物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

軍人恩給のことについて、ご存知でしょうか？

 

第二次世界大戦において、生命を捧げて国に尽くされた方々に、
国が誠意を持って償うために創設したものです。

 

わたしの祖父も軍人で、終戦直前に旧ソ連の攻撃遭い、
戦争で命を落としました。。。

 

昭和28年から、旧軍人軍属の恩給制度が復活して、遺族へ恩給が
支給されるようになってから、62年たった今も、まだ支給が続いています。

 

この間、長い年月がたっているのですが、支給される遺族も亡くなったりと、
相続の話が出てきました。

 

ただし、この恩給は、恩給をもらえる者の専属の権利なので、相続の対象
にはならないようです。

 

ですから、遺族がなくなれば、それで支給はおしまいです。

 

一方、不動産の相続についてですが、こちらも暖かくなってきて、
ご相談も増えてきました。

 

親が所有している不動産を相続しても、地元に戻ることがないので、
その多くは売却をすることになります。

 

このときにするのが、相続登記となりますが、以外と売られるまで、
されてない場合が半数以上あります。

 

最近あったケースですが、父親が亡くなり、母親、長男、長女が相続
した事例がありました。

 

売却相談いただいたときには、長男も亡くなり、未成年の甥が代襲相続人
になるはずが、、、

 

これは、被相続人（亡父）よりも、前に亡くなったか、後に亡くなったかで、
手続きが違ってきます。

 

前に亡くなっていれば、未成年の甥が相続人となりますが、未成年のため、
親権を持つ母親が後見人につくことになります。

 

それでは、後に亡くなった場合はどうでしょうか。

 

この場合は、母親も相続人となりますので、手続きが必要です。

 

ただし、甥が未成年ということは、母親が後見人としてつくことになると、
「利益相反行為」となります。

 

利益相反行為とは、親権者が、その子との間でお互いに利益が相反する行為
をいうます。

 

親も相続人であるため、自分の子の相続人の後見をすると、子の利益を害する
ことの恐れがあるということです。

 

この場合は、家庭裁判所に対して、

 

「特別代理人選任」

 

の申立てをおこなうことになります。

 

この申立てを行えるのが、親権者および利害関係人となります。

 

このようなケースでは、手続き期間が通常よりもかかるため、物件をすぐに
引き渡しすることができなくなってしまいます。

 

相続登記は、できましたら、売却前に済ませておくことがいいでしょう。

 

それでは、今日はこの辺で。

 

それでは、次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

PS.売られる前の相続登記についてご相談されたい方は
こちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

 

 

 

 

 

 

 

 

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不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

 

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

無料相談フリーダイヤル　

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０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

昨日、函館市北美原でオープンハウスを開催致しました。

 

自社で買取してリフォームを施し、売り出した物件です。

 

リフォームにかなり気合が入ってしまい、設備総入れ替え、
外装屋根塗装、内装クロス張替、床フローリング等々・・・

 

売値もそんなに安くないので、買った方へはちゃんとして
あげなくてはと思い、

 

「既存住宅販売かし保険」

 

というものをつけました。

 

中古住宅の流通に占めるシェアは、13.5％（平成20年）であり、
欧米諸国と比較しても、6分の１とまだ低いのが現状です。

 

それは、なぜかというと、日本人特有の新築志向という考え方が
あるのは確かですが、やはり、購入する側としては、その品質や
性能について、常に不安を感じていることが主な原因だと思います。

 

昨日のオープンハウスで、質問が多かったのは、この品質や性能
についてでした。。。

 

最近の中古住宅を購入する方々は、完璧にリフォームを施していても、
見えない部分まで、気にされているんだなぁと改めて感じました。

 

そこで、見えない部分も事前にチェックして、引き渡し後に瑕疵が
発見されても、保険で対応できる保証をつけたところ、

 

消費者の見方が、全く違う！

 

また、かし保険付きの住宅を購入すると、税制優遇措置が受けられので、
購入者が税金控除を受けられたり、給付金がもらえたりするメリットを
説明させていただきました。

 

