が、最初に行われ、頑張って力走し、全員完走を果たしました。

 

そして、いよいよ女子の部がスタート地点に集まり、長女は前から
３列目にいました。

 

最初は、皆固まってしまうことが予想されていたので、最初の
第一コーナーまでは、ある程度スピードをつけて走り、先頭
集団に入る計画立てていました。

 

そして、いよいよ先生が、合図して、

 

「位置について、よーい、バン！」

 

一斉に、子供たちが駆け出しました！

 

そして、長女はどこに・・・・・・・？

 

いない！あれっ？？？

 

と探していると、ようやく発見・・・

 

なんと、スタート地点で転倒しているではありませんか！

 

前の子供に躓いて、後続の子供たちも４、５人巻き込まれて、
始めから転倒事故。。。

 

それでも、何とか立ち上がって走り出しましたが、後方から
のスタートになってしまいました。。。

 

更に、第一コーナー曲がる手前でも、人ごみに巻き込まれて、
2回目の転倒！

 

もうこの時点で、ほとんど最後の方です。。。

 

もはや、棄権するのではないかと嫌な予感が脳裏を過ぎりました・・・

 

それでも、再び立ち上がって走る娘。。。

 

そんな姿に目頭が熱くなり、わたしも、娘に声掛けるべく、
急いでスタート地点から、走って移動です。

 

そして、途中地点から、

 

「まだまだあきらめるな！ここからだぞっ！」

 

と声を掛け、この時点では中盤より少し後方でしたが、少し
でもトップとの差を縮められるようエールを送りました。

 

そして、校舎の周りを走って戻ってくるころには、脅威の
追い上げをみせて、なんと１５位まで浮上！

 

二人で密かに練習したときに、グランドに入って最後の一周
の時に、ラストスパート作戦を立てていましたが、

 

そこで、２人を抜き去り、最後は１３位でフィニッシュ！

 

 

目標としていた１０位以内には、届きませんでしたが、2回
転倒しても１３位という成績は見事でした。

 

順位よりも、あれだけのアクシデントの中、あきらめずに
最後まで走りきったことが、何よりの収穫です。

 

「スタートさえ何とかなれば、、、」

 

という勝負に「たられば」はありませんが、不動産売却の時
にも、スタートにあたる「売り出し価格」は重要になります。

 

実査定をしたときには、根拠を明らかにすることが、
宅地建物取引業法で定められています。

 

その根拠は、過去の成約データや物件の特性、立地などを考慮し、
販売してから3ヵ月以内で成約する予想価格となります。

 

査定価格を大幅に上回って、売却をスタートさせると、いくら良い
物件でも、買い手がつきにくく、反響が上がらないことがあります。

 

その状態が長くつづくと、最終的に査定した価格を下回って
しまうリスクが出てきます。

 

ですので、査定価格を見るときに、注意しなければならないのは、

 

◎過去３年くらいの成約データ
◎物件の特性及び立地
◎土地と建物評価

 

という３点となります。

 

この３つから、あなたの不動産の査定価格の根拠を、担当者から
よく説明を聞きくようにしましょう。

 

そして、スタート地点でベスト価格で販売をして、不動産売却を
成功に導いて下さい。

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

 

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

3ヵ月前に、親から相続した一戸建てを売却した売主様から、
久しぶりにご連絡を戴きました。

 

ご両親は、もうお亡くなりになったそうですが、家の中には
家具や寝具が、そのままの状態でおいてありました。

 

依頼された売主様は、遠方なので、家の中のものを片付ける
のが難しいため、このままの状態で売却されたいというご希望
でした。

 

現状のまま、購入できる買い手をみつけるのに苦労しましたが、
何とか取引を成立させることができました。

 

売主様は、今回函館に用事があって立ち寄り、こちから連絡を
しているとのことでした。。。

 

用件はというと、ご両親が施設に入ってからというもの、光熱費
をご自身で負担していたそうです。

 

地元の金融機関に口座があるので、そちらから自動振替されていた
とのことでした。

 

久々に、地元にきて、その口座がある金融機関に赴き、記帳してみた
ところ、未だ公共料金の引き落としがかかっていたとのことでした。。。

 

どうしたらいいのかがよく分からないとのことだったので、取り急ぎ、
電気、水道、ガスの窓口に連絡してみました。

 

そうしたところ、売主様からの解約申し出がなかったということで、
そのままの状態になっているとのことでした。。。

 

解約して欲しいと申し出たのですが、本人ではないと受付できないので、
直接連絡して下さいと言われてしまいました。

 

売主様に、それぞれ連絡をしてもらい、解約の手続きをしてもらいました。

 

今回は、どうしてこのようなことが起きたのかというと、購入された
買主様が、まだ入居されていなかったことが原因です。

 

通常、一戸建てやマンションの引き渡し後に、買主様がすぐに住まれる
ので、新しい名義に切り替わります。

 

