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アイーナホームの社長ブログ

2013年12月のブログ

広告費について　Vol.52

2013年12月29日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
今週は査定依頼を３件承けたまりました！
 
弊社では、３日以内で回答させていただいているので、未だ仕事
納めができない状態です。
 
年内または年明けに早期高値売却をお考えの方は、未だ
受付しておりますので、先ずは無料相談まで、お気軽に
お問い合わせ下さい。
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功！」と
はればれ思うために
読んでおく本
 
 
の第2版発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■　売出しについて　Vol.51
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前回は、「売出し開始」についてお
送りしました。
 
今回のテーマは、
 

「広告費について」

 
お送りしていきたいと思います。
 
売主様から委託を受けるときに、一
番多いご質問と言えば、手数料の次
に広告宣伝費についてよく尋ねられ
ます。
 
「不動産会社が新聞折込などを行っ
た場合、広告費はどうするのですか
？」
 
というようなご質問をされる売主様
が多くいらっしゃいます。
 
賃貸物件の営業などは、広告費を大
家から賃料の１ヵ月、2ヵ月と決め
て、成約時に請求することが最近で
は一般的になってきました。
 
地方などで空室率が多いところでは
、営業が広告費多くもらえる物件を
中心に顧客に紹介しているのが現実
です。
 
これは、本来の広告費とは全く違っ
たものとして、業界で取り扱われい
ます。
 
売買物件においては、弊社に限って
いれば、こちらで全て負担しており
ます。
 
いくら良いものでも、人に認知され
なかったら、売れませんよね。
 
不動産も広告宣伝していかなければ
、買手は現れませんし、売れ残って
結局価格低下を招く原因になってし
まいます。
 
売主様から戴く報酬から、予め広告
費を見込んで、販売促進をしている
ので、売れている会社では広告費を
かなり使っているのです。
 
一年間にわたり、不動産売却大成功
メルマガをご購読いただき、誠にあ
りがとうございました。
 
来年からは、売却の基本に加えて、
税金、相続などについても、お届け
していく予定ですので、宜しくお願
いいたします。
 
2014年が皆様にとって、不動産売却
成功の年であります様、心よりお祈
り致します。
 
それでは、良いお年をお過ごし下さ
い。
 
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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３


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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）


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売出し開始について　Vol.51

2013年12月22日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
今週は売り物件を３件受託しました！
 
年末になると急ぎで物件を売りたいという相談を良く承ける
のですが、今週は一気に依頼がありました。

うち一件は、購入希望のお客様で既に決まりそうです。
 
年内または年明けに早期高値売却をお考えの方は、先ずは
無料相談まで、お気軽にお問い合わせ下さい。
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功！」と
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読んでおく本
 
 
の第2版発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■　売出しについて　Vol.51
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前回は、一般媒介契約の盲点について
お送りいたしました。
 
今回のテーマは、
 

「売出し開始」

 
について、お送り致します。
 
媒介契約を締結すると、不動産会社は
販売活動を開始します。
 
売主様は物件を購入された時に販売会
社または中古で購入したのであれば仲
介会社からもらった間取図（パンフレ
ット）やその他資料（建築確認通知書
など）提供するなどの協力が必要にな
ります。
 
弊社の例ですが、新聞折り込み広告や
ポストへのチラシ投函、住宅情報誌や
インターネットへの掲載、見込み客へ
の資料送付、店頭表示、オープンハウ
スの開催などを色々な方法を駆使して
販売活動をします。
 
 
その状況は、媒介契約の種類（３種類）
に沿って定期的に報告されます。
 
尚、一般媒介の場合は業務報告の義務
は不動産会社にはありませんので、注
意が必要です。
 
また、インターネットで掲載する際に
、函館市、北斗市、七飯町の不動産業
者が最も加盟している
 
 
というポータルサイトがあります。
 
その中で、物件掲載の取引態様に
 
「他業者取り扱い不可」
 
としている物件が複数あるような業者
は注意が必要です。
 
特に、専任媒介契約や専属専任媒介契
約を結んでいるような場合は、他業者
からも問い合わせがあった場合は、積
極的に物件を紹介して、早く成約に結
びつけるようにしなければなりません。
 
そうすることで、売主様の利益になる
のですが、不動産会社の利益を優先す
るために、他業者からの紹介を受け付
けない会社もあります。
 
どうしてかと言いますと、両手と言っ
て、売主様と買主様からも手数料がも
らえるため、他業者へ紹介せずに、利
益をあげようとするためです。
 
これは、明らかに違反行為になります
し、売主様の利益を全く考えていない
ため、早期高値売却どころか売却期間
が長期化し、売値も相場よりも下がっ
てしまうことがあります。
 
物件を依頼する前に、その会社で掲載
されている物件を必ず一度チェックし
てみて下さい。
 
また、ご近所に知られずに売却したい
、離婚する、転勤の時期が決まってい
る、買い替えをしたいなどの個別の事
情がある場合は、業者へ予め相談して
、それに合った販売方法で売り出しを
するようにしましょう。
 
次回は、広告費について、お送り致し
ます。
 
それでは、来週の不動産売却作戦大
成功ブログをお楽しみに♪
 
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媒介契約について3　Vol.50

2013年12月15日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
今週も引合が３件入りました！
 
今年もあと残り半月あまりですが、物件の問合せがまだまだ
続いております。
 
来年の購入に意欲のある希望者が、非公開物件を含めて直ぐ
に買う体制で、出物を探しております。
 
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■　媒介契約について3　Vol.50
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前回は、媒介契約その２についてお
送りしました。
 
