物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

オフィスより、、、

関東地方では、特別大雨警報が発令され、想定を上回る雨量
により、ついに鬼怒川が決壊し、多大なる被害が出ています。

また、現在でも勢いは止むことなく、東北地方に広がっており、
予断を許さない状況が続いているようです。

５０年に１度の大雨ということですが、今回被害のあった
栃木県は、いかなる台風・大雨の際にも全く警報が出ない
災害とは無縁な地域でした。。。

しかし、栃木県鹿沼市では大雨により、住宅の裏山斜面が崩
れたり、川に面した住宅が２棟流される被害が出ました。

そして、茨城県常総市では、今朝のテレビでも報道されており
ましたが、堤防が決壊して、多くの民家が流されるという衝撃的
なシーンが映し出されていました。

昔は、治水が進んでなく、ちょっとした大雨でも、川が氾濫
して、家などが冠水したということを聞いたりします。

そういう大変な災害を乗り越えて、先人達が治水事業を行って、
子孫のために努力を積み重ねてきました。

しかし、このような嘗て経験したことのないような災害に見舞
われてしまうと、また、そこから対策を講じなければならない
ことが出てきます。

今回の堤防決壊で被害にあった地域には、

「災害危険区域」

という指定が通常付けられいます。

災害危険区域とは、地方公共団体が建築基準法第３９条の規定
に基づき指定するものです。

１．地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険
の著しい区域を災害危険区域として指定することができる

２．災害危険区域における住居の用に供する建築物を禁止その
他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、前項
の条例で定める

以上が趣旨となりますが、危険区域に指定を受けると、私権に
制限がかかります。

すなわち、自ら売ったり買ったりすることができなくなる可能性
が出てきます。

今回被害にあった地域が、このような指定を今後受けるかどうかは、
定かではありませんが、いれずにしても早期の対策が急務になりま
すね。

自然災害による区域指定を受けている時は、重要事項において買い
手に説明をする必要があります。

この区域指定には、災害危険区域を含め重要事項説明で必要なものは、
あわせて１１項目あります。

これは、販売する前の物件調査時に、官公庁に赴いて調べます。

この調査を怠ってしまい、説明が抜けてしまうと、後でトラブルの
原因となり、契約が無効になってしまうことがあります。

自然災害からの防止に関する法令上の制限の調査は難易度が高く、
調査する人の経験・知識・ノウハウが非常に大切になります。

売却を依頼する時には、最低そういう知識を持ち合わせている証
として、「宅地建物取引士」免許があるどうかを確認するように
して下さい。

所持してない人が実務をするのであれば、会社に常勤している専任
の取引士であることが重要です。

そうでなれば、トラブルになった時の責任の所在があいまいになって
しまい、売主側にも被害が及ぶ恐れが出てきます。

最初に、担当者が取引士であるか名刺で確認し、そうでなれば、会社
に専任の取引士が常勤していることをしっかりチェックするように
しましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

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オフィスより、、、

不動産情報サービスの大手会社が、このたび

「実家に対する思い」

についての調査結果を発表しました。

実家が持ち家で、現在居住者がいる、全国の30～40歳代の
男女618人を対象に、アンケート調査を実施して、その集計
をまとめました。

「実家の購入した時の価格を知っている」と答えた人は、
約24.9％で、約４人に１人の割合でした。

「現在、実家がどのくらいの価格になっているか知っている」
という質問に対しては、一戸建てが13％、土地については14.5％、
マンションについては、25％という結果でした。

マンションの価格を知っている人の方が、土地や戸建ての人よりも
多い原因としては、マンション所有者の方が、住み替えを考える
人が多いのと、同一マンションでの売出しを目にすることがあるから
かもしれませんね。