よって、前の所有者の契約は、自動解約されますので、翌日分までの
請求がきて終わりということになります。

 

しかし、今回は、買主様が未だ入居しないので、手続きする必要が
なかったため、特に何もしていなかったそうです。

 

売主様も、自動的に解約になるものだと思っていたらしく、知らない
間に、口座から引き落としになっていました。。。

 

売却して引渡しする前日までは、売主が請求をもつことになります
ので、その日で一度解約手続きを本人からしなければなりません。

 

そして、銀行口座振替を設定している場合は、こちらも解約した後は、
確認が必要です。

 

間違いで、翌月に引き落としになっている場合もありますので、必ず
確認するようにしましょう。

 

物件が成約したら、担当者へ今後何をしたらいいかを打ち合わせをして、
引渡し後に行うことについても、アドバイスをもらうようにして下さい。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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From:山下史昭

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二日連続の快挙となりました

 

「ノーベル物理学賞に梶田隆章氏」

 

以前は、素粒子ニュートリノには、質量がないとされてきました。

 

そこで、梶田先生は、岐阜にある巨大装置の「スーパーカミオカンデ」
で素粒子ニュートリノを観測、「ニュートリノ震動」という現象を
初めてとらえられました。

 

ニュートリノは、あらゆる物質を通り抜けていくため、つかまれる
ことができませんでした。

 

それを、スーパーカミオカンデが捕獲に成功しました。

 

震動をすることで、質量があるということですが、梶田氏が小学校
向けに書いた解説がありました。

 

「ニュートリノには３つの形があり、飛んでいるうちに型が変わります。
これを、『ニュートリノ震動』といい、変身がニュートリノに重さ
がある証拠になるのです」

 

うーん、なるほどですね。。。

 

この実験を地道に続けて、データを集積して証明する過程は、
相当大変な作業だったと思います。

 

そして、梶田先生が日夜研究に明け暮れた際に一緒に共にした
「スーパーカミオカンデ」ですが、小柴昌俊東京大学名誉教授
のノーベル賞受賞研究の元となった「カミオカンデ」と同じ
原理で、大きく高性能化しています。

 

しかし、2011年に大規模な破損事故が発生。

 

2012年に部分復旧されましたが、2006年には文部科学省の承認
を得て、完全再建が完了し、「スーパーカミオカンデⅢ」として
観測を再開しました。

 

中古住宅なども、一部分が損傷をして、補修をしていることが
あります。

 

しかし、この部分補修も応急処置的なものであれば、後から完全
に修復しないと、また不具合出てくることがあります。

 

売り出す前の事前建物診断を通じて、過去に修復したところを診断
して、今後も問題がないかをチェックすることが必要になります。

 

修復する必要性がある場合は、補修費が小額なら、売り出す前に
直すのが良いと思います。

 

修復に相当の費用がかかるようなら、予め費用を見積もっておき、
買い手にはよく説明した上で、補修費がどのくらい掛かるを伝え
るようにします。

 

買い手の６割近く方が、中古住宅を購入する時に、リフォームを
考えているので、提案さえしっかりとできれば、買い手は購入に
ついて前向きに検討してくれます。

 

依頼する前に建物診断をして、それを元に担当者と打ち合わせ
することが大切です。

 

また、リフォーム提案をして、販売できるスキルを依頼する
不動産会社がもっているかという点も重要になります。

 

リフォーム提案して販売している実績があるかどうかも、
事前に確認しておくと良いでしょう。

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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昨夜、うれしいニュースが舞い込んできました。

 

「大村氏ノーベル医学生理学賞」

 

アフリカなどで寄生虫が引き起こす熱帯感染症に、大きな治療効果
を挙げた特効薬「イベルメクチン」を開発したことが評価され、
今回の受賞となりました。

 

熱帯感染症の「河川盲目症（オンコセルカ症）」は、アフリカや
中南米などの熱帯地方で流行し、患者の２割程度が失明すると
されています。

 

大村先生が開発に携わった「イベルメクチン」が、今では年間３億人
に使用され、患者を失明から救っています。

 

今までのノーベル賞受賞と違って、大村先生は、異色の経歴の持ち主
です。

 

山梨大学芸学部自然科学を卒業され、夜間高校で教師をされていた
そうです。

 

そこで、工場などで働いた後に、汚れた作業服をきて、まだ汗の匂い
が残る体のまま学校に通い、学ぼうとする生徒に姿に、心を打たれま
した。

 

そして、自分ももっと学ばなければと思い、一念発起して、東京理科
大大学院に入学。

 

昼は大学院で勉強され、夜は定時高校で教える中、決して環境がよか
ったわけではありませんでしたが、実験に没頭されました。

 

そして、地道に努力を積み重ね、ついに偉大な発明が生まれたので
した。

 

