物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

今日は、真面目な話題から入りたいと思います。

 

いつも、真面目（？）ですが、、、

 

日本の全住宅流通量に占める既存住宅（中古住宅）の流通シェアは、
約14.7％で、欧米に比べる６分の１程度しかありません。

 

日本では、木造で２０～２５年過ぎると、価値は限りなくゼロに近く
なってなっていくという評価の仕組みになっています。

 

これには、２つの要因が挙げられます。

 

一つは、税法上建物は２２年で減価償却されてしまうからです。

 

これを査定評価の考え方に取り入れたため、今まで一律２０年を
過ぎると建物の価格はあまり期待できませんでした。

 

そして、2つ目の要因は、銀行の担保評価に起因しています。

 

銀行も、この税法上の評価方法を基本にしておりますので、建物に
担保としての評価が付き難いという問題があり、期待した金額の
融資が下りないことがあります。

 

しかし、最近では、住宅性能の向上しており、リフォームで質の
向上が上がっている住宅も増えてきました。

 

そうした中、国土交通省は今年の3月より、

 

「中古住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」

 

を公表しました。

 

その指針の中には、

 

「人が居住するという住宅本来の機能に着目した価値（使用価値）を評価の
対象とし、個別の住宅の状況に応じて使用価値を把握し減価修正を行う」

 

としています。

 

要するに、今までは税法上の期間を基準にしていましたが、実際に居住できる
期間を耐用年数とする考え方と、基礎・躯体（柱、屋根、壁）が大丈夫であれ
ば、住宅はリフォームして何度でも回復・向上することを原則として、建物は
評価されるということになります。

 

経年によるリスク増加で減価すると見方も加わりましたが、耐用年数が建物に
よっては、延びることは画期的です。

 

また、今まではあまりリフォームしても評価に結びつきませんでしたが、
この点における改善も注目に値します。

 

そのため、国土交通省は、我々宅建業者については、査定の際に用いる

 

「既存住宅価格査定マニュアル」

 

について、本指針を反映した改訂を行う必要があるとしました。

 

そこで、国土交通省監修の住宅査定マニュアルがWEB版として新たに
リニューアルしました。

 

従来の考え方と比べると、耐用年数を見直してリフォーム履歴が反映
できる部分を拡大した内容になっております。

 

宅建業者では、早くからこの考え方に取り組んで査定をしているところ
もありますが、２０年以上過ぎたら建物は全部価値がゼロだからと説明
する不動産会社も、未だ多いのが現状です。

 

これから、査定を依頼されるときには、このような見直しをしたものに
なっているか、必ず確認するようにして下さい。

 

また、査定する前には、建てた当時の図面、仕様書を用意をして、
リフォーム履歴なども揃えておくように心がけましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

 

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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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オフィスより、、、

 

 

 

 

 

お盆休みというこうとで、家族で海水浴に行ってきました。

 

北海道乙部町にある

 

「元和台海浜公園」

 

 

で、子供たちが安全に楽しめるように、防波堤が設置された
「海のプール」があります。

 

これは、環境省が快水浴場百選に選ばれた道内唯一の施設で、
波が荒い日でも安心して、遊ぶことができる海水浴場です。

 

そして、長女が今年の夏に始めて、「シュノーケリング」に
挑戦しました。

 

最初は、使い方があまり分からないようで、水が入ってきて
焦ってしまったらしく、戸惑っていましたが、水が入った時
に吐き出すことを覚えてからは、水を得た魚のように、
海の中に入ったきり、なかなか上がってきませんでした。

 

海の中の生き物を見つけるのが、かなり面白いらしく、
魚やカニをとったり、小さなウニもみつけてきました！

 

 

小さいタモをもっていきましたが、大きいものを持っていったら、
大型の魚も獲れそうでした。

 

獲ったものは、持ち帰るにはちょっと難しいので、海にリリース
してきましたが、泳ぎも上達して、道具も手に入れたことにより、
かなりの収穫を上げることがでできました。

 

ところで、不動産の物件についても、道具と技術という点においては、
かなりの共通項があります。

 

道具となるのは、新聞、インターネット、チラシ、雑誌、などの
広告媒体です。

 

「今の若い人は、新聞を読まないから、インターネットだけで広告
しておこう」

 

という不動産業者もいます。

 

しかし、インターネットは、自主的にしかみない媒体なので、それだけで、
若い人で見込み客になりそうな人たち全員にリーチするとは限りません。

 