今回のテーマは、
 

「一般媒介契約の盲点」

 
について、お送り致します。
 
専属専任及び専任媒介契約は、定期的
な報告並びに指定流通機構への登録業
務があることは前回お伝えしました。
 
一般媒介契約は、2社以上に売却活動
を依頼できる契約です。
 
一社では不安だという方はこちらの契
約を選ばれる場合があります。
 
数社を競わせるせて良い条件で売却し
たいと考える方もいるかと思います。
 
しかし、業者側には販売活動報告はな
く、不動産流通機構への登録義務もあ
りません。
 
また、どのくらいの問い合わせがあり
、見学者は何組、購入希望者の内容等
、すべての情報を売主様自身が整理し
なければなりません。
 
それと、ある業者で商談が入ったので、
他業者へ売主自ら物件状況を説明して
おく必要が常に出てきます。
 
それで成約になれば良いのですが、商
談が流れる場合も多々あります。
 
その際に、他業者でも客付けしていた
のに決まってしまいそうだということ
で、違う物件を紹介してしまっていた
場合はお客様を逃してしまいます。
 
このような一般媒介においては、業者
は確実に仲介手数料を受けられるとは
限らないため、あまり売却活動に熱心
ならないケースもあります。
 
以上のことを踏まえて、媒介契約を依
頼する際には慎重に、どちらが自分に
とって相応しいのかを吟味する必要が
あります。
 
次回は、売出の開始について、
お送り致します。
 
それでは、来週の不動産売却作戦大
成功ブログをお楽しみに♪
 
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媒介契約について２　Vol.49

2013年12月 8日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
１２月に入りましたが、物件問合せが
急増してます！
 
年末もあと残り一ヶ月をきりましたが、物件の問合せが増えて
きております。
 
例年の12月ですと、もう問合せがあまりないはずですが、昨日も
すぐにでも購入されたい希望の方から相談を受け付けておりました。
 
年内または年明けに早期高値売却をお考えの方は、先ずは
無料相談まで、お気軽にお問い合わせ下さい。
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■　媒介契約について２　Vol.49
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前回は、媒介契約についてをお送り
しました。
 
今回のテーマは、
 
「媒介契約の種類は専任と一般とど
ちらがいいのか？」
 
について、お送り致します。
 
基本的にどこの不動産会社も
 
「専任媒介契約」
 
を勧めてきます。
 
専任媒介契約は、一社に売却活動を
依頼する契約です。
 
そして、２週間に一度以上、文書に
より販売活動報告が義務づけられて
います。
 
また、不動産流通機構への売却物件
としての登録義務により、全不動産
会社への情報伝達が確実なされます。
 
よって、販売状況を把握でき、他業
者のお客様も含め、広く買主様を探
すことが可能になります。
 
それでいて、売主様にとっては、専
任媒介契約を締結している一社が窓
口となり交通整理を行いますので、
煩わしさがないというメリットがあ
ります。
 
しかし、中には媒介契約をしても、
買主を探すのは始めから他業者任せ
とう姿勢の業者があります。
 
また、その逆もあります。
 
他業者の紹介を一切受付ない不動産
会社で、その会社の物件に問い合わ
せすると、
 
「ただ今、商談中です。」
 
と言って、実際に未だ商談するよう
な顧客がいないにも関らず、他業者
からの紹介を拒んだりします。
 
売主様の物件なのに、自分たちの物
件だと勘違いしている業者がかなり
あるのも事実で、嘆かわしい限りで
す。
 
依頼する際には、地域に強い会社な
のか、実際の販売活動方法等、他業
者への紹介など、きちんと確認して
おくことが大切です。
 
次回は、媒介契約その３について、
お送り致します。
 
それでは、来週の不動産売却作戦大
成功ブログをお楽しみに♪
 
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媒介契約について　Vol.48

2013年12月 1日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
先週は、1日で決済３件と大忙しでした！
 
年末もあと残り一ヶ月と少しとなり、物件引渡しがピークを迎えて
ます。
 
例年は、12月に入ると、もう動きが止まるのですが、今日も年内に
購入希望の方への相談を受け付けておりました。
 
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■　媒介契約について　Vol.48
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前回は、瑕疵担保責任についてお送
りしました。
 
今回は、
 
「媒介契約について１」
 
のテーマについてお送り致します。
 
媒介契約とは、不動産会社に売却活
動を依頼するときに結ぶ契約を言い
ます。
 
媒介契約とは、売却活動を依頼する
契約であり、売買契約とは異なりま
す。
 
媒介契約の方式は、
 
「A.専属専任媒介契約」

「B.専任媒介契約」

「C.一般媒介契約」
 
の３種類があり、それぞれに不動産
会社、売主様双方の制約や義務など
に違いあります。
 
複数業者との契約は、一般媒介契約
のみにしか認めてられておらず、専
属専任及び専任媒介契約では一社の
みの契約になります。
 
また、依頼者自ら発見した相手との
取引については、専属専任媒介契約
のみが認められず、一般及び専任媒
介での自己取引は有効です。
 
専属専任や専任媒介契約は、制限が
厳しい分、指定流通機構への登録
義務並びに業務報告義務が課せられ
ております。
 
指定流通機構には、専属専任の場合
は、５営業日以内、専任媒介契約の
場合は、７営業日以内と、宅建業法
で定められております。
 
同じく業法で定められている業務の
中で、報告義務というものがありま
す。
 
専属専任では、1週間に一度、専任
媒介契約では、2週間に一度、書面
並びにメールで売主に通知する義務
が課せられます。
 
不動産会社へ依頼する前に、媒介契
約の種類の説明を必ず、受けておく
ようにお勧め致します。
 
次回は、「媒介契約について２」を
お送り致します。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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