物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

オフィスより、、、

ラクビー日本代表が遂に、やりました！

ワールドカップ２度の優勝を誇る世界ランク３位の南アフリカに、
最後に逆転で勝利し、歴史を塗り替えました。

体格からいうと、日本人選手は南アフリカと比較しても、体重で
一人平均８キロも軽い・・・

また、身長でも日本が１８７センチに対して、南アフリカが１９３
センチと、圧倒されています。

英国の賭けをするブックメーカーでは、南アフリカ勝利の予想配当
が１倍で、日本が勝てば３４倍という、とんでもない配当（賭けに
なっていない。）が出るくらい、誰もが南アフリカ勝利を確信して
おりました。。。

でも、日本代表だけは、あきらめておりませんでした。

自分たちの勝利を信じ、ついに奇跡を起こしたのです。

でも、よく選手たちをみると、生粋の日本人ではない外国出身
の選手が多く在籍しています。

数として、３割にあたる代表メンバーが外国出身選手だそうです。。。

ラクビーの場合、国際ルールにおいて、ある一定条件を満たせば、
外国人の出場が認めれています。

また、日本国籍をもっていなくても、日本代表になれるそうです・・・

外国人だからといって違和感を感じる方も、いるかと思いますが、
意外と日本代表で外国人選手が活躍している競技は多いのはないで
しょうか。

最近では、世界陸上で２００ｍ準決勝出場を果たしたサニー・
ブラウン・A・ハキーム選手は、日本人とガーナ人のハーフです。

また、ハンマー投げで、アテネオリンピック金メダリストの室伏選手も、
日本人の父とハンガリー系ルーマニア人の母との間に生まれたハーフ
ですよね。

その他、野球、サッカー、バレー、そして、大相撲も外国人が活躍
している事実を踏まえると、不思議なことではないかもしれません。

不動産売買でも最近台頭しているのが、外国人の存在です。

掲載している物件をみて、問い合わせを最近よく受けるように
なりました。。。

永住権を持たない外国人取引の時には、購入する際には、以下の
書類が必要になります。

●宣誓供述書
●パスポート
●印鑑

大概の外国人は、パスポートは持参していますが、宣誓供述書は、
事前に用意しなければなりません。

宣誓供述書とは、国で住所や氏名などに相違ないと公に証明した
書面になります。

国によっては、在日の大使館がある場合には、そこで取得できる
ことがあります。

印鑑ですが、これは外国ではない習慣ですが、日本では署名捺印
が必須ですので、作成する必要が出てきます。

また、永住権を持たない外国人は、当然住宅ローンなどで融資を
組むのはできませんので、すべて現金での取引になります。

売る側としては、買ってくれるなら、どなたでも構わないで
しょうが、後からトラブルになるのは避けたいものです。

ですので、購入目的や資金の出所なども確認した上で、慎重に
取引を進めていくことがポイントになってきます。

あなたの不動産を売り出して、外国人の方が購入を希望されて
いる時は、担当者がしっかりとヒアリングをしているかを確認
するようにして下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