チラシや新聞広告などをみて、インターネットで検索するという、
一つの媒体だけでなく、複数の媒体を介して、物件を閲覧する経路が、
今では非常に多くなっています。

 

また、広告するときの技術も非常に大切な点です。

 

チラシなら、校正をよく考えて作成しなければ、物件の魅力が伝わらない
ので、反響数に影響が出てきます。

 

チラシ校正は、物件のセールスポイントを、少なくても５つ以上いれておく
必要があります。

 

インターネットでは、写真の撮り方次第で、反響が２倍近く変わってくるので、
とても重要な点になります。

 

物件が見やすく写っているか、写真の明るさ大丈夫か、ボケた写真になって
いないか、などをチェックしてから掲載するようにします。

 

掲載技術を高め、道具としての広告媒体を多く持つことで、あなたの物件は数多
くの人にリーチされ、魅力的に感じてもらえるようになります。

 

不動産会社へ依頼する前には、どのような広告媒体に掲載してくれるのかを確認
し、チラシにあるアピールポイント、インターネットに掲載されている写真を
チェックして、魅力的な広告になっているかを調べてみて下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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今年の夏、子供たちと一緒に花火をやりました。

 

子供達の分だけですが、自宅前でするには丁度よかったです。

 

最初にロウソクに火をつけて、おいておいたら、ちょっと目を
離しているすきに、長女が花火を袋から取り出して、しかも
「線香花火」から始めていました。。。

 

それは後からやった方がいいと言おうしたのですが、うまく火が
つかないようでした。

 

どうも、こよりのようになっている部分に火をつけてしまった
ようです。

 

こちらは手にもつ方なので、結局２本ダメにしてしまいました。。。

 

その線香花火は、「長手牡丹」と呼ばれる種類のもので、
全体が紙でできています。

 

線香花火には、もう一つ種類があって、「すぼて牡丹」というものが
あります。

 

こちらは、手にもつ部分が「藁（わら）」でできていて、先頭の火薬部分
が黒色をしています。

 

持ち方にも違いがあって、「長手」は、下４５度（斜め下）に向けると、
火球が落ちにくく、長く楽しめます。

 

一方、「すぼて」は、上４５度（斜め上）に向けて使用すると、火球が長持
ちし、きれいに楽しめるそうです。

 

「長手」は、東日本で多く使用され、「すぼて」は西日本で多く使われてい
るようです。

 

ちなみに、わたしは、子供ころから親しんでいることもあり、線香花火は
斜め下にして風情を味わう「長手」が好きですね。

 

不動産取引でも、東日本と西日本では違いがあります。

 

その代表格としては、

 

「固定資産税等の計算」

 

が上げられます。

 

不動産を売却して引き渡しするときに、固定資産税等の精算をします。

 

固定資産税の請求は、不動産が所在する市町村から毎年請求があります。

 

これは全国どこでも一緒ですが、毎年１月１日の所有者へ請求がいくこと
になります。

 

この時、東日本では、固定資産税を計算する起算日を「１月１日」とするのが
慣例です。

 

ところが、西日本では起算日を「４月１日」とすることがあります。

 

例えば、固定資産税等の年額が１０万円の土地建物を売却し、引き渡しを
8月１日に行ったとします。

 

引渡しの前日までの日数を出して、日割計算すると、東日本では、
212日（1月1日～7月31日）となり、

 

10万円 Ｘ 212日／365日＝58,000円

 

となります。

 

西日本では、122日（4月1日～7月31日）で、

 

10万円 Ｘ 122日／365日＝33,425円

 

となり、精算金額に違いが出てきます。

 

固定資産税等の精算する起算日は、契約書上で別途定めることになります。

 

契約前に精算に関することが明記されているか必ずチェックして下さい。

 

そして、その精算方法についても、どのようなルールになっているかを、
事前に担当者から説明を受けるようにしておきましょう。

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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子供たちの夏休みの初日から、あいにくの雨がつづきでした。。。

 

今年は、長雨の影響で、期間中４日くらい開催されませんでしたが、
夏休み恒例の「ラジオ体操」に参加することができました。

 

長女は、朝の5時45分頃にセットしておいた目覚まし時計で
自ら起きて、スタンバイしております。

 

わたしも、うかうか寝てられません。。。

 

次女は、夜行性の動物のように夜には強いのですが、朝が苦手です・・・

 

それでも、泣きながら起きて、お姉ちゃんに遅れまいと、近くの
公園まで、何とかギリギリ滑り込みセーフで通っていました。

 