また、「実家を誰かに継ぐ予定がある」は33.2％で、
「実家を誰が引き継ぐかは未定」と回答した人は、41.9％でした。

そして、意外と知らないのが、実家の「広さ」です。

一戸建ての場合は、建物面積を知っている人は21.7％、土地面積を
知っている人は28.1％で、マンションの場合には、専有面積が分か
る人は30.7％でした。。。

「築年数」を知っている人は66.8％、「誰が所有権を持っているか」
が分かる人が、79.6％ということも今回の調査で分かりました。

実家に関する基本的な事実は把握しているようですが、変動する価格
や正確な面積などは知らない人が多いみたいですね。

「実家がなくなるのは寂しいと思いますか？」という質問では、
「寂しい」と答えた人が、68.4％という結果でした。

相続後も暫く売却されない物件が多くありますが、こうした感情的な
面が、影響していることが伺えます。

そして、「将来、実家が空き家になる可能性がある」と答えた人は、
なんと２９．１％と、全体の３割にも上りました。

空き家になる可能性があると回答した人たちの理由としては、

「今後も誰も住む予定がない」が61.1％で、

「自分も兄弟姉妹もそれぞれ家を持っているから（予定だから）」
という理由が32.8％、

「老朽化で、住むには修繕費が多額にかかるから」が22.2％という
結果でした。

また、「実家の将来について親と話をした」と答えた方が30.6％で、

「兄弟姉妹と話をした」と回答した人は20.19％と、こちらも意外
と低い結果でした。。。

核家族化が進んだ現代では、実家が空き家になる確率が圧倒的に高
くなっていくことが、今後予想されます。

予め生前に話し合われた方が、後からトラブルや争いごとのリスク
が回避し易いのも事実です。

そして、生前または相続後に限らず、実家の売却をする際には、
どのような手配が必要になるか、不動産売却の専門家に相談して、
早めに確認をとるようにして下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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オフィスより、、、

先日、銀行へ出向き、駐車場で車を降りたところに、
同業の社長が、新車の外車で乗り付けて、颯爽と
芸能人の如く、に登場してきました。。。

そして、わたしから声をかけ、

「やぁ～、社長カッコイイですね。この車、全然音しないですが、
電気自動車ですか？結構高いんでしょうね。」

と尋ねると、

「まだ函館に１台しかないから、結構したよ。けど、お金残しても
仕方がないから全部使い切ってしまおうと思ってね。」

とのこと。。。

確かに、お子さんは３人とも成人しており、立派に育て上げたので、
親の義務は既に果たされています。
（私はまだまだこれからです・・・泣）

後は、子供に迷惑かけないように、老後のお金はしっかりと貯蓄して、
自分らのために使おうというお考えのようでした。

ある生命保険会社の調査では、財産を子供に残さず、使いきりたいと
考えている人は、全体の３割くらいはいるそうです。

その理由を回答者に聞いたところ、

「自分の親が遺産を残したことで、兄弟の仲が悪くなったので、、、」

「子供から残さなくてもいいと言われている。『長年に渡り、
子供のことを優先的に考えて尽くしてくれたので、これからは
自分たちを最優先に考えてほしい』と長男から言われた。
思わず泣いてしまいました。」

というような意見が寄せられました。

使いきりたいと考えている方は、決して利己的でもなく、子供への
思いやりに欠けているわけではないということが読み取れますね。

もし、あなたが不動産で遺産を残したいと考えて場合には、以下の点を
頭に入れておかなければなりません。

それは、いつも不動産で問題になる

『相続人が複数いる場合、分割することができるのか？』

ということです。

相続財産が自宅しかない場合は平等に分けることができないため、
内輪もめになるケースはかなりあります。

事実、相談を受けたケースで、相続人間で争いが起こり、売るに
売れなくなったケースはわたしも数多く経験してきました。。。

不動産が複数あり、相続人が引き継ぐ物件を予め協議している場合や、
広めの土地で分割が容易できる場合はいいのですが、一つしかないものを
分けることができない時は、事前に協議して取り決めしておく必要が
あります。

しかし、現実問題としては、あまり詳しく話していないことが殆どですね。

後からのトラブルを避けるためにも、一つしかない不動産については、
相続人への遺言書を作成するのもいいでしょう。

または、活用する予定がなけば、処分について検討していくことを
お勧め致します。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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このところ、中国経済の失速による世界同時株安が起こり、
世界経済は不安定な状況にあります。。。

先日、ネットテレビで中国の農村と都市部に住む人たちの
ニュースをみました。

昔から農村に住む人たちは、地道に農作物を汗水流して作ってきました。

しかし、農村にもネット環境が整い、インターネットができるように
なってから、農民は株取引に没頭するようになってしまったのです。。。

株取引で当たると、本業より儲けが大きいため、誰かが利益を出すと、
人々が群がってきて、気がつくと村人のほとんどが株取引をしている
状況でした。

そして、今までコツコツと貯めてきた貯蓄をこの株価急落で、全て失った
ばかりが、さらに借金も出来てしまったと、ある農民がインタビューで、
悲壮な面持ちで話していました。。。

