物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

先週、家に忘れ物をしたので、出かけたついでに、
家に寄った時のこと、、、

 

運動会の振替休日で、長女は自宅におり、次女も幼稚園
から帰ってきてました。

 

１階で探し物をしていると、突然、大きな揺れが・・・やばいっ！

 

次女は、下におり、異変に気がついて、かなりやばいという顔
をしていました。

 

長女は、2階にいたので、様子を見にいってみると、鼻歌を歌って、
妖怪ウォッチのマンガをみて、ニヤニヤしています。。。

 

長女には、

 

「地震の時は、どうするの？」

 

と聞いたところ、

 

「？？？」

 

キョトンとした顔をしていました。。。

 

「こういう地震の時は、机の下に隠れるとかしないとだめだよ。」

 

と言って聞かせましたが、あまりよく分かってないようです・・・悲

 

このところ、火山の噴火や地震が、日本全国で頻繁いに起こっており、
日本の地下は、活動期に入っています。

 

日頃から非難訓練をすることで、最小限の被害で収められるよう、
防災の意識を高めなければなりません。

 

建物についても、耐震であるかどうかをチェックしてみることが
重要になります。

 

一番問題になるのが、建築された年月日です。

 

この建築された日により、建築基準が異なりますので、登記簿謄本や
検査済証などで、確認します。

 

建てられたのが、1981年6月以降（昭和56年6月）か、それ以前か
が重要になります。

 

1981年5月（昭和56年5月）までは、旧耐震基準の工法で
建設されてました。

 

それ以降は、新耐震基準にかわり、耐震基準が強化されました。

 

1995年の阪神淡路大震災においても、新耐震基準で建てられた建物には、
被害が少なかったことが報告されています。

 

昭和56年5月以降の建物に関しては、国や自治体で耐震診断の補助制度
がありますので、活用してみるのもいいでしょう。

 

大規模改修などをして、建物付きで売却を希望される場合は、
今後はこの耐震診断受けておくことをお勧めします。

 

そうでなければ、耐震性が担保できないので、リフォームした価値は
家の価格に反映されにくくなります。

 

また、建物の図面についても、売却を検討されている場合は、
事前に用意しておくことが必要です。

 

図面があれば、柱や筋交いの位置が確認できるため、診断が
スムーズ行えます。

 

建物付きの不動産を売り出す前には、築年月日を必ず確認して、
担当者へ伝えて下さい。

 

また、耐震診断の結果報告書の有無につては、
重要事項の説明項目です。

 

診断結果があれば、売却前に担当者へ一緒に提出しておくように
しましょう。

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

PS.売却物件の耐震診断のご相談はこちらから
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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

 

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

無料相談フリーダイヤル　

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０１２０−９４９−１１７まで！
 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

先週の日曜日は、午前中は休みをいただき、長女の運動会に祖父母
にも声をかけて、行ってきました。

 

今年も天候に恵まれ、晴天の中で児童が、一生懸命頑張る姿を
応援できました。

 

わたしも、大人の綱引きに参加し、力の限りを振り絞り、
頑張りましたが、健闘むなしく敗退。。。

 

少し張り切りすぎて、ずっと腰と手が痛いです・・・泣

 

その後、娘が綱引き選手に赤組から選抜されて、競技に出場し、
見事に勝ちを収めました！

 

天候に恵まれたのは、いいのですが、10時過ぎには、かなり
陽も高くになり、炎天下での応援となりました。

 

一日中、日を遮るものがないところで、応援するのは、
結構大変です。。。

 

先日のブログでも書きましたが、前日の早朝6時前から並んで、
ようやく取った席ですが、最初は、日陰がいいとか、芝生がいいか
悩みました。

 

妻と話し合って、結局、長女の待機している後ろ２列目の席に
陣取りました。

 

１列目は、すでにＰＴＡの優先席となっていたので、後ろから
子供に声をかけると、回りの音で、なかなか声が通りません。

 

でも、たまに振り返って、手を振って、笑顔をみせてくれるので、
近くの席で良かったです。

 

席の広さは、畳２帖分のスペースなので、隣と隣がかなり窮屈ですが、
何とか、われわれ家族３人と祖父母２人が、ギリギリ収まりました。

 

畳２帖分と言えば、尺貫法による単位

 

「坪」

 

というのが、今でも使われていますよね。

 

畳は中京間（182cmX91cm）で２枚分が、１坪ということになります。

 

不動産取引をする際に、この「坪」の単位は、現在でも一般的に
使われています。

 

「土地何坪くらいですか？」

 

「建坪はどのくらいですか？」

 

