物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

オフィスより、、、

先日、以前問い合わせ戴いていた売主様から連絡を戴いた。

訪問査定をして、近隣成約データなどで分析を行い、査定金額
を1年半前に提出していた。

当時は、あと数年で住宅ローン返済も終わるので、その後に売却
する予定だと話していた。

しかし、本人としては、売った同じくらいの金額で、本人の希望
する物件に住み替えしたいとのご希望であったが、これが、かなり
の物件的には難しい要望であった。

湯川町で、スーパーが近くて、戸建てでもマンションどちらでも
いいが、大型犬を飼えることが絶対条件・・・

こういう物件はなく、しかも、大型犬を飼えるとなると、マンション
は無理である。

予算も場所も限定されると無理な話で、当時もそのような話をしたの
だが、本人は、それを叶えてくれるところに依頼したいと、頑として
主張を曲げなかった。

そして、最近になり、他業者2社で販売募集していることを知った。

まともなことを言い過ぎて、うちには依頼しなかったんだろうと、
思っていたが、話の内容が、物件が売れたらその後に住替えする
戸建てかマンションを世話してほしいとのこと・・・

依頼した業者で探してもらっているのだが、一向に連絡がないらしい・・・

そして、物件を販売してもらっているが、連絡も一つもないと嘆いていた・・・

それも、そのはずで、市場価格をかなり上回り募集しており、入居中という
ことあるので、この売り方では相当難しい・・・

不動産売却でよくある間違いが、

「無理な希望金額で出してくれるところに依頼してしまう」

ことだ。

今やインターネットをみると、過去にどれくらいで売れたかのデータを、
一般の方でも一部閲覧できるようになっている。

市場で売れる価格が、1,000万円くらいなのに、1,500万円とかで売りに
出しても、購入者にとっては高いと感じてしまう・・・

そうすると、当然問い合わせがないので、値段を下げましょうということ
になる。そうして、1,000万円まで下げた時には、そこで売れるかというと、
現実はそんなに甘くない。

時間がたつと、不動産は更に値を下げてしまう性質があるため、それ以下
でしか売れなくなる確率が高くなってしまうのだ。

取り合えず売主様から物件を預かっておけば、査定金額以下になった時に
でも、売れて手数料はもられる。

なので、最初は期待を持たせるために高値をつけて、関心を惹き、販売
委託契約を結び、売主様に損をさせてしまうことを厭わない業者の餌食
になってしまう・・・

欲をかいてしまうと、結果損をしてしまうことが往々にしてあるが、
不動産売却も一緒である。

不動産売却は、賭けではない。

客観的な目で見なければ、いけないのである。　　　                                                                                                   

それでは、今日はこの辺で。

ー山下史昭

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◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

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０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

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オフィスより、、、

今年の函館地方は、雪が少なくていい。

函館市も除雪予算だけで、このままいけば、３億円は削減できるそうだ。

私ごとだが、雪が少なくて一番嬉しいのは、

「太陽光発電」

で、今どんどん売電が行われている。

今年から売り出している家に、出力制限がかかる前の太陽光パネル
を設置して、37円/kwが10年間保証させるというもの。

このままいくと、結構な売電収入なので、

「どうか家が売れないでくれ！」

と、本末転倒な考えをしてしまうほど、電力会社から送られてくる収支
レポートが待ちどうしい。

しかし、その喜びも束の間、、、

新聞を読んでいたら、来年度の電力買取金額が、経済産業省で決まった模様だ。

一般住宅系に設置される10kw以下は、固定買取が35円で、２円の減額、、、。

一番ダメージが大きいのは、10kw以上の固定買取額が、32円から27円に減額
される。また、晴天の日には発電量が増えるため、一定の容量を超えそうな
時間帯に、

「出力抑制」

を臨機応援に実施できるルールを導入するというのだ。

折角、発電しても電力会社が買取りしないということになると、これから
事業用に関しては厳しくなってくるだろう。

震災直後に、拙速に固定買取の法律が制定され、異業種から、次々と自然
エネルギー事業へ参入してきた。

今まで、何年も売れなかった広大地が、急に問い合わせが殺到して成約したり、
そういった土地を求める事業者からの問い合わせが多く寄せられるようにな
った。

「太陽光発電バブル」

とでも言おうか、長年活用されなかった土地に購入申込が続いたのだが、
これで完全に流れが止まってしまった・・・

「バブルに期待して高く売ろう」というのは、過去の幻想に過ぎない。
これから、新幹線が開通して土地が上がるという人もいるが、そんなに
楽観的に考えていいのだろうか？