また、都市部では、不動産投資により、個人から多額の資金を集めて開発
を行ったデベロッパーが、工事が進められないというトラブルが相次いで
いるようです。

これは、中国政府が景気が過熱ぎみだとして、不動産開発を行う業者への
銀行融資を規制したことに始まります。

それまでは、不動産ブームにより業者が銀行から融資をもらい、多くの
ビルやマンションを建設中でした。。。

そして、銀行から融資が受けられなくなったため、個人の投資家に目を
つけたデベロッパーが、資金集めを始めたのです。

人々は、月に２％の利息をつける（年で２４％）と甘い言葉乗せられて、
親戚や知人などからも多くの資金を集めて貸した個人もおりました。

しかし、さらなる景気減退の影響で、工事は完全にストップ・・・

不動産開発業者は、次の資金も集めれないため、返金もできない状況に
追い込まれてしまいました。。。

開発業者へ資金を提供した個人が、会社を占拠し、業者へ返金を強行に
迫るシーンが写し出されており、怒号が飛び交い、業者へ殴りかかる人
たちもおりました。

かつての日本でも、バブルが弾ける前に、総量規制により、不動産向け
の融資が規制されたことがあります。

これが引き金により、ソフトランディングではなく、一気に経済が
急降下してしまうという最悪の事態を招きました。

今の日本は、金融緩和策がとられておりますが、景気の先行きにより、
いずれ引き締め策に転じていくと予想されます。

その時は、金利上昇が起こり、銀行の貸し出しが減ります。

そして、その結果、不動産価格が下落しますので、資産デフレを招く
ことになります。

今の状況が、今後どれくらい続くかということは、明言できませんが、
金融緩和は時限的な政策だということは周知の事実です。

この中国経済の失速の話題に触れ、今後活用しない不動産については、
再び活用するか、処分して現金としての資産に組み替えするかを、
検討してみてはいかがでしょうか。

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ついに、政府が空き家発生の抑制に向けて動き出しました。

国土交通省は、平成28年度税制改正要望を今週発表
いたしました。

住宅・不動産関係で、新たに

「空き家の発生を抑制するための特例措置」

の創設を盛り込みました。

具体的には、旧耐震基準の下で建築された居住用家屋を相続し、
相続後一定期間内に耐震リフォームまたは解体を行った場合、
標準工事費（上限２５０万円）の１０％を所得税額から控除
するものです。

一時期、解体する場合には、国が助成金を個人に支給するという
噂が流れたことがありました。。。

これは、新聞社が国土交通省が発表した内容を早とちりして、
誤った解釈をして、報道されたのが原因です。

その内容は、

「空き家の解体費用の８割が補助される」

という内容でした。。。

2013年のあるシンクタンクの調査では、6,063万戸あるうち、
空き家率は13.5％で、819.6万戸というデータがあります。

仮に、この空き家を解体するのに、一戸につき、１００万円
かかるとすると、全部壊すと、8.2兆円です。

その８割を国が助成するとなると、なんと6兆5,600億円の
予算が必要になる計算です！

土地付建物を相続し、建物が古くて再生が難しい場合は、
不動産を処分する際には、土地として売り出すのが一般的です。

更地にするための解体する費用は、売れた時に譲渡費用とする
ことができます。

成約価格から購入価格などの取得費を引き、譲渡費用を控除して
プラスになれば、その分に税金が掛かってきます。
（特別控除がない前提での計算です。）

被相続人が所有して、５年超なら長期譲渡となり、税率は
所得税１５％、住民税５％となります。
（復興特別税は所得税の2.1％）

例として、長期譲渡益が200万円発生した場合、所得税３０万円、
住民税１０万円、復興特別税6,300円となります。

解体費に、１５０万円かかった場合、特別措置により、１０％の
１５万円が所得税から還付されることになります。

よって、先ほどの例では、所得税が１５万円、住民税１０万円、
復興特別税が3,150円となり、153,150円の節税になります。

これが、実際の税制改正に反映されるかどうかは不透明です。。。

しかし、2033年には空き家の数は、なんと2,150万戸へ増加
すると推測されていますので、何らかの対策を立てていくこと
が急務となります。

28年度は、消費税が上がる前の最後の年になりますので、古家付
の土地の処分を考えているのなら、今から準備を進めていくこと
をお勧め致します。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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