というように、必ずと言っていいほど、聞かれます。

 

不動産表示をする際には、尺貫法とメートル法での表示をしておくことで、
購入希望者からの質問に即座に答えられるようにする必要があります。

 

マンションなどは、どちらかというと、メートル法での表示で取引していますが
、たまに、

 

「このマンションは、坪当たり○○万円」

 

と言ったりします。

 

物件資料に、必要事項に広さについて、最低２通りの表示を入れておくことが
大切です。

 

依頼する前に、物件資料に、メートル法での表記の他に、尺貫法での表記がある
どうかを、しっかりと確認にしておきましょう。

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

先週、小学校に通う長女の運動会がありました♪

 

全体児童数が、970人（2014年度）おり、地元
では比較的マンモス学校です。

 

運動会を観戦するための席ですが、前日の日から、
並んだ順番で整理券が配布されます。

 

整理券は、午前10時半に配布されますが、いい席を
取ろうと思ったら、早くから並ばなければなりません。。。

 

うちの妻からは、

 

「席取りだけど、ママは、朝は子供たちの面倒みなくちゃ
いけないから、パパお願いね。」

 

私：「何時から並ぶの？」

 

妻：「去年は、ＰＴＡで優先席だったから、いい席だったけど、
　　　そうでない隣のお父さんに何時から並んだか聞てみたの。」

 

私：「それで、何時って？」

 

妻：「そのお父さん、朝の４時って言ってたよ♪」

 

私：「えっ！あさのよじぃーー ！！！」

 

朝の４時ということは、6時間半も、耐えなくてならない・・・涙

 

これも、父親の試練かと思い、前日の夜は、帰宅してから、あまりもの
も言わず、早めに就寝しました。。。

 

次女が夜中に背中を蹴飛ばして、なかなな眠ることができず、気がつくと、
朝の5時半！オッーーーー！！

 

慌てて起きて、一目散に学校まで車で向い、何とか6時前に到着しました。。。

 

そうしたところ、既に椅子に座って待っている人たちがおりましたが、
その中でも目立ったのが、孫思いのおじちゃん、おばあちゃんたちです・・・

 

半数以上いたでしょうか。

 

やはり、みんな元気で朝に強いですね。

 

わたしも、何とか３０番台の整理券をゲットできたので、面目は保てました。ホッ．．．

 

不動産の購入を受け付けるときも、この整理券みたいなものがあります。

 

これを、われわれの不動産業界では、

 

「買付」

 

と言ってます。

 

正式には、「不動産買付証明書」といいます。

 

あなたの不動産は、世界広しと言えども、この世に一つしか存在しません。

 

なので、購入希望者が、複数でてきた場合は、優先順位として、「買付証明」
順になります。

 

これは、優先順位と言っても、

 

「優先交渉権」

 

という意味も含んでいます。

 

例えば、、１番手と２番手で、購入条件が異なり、１番手は、購入価格に
値引きがあり、２番手は、満額での購入価格だったとしたら、あなたは
どちらを選びますか？

 

やはり、満額での購入価格を提示した２番手の買主様になりますよね。

 

業者の中には、2番手が１番手よりも好条件を提示しいても、1番手の
買主を優先させてしまうところがあります。

 

これは、何故かというと、売り主側の業者で、買主も見つけた場合は、
手数料が倍になるため、他業者からの紹介客が２番手で好条件だった
場合でも、そちらを断り、自社の１番手の客を優先させてしまうからです。

 

結局、この場合は、一番損をするのは、誰ですか？

 

そうです、他ならぬ売主側である

 

「あなた」

 

になります。

 

この部分は、不動産業界の闇の部分かもしれません。。。

 

「大げさな宣伝」や「テクニックで即効売却」などと唱っている業者は、
注意した方が良いでしょう。

 

不動産会社に依頼する際には、

 

「売主の利益のために仲介をしてくれるか」

 

このポイントをしっかりと見極めて下さい。

 

 

それでは、今日はこの辺で。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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マイナンバー（個人番号）が、今年の10月より配布されます。

 

マイナンバーとは、どのようなものかお分かりですか？

 

これは、社会保障、税、災害対策の分野で利用される管理番号
といったところでしょうか。

 

現実的には、いろいろな個人情報として、使用されていくこと
になると思います。

 

特に、税金はこれから消費税も１０％になることが決まって
ますので、更にマイナンバーで管理を強化していく方針だと
思います。

 

アメリカでは、ソーシャルセキュリティーナンバーといって、
銀行口座の開設や運転免許取得の時には、必ず必要になって
くる番号です。

 