開業まで残り１年となったが、未だに駅前の土地は売れ残っている状況が続
いている・・・

幻想に惑わされずに、不動産売却を成功させるためには、

●市場分析
●価格設定
●販売戦略

の三要素が重要だと言われている。

この三要素を、少なくても依頼する業者には説明してもらわなければなら
ないし、それが、他と見比べる判断材料になる。

市場分析した結果、この地域で成約した物件の価格帯はこうなってます。
この価格で販売するためには、こういう販売戦略が必要になります…

高い査定金額を提示され、本当にそれで売れる根拠がない場合は、あなた
はそれを信じて高く売れることに掛けてみるのだろうか？

それでは、まるでギャンブルと一緒になってしまう。

また、市場にそんな高値の不動産ばかりだと、景気も停滞してしまうだろう・・・

あなたは、不動産を売るときに掛けに出るのか、緻密に分析して判断し計画
するのか、どちらのタイプですか？

それでは、今日はこの辺で。

ー山下史昭

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オフィスより、、、

「空き家率は13.5％で過去最高に」

今日は、ニュースの話題なので、少し堅い話になってしまうが、土地建物
を売却する予定のあなたにとっては、とても大切な話なので、お付き合い
いただきたい。

先日27日の夕刊に目を通していた時のこと。

一面に、

「空き家基準は１年」

という見出しが飛び込んできた。

政府は、２６日に治安や防災上の問題が懸念される空き家の撤去や利用促進
に関する基本指針を公表したと、記事にあった。

一年を通じて使われていない状態を目安に例示し、空き家の利用方法について、
移住促進や過疎地の活性化を挙げている。

平成25年住宅・土地統計調査の結果では、日本全国の総住宅数は、6,063万戸
で5年前に比べて5.3％（305万戸）増加。

空き家の数は、820万戸と５年前に比べて8.3％（63万戸）に増加して、住宅数
増加率を上回った。

13.5％が空き家状態なのだが、この中で、賃貸用が52.4％、売却用が3.8％、
二次的空き家（常時住んでいない別荘）が5％で、その他は、転勤・入院などで
長期不在や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅が約40％という
構成になる。