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０１２０−９４９−１１７まで！
 

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オフィスより、、、

このブログでも、「インスペクション」（建物診断）について
のことは何度か取り上げていますが、つい先日にも、地元新聞
に記事が掲載されていました。

インスペクションとは、中古住宅の劣化状態や欠陥の有無など
を第三者の専門家が検査する仕組みです。

中古物件の売買前に検査を行い、建物の状態を把握し、安心
して取引が行えることができるのがメリットです。

このところ、購入を希望する方からの問い合わせや依頼が
年々増加しております。

国土交通省は２０１３年に、

「既存住宅インスペクション・ガイドライン」

を策定し、建物診断の普及活動を既に行っています。

中古住宅の劣化の状況は、現実的には物件ごとに差が
出てきます。

購入を考えている方は、品質や性能について、常に不安を
感じています。。。

それゆえに、購入前に物件の状態を把握するために、建物診断
へのニーズが高まっています。

この検査をする者は、建築士の資格をもつことと、建物検査を
するための資格が必要となってきます。

それと、公平性と客観性を保つためにも、第三者的な立場の機関
が行うことが重要視されています。

今後の流れとしまして、既存住宅流通においては、建物診断を
事前に行っているかどうかということを、重要事項声明書にも
記載される予定です。

購入を希望する側から、購入前に建物診断を求められたときに、
その求めに応じなくてはならなくなります。

そして、そこで欠陥が見つかった場合に、折角の購入を検討して
いた方が、キャンセルをしてしまうという、売主側にとっては、
嫌な状況になるかもしません。。。

そういう状況を避けるためには、やはり売り出し前の事前建物診断
が有効です。

もし、売り出す前に不具合が見つかった場合には、補修をしてから
の売り出しなどにより、購入者からの突然のキャンセルを回避する
ことが可能です。

また、個人間売買で加入することが可能な「既存住宅かし保険」に
対応できる物件であれば、それだけ、物件の信頼度が高まり、高値早期
販売の可能性もアップしますので、売主様にとっても大きなメリットが
あります。

建物に不安を感じていなくても、自分で気がついていなかったとう
ケースもありますので、売却前の事前の建物診断ができる不動産の
専門家に、先ずは相談して、実際に診てもらうようにしましょう。

そして、不具合が見つかった場合には、売り出し前に、どのように
対処するかを相談しておき、軽微な補修で修復できるのなら、先に
済ませおくことをお勧め致します。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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先週、一戸建ての引き渡しが無事終了致しました。

今回は、買主様が遠方の方で、売主様は地元にお住まいでした。

売主様が遠方で、買主様は地元というパターンは、よくありますが、
今回は逆のケースです。

やはり、新幹線開通を睨み、交通の便が良くなるのを見込んで、
こちらで家を購入されたいというご希望でした。

そして、買主様が住宅ローンを借りたいというご要望で、うちに
相談に来る前に、他の不動産会社で相談したら、断られてしまった
そうです。

遠隔地から住宅ローンを組むとなると、そう簡単にはいきません。

転勤などで、移住地に会社の支店などがあり、こちらに住むことが
決定している場合を除くと、非常に難しいです。

しかも、自営業者の方なので、一般のサラリーマンの方よりも、
金融機関の審査は厳しくなります。

借入できても、物件価格の７割までということが多く、自己資金が
必要になることがあります。

数行の金融機関に打診してから、申込をしましたが、どこもいい
返事はもらえず、否決の回答でした。。。

買主様が物件を気に入って、何とかローンを組むことができないか
と相談され、別口で金融機関に打診をかけたところ、一行相談に
のってもらえるところが出て来ました。

そうして、申込をかけたところ、何とか希望金額の融資仮承認が
下りました。

手続きは、遠隔地からの申込のため、かなり煩雑でしたが、何とか
融資の本審査も無事終了して、晴れて住宅購入することができ、
買主様も大変喜ばれておりました。

住宅購入をする方の８割以上が、住宅ローン借りて購入します。

不動産売買の営業の中で、この住宅ローンの技術が一番大切な
ポイントになります。

ここで、ローンを通すことができるのと、できないのでは、
「０か１」という結果になるので、気が抜けないところです。

最新の金利の動向や金融機関から出る新商品について、情報を
常にキャッチできるアンテナを持ち合わせているかが重要な点に
なります。

業者によっては、あまり住宅ローンの技術を持ち合わせてないため、
お客様に自分で銀行へ行って申し込むようにいうところもあります。

また、賃貸などを行っている業者では、不動産売買はあまり数が
ないため、銀行のネットワークも少なく、ローンを通せる金融期間
との付き合いがないことが多いです。

売却依頼するときには、売買の件数をどれだけこなしているかを
確認し、月で最低でも５件以上の案件があること基準にして下さい。

また、金融機関とのネットワークはどの程度あるのかもしっかりと
確かめるようしましょう。

また、営業マンの住宅ローン技術を計る資格として、ファイナンシャル・
プランニング技能士や住宅ローンアドバイザー資格などを保有して、
知識向上に努めているかも判断基準となりますので、頭に入れておいて
下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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先週、次女の通う幼稚園で、秋の運動会が行われました。