来年の1月より、運用が開始されるということですが、先ほど
の３つの分野での利用することが、法律及び条令で定められてい
るようです。

 

また、勤務先、保険会社や証券会社などの金融機関は、個人に
代わって手続きをすることがありますので、提出を求められる
ことがあります。

 

まだ、限定された使い方のようですが、アメリカなどでは、
全ての個人情報に絡むことが、この背番号制度で管理されて
います。

 

銀行口座の開設や免許取得など、これがないと何も持てない・・・

 

要するに、生活できません。。。

 

いずれ日本にでも、その運用範囲は拡大していき、何するにも、

 

「マイナンバー教えて下さい。」

 

というようなことが定着する日がくるかもしれません。。。

 

そして、不動産売却した時のマイナンバー提出は有り得るのか？

 

まだ、正式に通達はありませんが、いずれはそのようになる
というのが、わたしの予想です。

 

アメリカでは、やはり、不動産取引を行った時に、ソーシャルセキュリティー
を提出する義務があります。

 

アメリカでも、不動産売却して利益がでたら、当然税金を納めなくては
なりません。

 

日本では、まだ義務付けされていませんが、不動産売却すると、税務署
からの「お尋ね」が届くことがあります。

 

売却した翌年に確定申告していれば、特に問題ありませんが、利益が
なくても、申告していなければ、税務署から通知がいくことがあります。

 

その際には、速やかに税務署に報告して、税務申告に
応じるようにして下さい。

 

売却したときに、利益が出るかどうかについて、売却相談時に
必ず確認するようにして下さい。

 

「売れたけれど、最初にそのようなアドバイスがなかった・・・」

 

「売却する前に、相談したが、税金のことは、よく分からないと言われた・・・」

 

このような会社では、不動産売却を専門におこなっておらず、適切な
コンサルティングを行える経験と知識が不足しています。

 

後から、困らないように、最初にしっかりと確認して、売却利益が出る場合は、
売れてからの納税資金を必ず確保するようしましょう。

 

 

 

それでは、今日はこの辺で。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

PS.土地・建物を売却した時の税金の相談をされたい方は
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オフィスより、、、

 

 

最近の休みは、長女が学校から帰ってきたら、家族でプールに
いくのが定番になっております。

 

わたしも、かつては水泳選手でしたので、休みの日には、
子供たちに付き合って、教えています。

 

今は、５０ｍをクロールで何秒で泳げるかを計っておりますが、
「１分の壁」にぶつかっているところです。

 

わたしも、水泳選手だったころ、１００ｍ
自由形で「１分の壁」を経験しました。

 

この１分を切るのに、相当練習を積んだのですが、
「１分００秒○○」とかいう記録が、結構長く続いた記憶があります。

 

人は、壁を乗り越えて、成長していくものですが、これを超えるまでは、
なかなか長くて険しい道のりです・・・

 

それでも、娘の泳ぎをみて、フォームを修正し、練習をしてから、
タイムトラアルを行った結果、

 

でました！５８秒！！

 

本人も、今まで１分をなかなな切れなかったので、弱音を吐いて
いましたが、ついに、壁を乗り越えたことに、少しやる気が
出て来たようです。

 

それでも、スイミングに通っている同じ学年の女の子で、一番早い
タイムは、43秒なので、まだまだと言ったところですが、、、

 

不動産でよくある壁と言えば、ブロック塀が上げられます。

 

現在では、分譲地などでブロック塀を建てることは少ないですが、
一昔前までは、よく塀を造り、土地を囲っておりました。

 

このブロック塀と境界がどのような位置関係あるかを、売り出し前
には調査することになります。

 

昔は、境界をこの塀の真ん中におくことがよくありました。

 

しかし、その塀がどちらの所有になるかということが、いろいろと
問題になったりいたします。

 

自分の敷地内にあれば、自由に補修や撤去ができますが、そうでない
場合は、撤去はおろか、勝手に補修などをしてはいけないことになってし
まいます。

 

こういう問題がある場合は、ある程度売り出す前に解決して
おかなければなりません。

 

後で売り渡しが決まってからだと、調整が難航して、契約
できないか、契約後であれば、違約金の対象とされてしまいます。

 

土地や戸建ての売却を検討されている場合は、売り出し前に依頼を検討
している不動産会社の担当者と現地で立ち会って、境界と塀の位置を
確認しましょう。

 

そして、もし、塀が越境している場合は、担当者に相談をして、隣地の方
へ早めに連絡して、解決策を講じておくことが肝心です。

 

それでは、今日はこの辺で。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

PS.土地・建物の越境などがある場合の売却相談をされたい方は
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