中古住宅を買うのに、疑問や不安だった部分が一気に解消され、お金が
戻ってくるメリットに、商談もとてもスムーズにすることができ、
申込者３人、午前中のうちに即日完売となりました！

 

今回つけた保険は、宅建業者が売主の場合に適用するものですが、
個人間売買の場合は、使うことができませんでした。。。

 

取引としては、個人間取引が一番多く、やはり、引き渡し後のトラブルを
多いわけですが、まだ函館圏で、個人間売買にも適用するかし保険を取り
扱っている不動産会社はないのが現状です。。。

 

これでは、公正で安全な取引が促進されないと思い、数年に渡り試行錯誤
して、漸く、このたび、

 

個人間取引でかし保険が取り扱いできるようになりました！

 

そこで、一戸建て住宅を売りたい方には、キャンペーンとして、建物事前
診断を3ヶ月間無料で行います。

 

保証付きの住宅にすることで、付加価値をアップして、早期に成約できる
ようになります。

 

これから、売買は繁忙期になりますので、あなたの住宅に保証をつけて、
他の物件よりも有利に売却して、満足感を味わって下さい。

 

それでは、今日はこの辺で。

 

それでは、次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

PS.既存住宅かし保険（個人間売買）の詳細についてお知りになりたい方は
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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

長女は２年生になり、次女は保育園を卒園し、年中さん
として、幼稚園に通い始めて、はや1ヵ月がたちました。

 

私の学校時代は、学校から家庭の調書のようなものを親に書
いてもらい、提出する項目の中に、

 

「先祖の身分」

 

という欄が、確かあったと思います。

 

父親が、いつもそこに、

 

「武士」

 

と書いていたのを覚えてます。。。

 

北海道人は、あまり先祖のルーツに拘りがないと言いますが、
子供ながらにちょっと気になっていました・・・

 

父親は、あまり先祖のことは話をしない人でしたが、母親は、
先祖のことをよく話しをしていたので、聞いてみると、
どうも、父方のその話には信憑性が乏しいことが分かったのです・・・

 

祖父が、石川県出身で、農家の末っ子として生まれ、家督がないので、
開拓民として、北海道にきたようでした・・・

 

この地で、生活を始め、子孫が繁栄しているわけですが、もともとは
「農耕民族」だったのは明らかですよね。

 

江戸時代は、9割以上が平民ですから、工商がうち1割なので、
10人に8人は、「農民」だったことになります。

 

この農耕民族という気質が、昔から

 

「土地は先祖代々受け継いでいくもの」、「手放してはいけないもの」

 

という不動産の考え方に繋がっているようです。。。

 

日本の土地には魂が入っている・・・

 

確かに、先祖が残してくれたものを簡単に売ってしまっては申し訳ない
という気持ちはありますが、、、

 

でも、自分で買ったものまで、労しいと考えてしまうのが、農耕民族して
根底にあるようですね。

 

売却するにあたり、考え方のポイントしては、

 

「今後、活用できるか？」

 

という点と、

 

「出口はあるのか？」

 

という点を、よく検討する必要があります。

 

不動産は、そのまま寝かせていても、腐りはしませんが、
維持費や税金などの費用もかかります。

 

活用しない不動産を10年持ち続けて、当時と同じ価格で売ったにしろ、
維持費とインフレを考えると資産価値としては減額してしまうことに
なります。

 

また、25年の家であれば、市場で中古住宅で未だ売れますが、10年後は
築35年では土地としてしか売れない。。。

 

しかも、解体費がかかり、10年後の新築需要はほとんど見込めない地域・・・

 

この２つの問いで、うまく解答できない方は、早めに売却を検討
した方が良いでしょう。

 

私にも、農耕民族のDNAが流れているようなので、自分の不動産については、
売り惜しみ（？）しないように、気をつけようと思います。

 

それでは、今日はこの辺で。

 

それでは、次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

PS.不動産活用または売却についてのご相談は
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