オフィスより、、、
今日は、真面目な話題から入りたいと思います。
いつも、真面目（？）ですが、、、
日本の全住宅流通量に占める既存住宅（中古住宅）の流通シェアは、
約14.7％で、欧米に比べる６分の１程度しかありません。
日本では、木造で２０～２５年過ぎると、価値は限りなくゼロに近く
なってなっていくという評価の仕組みになっています。
これには、２つの要因が挙げられます。
一つは、税法上建物は２２年で減価償却されてしまうからです。
これを査定評価の考え方に取り入れたため、今まで一律２０年を
過ぎると建物の価格はあまり期待できませんでした。
そして、2つ目の要因は、銀行の担保評価に起因しています。
銀行も、この税法上の評価方法を基本にしておりますので、建物に
担保としての評価が付き難いという問題があり、期待した金額の
融資が下りないことがあります。
しかし、最近では、住宅性能の向上しており、リフォームで質の
向上が上がっている住宅も増えてきました。
そうした中、国土交通省は今年の3月より、
「中古住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」
を公表しました。
その指針の中には、
「人が居住するという住宅本来の機能に着目した価値（使用価値）を評価の
対象とし、個別の住宅の状況に応じて使用価値を把握し減価修正を行う」
としています。
要するに、今までは税法上の期間を基準にしていましたが、実際に居住できる
期間を耐用年数とする考え方と、基礎・躯体（柱、屋根、壁）が大丈夫であれ
ば、住宅はリフォームして何度でも回復・向上することを原則として、建物は
評価されるということになります。
経年によるリスク増加で減価すると見方も加わりましたが、耐用年数が建物に
よっては、延びることは画期的です。
また、今まではあまりリフォームしても評価に結びつきませんでしたが、
この点における改善も注目に値します。
そのため、国土交通省は、我々宅建業者については、査定の際に用いる
「既存住宅価格査定マニュアル」
について、本指針を反映した改訂を行う必要があるとしました。
そこで、国土交通省監修の住宅査定マニュアルがWEB版として新たに
リニューアルしました。
従来の考え方と比べると、耐用年数を見直してリフォーム履歴が反映
できる部分を拡大した内容になっております。
宅建業者では、早くからこの考え方に取り組んで査定をしているところ
もありますが、２０年以上過ぎたら建物は全部価値がゼロだからと説明
する不動産会社も、未だ多いのが現状です。
これから、査定を依頼されるときには、このような見直しをしたものに
なっているか、必ず確認するようにして下さい。
また、査定する前には、建てた当時の図面、仕様書を用意をして、
リフォーム履歴なども揃えておくように心がけましょう。
次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪
ー山下史昭
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