わたしの住んでいるところは、かつては新興住宅街で子供たちが
たくさんいました。

 

しかし、あれから３０年以上が経ち、子供たちは巣立ち、都会へと
でていきました。。。

 

そして、今では周りを見渡すと、お年寄りばかりが暮らしています。

 

今朝のラジオ体操でも、子供数よりも、お年寄り数が、３倍以上！

 

日本のこれからの縮図をみたような気分です。。。

 

毎年参加しているので、顔ぶれをみていたら、小さい子供をつれて
参加している家族も数組おりました。

 

お年寄りばかりと言っても、最近では建物を解体して、新しく家を
建てたり、中古のお家をリフォームして住んだりする世帯もおられます。

 

住替えをするときには、注意する点としては、住み替えが先なのか、
売れてから住み替え先を探すのか、ということが考えておく必要が
あります。

 

住み替え先が、賃貸物件であれば、比較的空いているところを探し
やすいので、売れてからの住み替えも可能です。

 

しかし、住み替え先を購入するとなると、売れるタイミングで、自分
の気に入った物件があるかというのが問題となります。

 

このようなケースは、現実には極希な取引になりますので、計画が
立て難いです。

 

この場合には、買い替えを先行させて、引越しが終わってから、売却
することで問題は解消されます。

 

どうしても、売却先行で住み替えをされたい場合は、買主には、
「引き渡し猶予期間」を特約で了解してもらう方法があります。

 

例えば、契約をしてから２ヵ月後に引き渡しすることを条件に待って
もらい、その間に物件を購入するというやり方です。

 

しかし、もしも、その期日を超えてしまうと、売主側にペナルティーが
課せられるので、リスクがあります。

 

その他には、不動産業者に買取ってもらうという手法もあります。

 

不動産業者であれば、同時に住み替えの物件を探してくれ、売主様の
気に入った物件を購入するまで、ある程度待ってもらうことができます。

 

これらのことについては、最初に不動産売買に精通した会社へ相談されて、
交渉ごとに関して一任された方がよいでしょう。

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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そろそろお盆休みをとられている方もいるようですが、わたしは
相変わらず仕事をしており、子供たちが体を持て余しています。。。

 

子供たちも、家でダラダラしているのは良くないということもあり、
夏休み中は家で何かお手伝いをする約束をしました。

 

長女は、家の周りの草取りやゴミ捨てを担当し、次女はパパが会社
へ行く前に靴磨きをするということになっています。。。

 

次女の靴磨きが何とも愛らしく、靴を履かずにそのまま会社へ行って
しまいそうなくらい、もったいなく感じてしまい、本当にパパ冥利に
つきます。

 

長女は、妻と一緒に午前中に、庭の草取りをして、家の周りをきれい
にしてくれているようです。

 

そして、草取りしながら、妻が長女に、ふと思いついて質問を
したそうです。。。

 

「自分の良いところって、どんなところだと思う？」

 

と単刀直入に聞いてみたところ、長女から思いがけない答えが返って
きました。

 

その答えが、

 

「わたしの良いところは、“あきらめない”ところだよね。」

 

それを聞いた妻は、感極まり、涙がでそうなほどうれしかったそうです。

 

わたしも、その話を聞いて、我が子がそんな風に自分のことを言えるよう
になったかと、思わず目頭が熱くなる感情を覚えました。。。

 

自分の良いところを表現して、それが人に感動を与えられると、益々好き
になってもらえますよね。

 

不動産物件もセールスポイントをしっかりと伝えることで、買い手の興味
を持ってもらう重要な役割を担います。

 

不動産のプロからみたセールスポイントとの他に、その物件を持っている
人しか分からない良いところが必ず一つ二つあると思います。

 

例えば、雪捨て場がすぐ横にあるので便利だとか、光熱費が少なく済む
家だとか、近所付き合いが楽な地域だとか、、、

 

普段はあまり気にしてないことでも、じっくり考えて思い出すと、意外と
物件のアピールポイントに繋がります。

 

実際に住んでみて、これは良かったという点は、売主様にしかわからない
ことが、多々あります。

 

ですので、売却する前に、どんな些細なことでも良いので、自分の売り
出す物件のセールスポイントを、最低５つ書き出してみて下さい。

 

そして、売却する前に、担当者と打ち合わせをして、あなたしか知りえない
物件の良い点を見つけて、早期成約できるように、しっかりとアピールして
もらうようにしましょう。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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