次女は負けん気が強く、運動会前から、

「絶対一等賞をとる！」

と、みんなの前で公言していました。。。

個人競技は、「かけっこ」と「お相撲」なので、可能性の高い方として、
「お相撲」メインに、事前練習をしてましたが、、、

しかし、結果的に、「かけっこ」で一番になり、「お相撲」は、男の子と
対戦して、押し出しで、負けてしまいました。。。

後から、本人に、

「かけっこは、一等賞でがんばったね。でも、お相撲負けて、泣かなかった？」

と質問したところ、

「お相撲で負けた方が、女の子らしいから、いいの。」

と、自分を納得させているような感じでしたが、やはりちょっぴり
ふて腐れているようでした。。。

わたしも、吊るされているおせんべいを、手を使わずに口で加えてゴール
する父母が出場する競技に参加しました。

長女が同じ幼稚園にいる２年前までは毎年出場を果たし、１位もしくは
２位という順位でした。

しかし、今年は、せんべいをなかなか加えることができず、遅れをとり、
１０人中７番目という散々な結果に終わってしまいました。。。泣

更に、急に走ったせいか、足もつり気味になり、肉体の衰えを感じてしまい、
暫くショックから立ち直れませんでした。

人間でいうところの５０歳前後は建物ではもう寿命ですから、やはり歳には
敵いませんね。

建物付きの不動産を売却する場合、建物の築年数がポイントになります。

中古として売る場合は、築年数としては、３０年くらいまでが、一つの目安
になります。

建物により差がありますが、買い手が自宅を購入して居住を考える際に、
約２０年程度は最低限住むことを想定します。

そうすると、木造の場合ですと、実際の耐用年数からいうと、長く持っても
５０年くらいまでが限度でしょう。

３０年以上の家でも、過去に大規模修繕や補修を行っていれば、一戸建て
として販売できることもあります。

それ以外では、家の程度も様々なので、実際にプロの査定人にみてもらい
判断しなければならないところです。

築が３０年以上過ぎて、中古として売り出しているけど、なかなか売れない
というご相談はかなりあります。

新築用地としての需要地であれば、土地としての売り出しと平衡して行う
ことも良いでしょう。

査定の際に、不動産の専門家に実際の建物をみてもらい、中古の購入を希望
する買い手はどのように判断するのか、しっかりと聞いて、販売方針を決める
ようにして下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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日本に住む全ての人に割り当てる税と社会保障の共通番号
（マイナンバー）の利用範囲を広げる改正マイナンバー法
が、３日に衆院本会議で可決いたしました。

最初は、税と社会保障に限定していたのですが、金融資産の監視
を強めるために、2018年から銀行口座も紐付けされる予定です。

集団的自衛権の問題で、国民の意識がそちらにいっている隙に、
法案を通してしまい、狐につままれたような心境ですね。。。

国は課税強化に向けて、着々と準備を進めており、銀行口座の他
に、証券口座や個人保険は番号を付加することが既に決定して
おります。

今月、会計顧問先からマイナンバー制度の対応についてのセミナー
を開催する案内がきて、早速行ってこようと思いますが、不動産を
売却した際にも、マイナンバーが今後採用される予定です。

年１００万超の譲受けの対価がある場合は、マイナンバー記載の
支払調書を記入し、提出しなければなりません。

また、不動産等の売買又は貸付けのあっせん手数料の支払調書も
記入して、提出を求められます。

ゆえに、売却をして利益が出た場合は、譲渡益に対して税金が
課せられますので、確定申告が必要になります。

マイナンバーによって、先に売れた金額や手数料の諸経費の情報
は税務署に渡っているので、間違いや不正が減る効果があります。

もちろん、申告をしてないと、必ず発覚しますので、後から追徴金
などが課せられてしまうことがありますので、注意する必要があり
ます。

また、利益がなく、損失が出た場合ですが、この場合も確定申告
しておくことをお勧めいたします。

一定の要件を満たせば、不動産売却した年度の給与などの他の所得
から損益通算ができ、得をするケースがあります。

特に、居住用不動産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び
繰越控除がありますので、要件に適用になれば、節税効果があり
ます。

売却後の税務についてのサポートは、しっかりと概要を説明できる
不動産会社を選ぶことが大切です。

また、詳細については、税理士事務所がパートナーにいる会社か
どうかをチェックして、相談に応じてもらえるかどうかを確認する
ようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

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