この中で、一番伸びているのが、その他の部分である「即入居」できない空き家だ。

30年前は、空き家の中で6％の割合でしかなかったが、その他区分が今後も増加
すると予想される。

なぜ放置住宅が増えるのかというと、「固定資産税」が大きな問題になって
いる。

土地に居住用の建物がある場合、住宅用地の軽減措置により、最大で6分の1
まで軽減される。

現時点では、空き家でもこの特例が適用されている。

解体してしまうと税金が上がるので、そのままの状態にしているケースもある。

この特例の適用を、どこで線引きするかを、決めていくことになるが、この特例
をある一定期間で廃止して、今後は課税を強化していくことは間違いないだろう。

地方では、首都圏とは異なり、すぐに不動産が売却できない事態が深刻化してい
る。

今の流れからいうと、課税強化が行われ前に、活用しない不動産の売却が増えて
いくことが予想される。

この売却ブログの読者で、売却を真剣に検討している方は、税制改正が行われ
ても、慌てないよう、事前準備をしておくようお勧めする。

それでは、今日はこの辺で。

ー山下史昭

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オフィスより、、、

最近、妻とじっくり話しをしてなかったので、久々に二人で飲みながら、
夫婦の時間を過ごしました。

ちょうど、サラリーマン川柳の話題がニュースでやっていたので、

「今年のは、何が面白いかなぁ？」

と妻に聞くと、

「壁ドンは ダメよダメダメ 借家でしょ！」

が気に入ったとか、、、

私はというと、

「妖怪か ヨー出るヨー出る 妻の愚痴」

と答えると、

「倍返し！」

になって返ってきました。泣

いろいろ話合いしましたが、最後は、

「コミュニケーションが大事だよね」

という結論に至り、大戦争にならずに済み、少しホッとしてます。汗

不動産売却の時も、このコミュニケーション能力が非常に大切なこと
は言うまでもありません。

営業マンで、こちらのことばかり一方的に話して、お客様の声を聞か
ない人がよくいます。

しかし、よくできる営業マンというのは、相手の話をよく聞くタイプ
の人に多い。

やはり、お客様の話をよく聞いて理解してあげることから、そのお客
様にとって必要情報が何かということが分かってきます。

一方的な情報伝達をしただけでは、今どき物は売れない時代になって
おり、相手の必要なことを聞くことにより、分析して、伝える能力が
必要とされます。

不動産売却を扱う営業マンは、そういうトレーニングを日頃している
かで、営業に差が出ててきます。

わたしも最初の頃は、不動産売却に特化した営業マニュアルで学び、
実践してきました。

そこで学んだのが、

「買い信号を読む」

ことが重要だということです。

物件を案内したときに、相手から発せられている購入欲求を察知して、
話を聞きだしていけるかが鍵になります。

これは、訓練をつまなければ習得は難しく、自分も当初はかなり苦労
しました。

でも、努力したおかげで、このお客様は購入したい信号を発している
とわかり、スムーズに商談ができる技を身に着けました。

それで、不動産売却川柳は、こうなりますね。

「買い信号 見逃さぬよう 注意する」

それでは、今日はこの辺で。

ー山下史昭

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オフィスより、、、

先日、函館市本町土地の引き渡し決済がありました。

売主様が、相続された物件の売却依頼をうけたものでした。

去年の暮れから、消費増税延期の影響もあるのか、土地の動きが活発になり、
先月の中旬頃から売り出しをかけたところ、直ぐに買い手がみつかりました。

でも、その物件は、売主様が親から引き継いだものではなく、登記簿謄本を
よくみると、別姓になっていました。

依頼を受ける前に、そのことを尋ねると、従兄弟にあたる方の物件のようで
した。

わたしも、このようなケースは初めてでしたが、子供もおらず、親も兄弟も
既に他界している場合は、有り得る話ですね。

しかし、このような場合は、一つ気をつけておかなければならないことがあ
ります。

今回の売主様には、最初の査定時にお伝えしておりましたが、売却経費で見
落としがちなのは、

【税金】

という、後から係る経費です。

今回の売主様は、居住用ではない不動産の売却のため、

【譲渡益】

が発生することを、予めお伝えしておきましたので、あわてませんでしたが、
これを説明しておかないと、後で税金滞納になる恐れがあります。

税金がいくらくらい係るを業者から知らされてなく、売却した資金を全部
使ってしまい、後でトラブルになった話を聞いたことがありました。

売却後に税務署から「おたずね」通知が届き、呼び出しうけて、売却代金に
税金がかかることを知りましたが、売却代金のほとんどををローンの返済
に充ててしまったため、一度に返済できず、延滞金を徴収されることにな
ったということでした。

繰上げ返済したメリットがなくなったばかりか、余計なものまで払うことに
なってしまった哀れなケースでした。

税金は、その年に売却すると、翌年の確定申告まで収めることになります。

税法上は、この譲渡益を「譲渡所得」と言いますが、これには、「短期」と
「長期」があります。

相続されている場合は、被相続人が所有を開始した時期から、５年を目処
に判断します。

この税金も実査定を依頼したときに、把握しておかないと、実際に売った
手元に残る金額を知ることはできません。

査定を依頼したときは、この税金があなたのケースではどのくらい
発生するかは、必ず確認するようにしましょう。

今回の売主様は、売却代金の中から、税金部分は、振り分けておき、来年
の確定申告時まで手を付けないようしておくと仰っておりました。

こういうふうにしておけば、売却後に税金で悩まされることはありませ
んね。

それでは、今日はこの辺で。

ー山下史昭

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