わたしも正直、大村先生のことを、今回の報道で初めて知りました。
（不勉強ですいません。）

 

でも、大村先生のおっしゃっている名言がとても印象に残ります。

 

「研究者になってからも、どうしたら世の中のため、人のために
なるかなと考えていた」

 

「楽な道を行っても、いい人生にならない。厳しい道を選ぶべきだ
と考えている」

 

「資金がないから研究ができないのは言いわけ」

 

「私は人まねはしません。真似をするとそこで終わり」

 

「絶えず失敗しないとだめなんです。成功した人は失敗おことは
言わないんです。私もそうでしたが、成功の陰にはその何倍も
の失敗がある」

 

「やったことは大体失敗するわけです。うまくいかなかったり、
失敗したりしていましたが、でも何回か繰り返すと『またやろう』
と思って、やる気になるんです」

 

まだまだ、たくさんありますが、大村先生の研究は勿論素晴らしい
ですが、この精神に、いたく感動させて戴きました。

 

『人まねではなく、役立つことを、失敗してもやり抜き通す』

 

このことは、今わたしが進めている事前建物診断をして、付加価値
をつけた不動産売買仲介を目指すことに通じるものだと思いました。

 

個人で取引した不動産に保証をするという概念が今までになかった
ため、買い手に自信をもってお勧めできないことが、物件によっては、
正直今まで何度かありました。

 

そこで、事前に建物検査の専門会社へ診断してもらい、買い手が安心
したものとして分かるようにすれば、トラブル防止に繋がのではと思い、
取り組みを進めてきました。

 

買い手の方からも、事前診断の依頼を受け、他業者で仲介している物件に、
検査の依頼をしたところ、拒否されてしまったこともありました。

 

建物診断は、決して粗探しではなく、建物の劣化の程度がどれくらい
なのを知るためのものです。

 

そうすることで、買い手があとどれくらいで家の補修を行ったら良いか
を知る目安になりますので、検討がし易くなる訳です。

 

また、躯体自体に問題がなければ、個人間売買での瑕疵保険も付保する
ことができるので、保証も付けられ、物件の付加価値も向上します。

 

まだ、他業者ではこのような考え方で、売買の取引をしているところは
少ないのが現状です。

 

しかし、売主様・買主様双方に役立つことを理解して賛同戴ける他の
不動産会社さんへも、お勧めしていきたいと考えています。

 

今は、まだ試行錯誤の段階でありますが、このような取引がスタンダード
になるよう、あきらめずに、お客様に周知をして、人のお役にたてるよう、
努力していこうと思います。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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先週の新聞の見出しに、

 

「大量・高速」函館熱く

 

先月に、来年の北海道新幹線の運行本数が一日１３往復と
JRから発表され、俄かに開通へ向けての動きが、各方面で
加速しています。

 

函館では、観光業中心に、民間投資が活発になっており、
歓迎ムードが広がっているようです。

 

新幹線開通により、観光客だけでも、５０万人純増する見込みで、
あわせてビジネス客も増えると予想されます。

 

先日、わたしがお世話になっている自宅の売却を検討している
売主様から連絡があり、お伺いさせてもらいました。

 

住み替えを検討されており、マンション購入を考えているとの
ことでした。

 

その際には、自宅を売却したいと話しておられましたが、新幹線
開通の話題に触れ、売主様から、

 

「マンションに住み替えた時は、この自宅を売却したいけど、
新幹線開通したら、不動産値上がりすると思いますか？」

 

というご質問をいただきました。

 

確かに、新幹線効果で注目を集めておりますので、期待したいところ
ですが、高騰するのは、一部の地域を除いて、考えにくいかと思います。

 

例えば、東京銀座では駐車場か建物が密集していて、売りに出されて
いるものはあまりない状態です。

 

数少ない土地建物に、買い手が集中すれば、当然不動産は値上がります。

 

アベノミックスから、外国人などの買い手も現れて、今はまさに高騰
している状態と聞きます。

 

簡単ですが、これが不動産高騰のメカニズムです。

 

しかし、地方では、たくさん空地や一戸建てが売りに出ており、益々
増えている地域すらあります。

 

買い手が比例して増えていけば、値上がりまでしなくても、価格が
維持されますが、現実は、益々減っています。。。

 

新幹線開通で、外部からの人の流入で、少しは状況的に上向きに
なることはありますが、バブルのような騒ぎには、決してなら
ないかと思います。

 

反って、あまり値上がりに期待して、もう可也待ったけど、結局
さらに値下がりしてしまう恐れがあります。

 

売るタイミングは、事情によりそれぞれ違います。

 

先ずは、計画を立ててみて、あなたの人生設計の中で、ベストな
タイミングは、いつになるのかを決めて下さい。

 

そして、依頼する担当者と売りたい時期から換算して、何を準備
しなければならないかを打ち合わせるようにしましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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