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アイーナホームの社長ブログ

2013年11月のブログ

瑕疵担保責任について　Vol.47

2013年11月24日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
先週から、売却査定依頼が更に加速しています！
 
年末もあと残り一ヶ月と少しとなり、査定依頼も一気に増えて
きました。
 
不動産売却には大変追い風が吹いておりますので、有利な条件
で売却を検討されている売主様が増えているように感じます。
 
年内または年明けに早期高値売却をお考えの方は、先ずは
無料相談まで、お気軽にお問い合わせ下さい。
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功！」と
はればれ思うために
読んでおく本
 
 
の発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■　瑕疵担保責任について　Vol.47
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お話でした。
 
 
今回は、テーマは、
 

「瑕疵担保責任について」

 
お話致します。
 
中古一戸建や中古マンションを売却
する場合、設備等が年数が経過して
おり傷んでいる場合があります。
 
それは、査定価格や売出価格にも影
響し、それらの損傷を考慮した値づ
けをするのが通常です。
 
買主様が、購入した後に、設備の
状況などについて「聞いてなかった」
というトラブルは避けなければなり
ません。
 
「付帯設備表」や「物件状況等報告
書」などで引き渡す設備の性能・種
類や物件の状況などを、売主様の知
り得る範囲で告知することが大切で
す。
 
そうすることで、買主様はそれらの
事情を知った（理解した）上で購入
したということになります。
 
売買契約では、売主様は、
 
①雨漏り
②シロアリの害
③建物構造上主要な部位の木部の腐食
④給排水設備の故障
 
の４種類の隠れたる瑕疵（※注）につ
いて、責任を負うか、もしくは負わな
いのどちらかを選択することができま
す。
 
函館、北斗、七飯地域での売買につい
ては、個人間の場合は瑕疵担保を免責
とすることが一般的です。
 
また、他の地域で不動産売買を行う場
合は、瑕疵担保の有無および期間が異
なるので、担当者へ確認しておきまし
ょう。
 
道南地域の取引でも、数ヶ月の期間
を設定して、売主様が瑕疵担保責任
を負うことも有り得ますので、注意
して下さい。
 
不利な契約内容にならないように、
契約前の事前確認が必要です。
 
次回は、「媒介契約について」お送
り致します。
 
（※注）瑕疵とは欠陥のことです。
普通に注意を払っても発見できない
欠陥ことを言います。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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不動産査定価格について　Vol.46

2013年11月17日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
今週は、売却査定依頼が一気にきました！
 
雪降り出すと、来年を見据えて、不動産売却依頼を例年承けるの
ですが、先週は雪が一気にきたせいか、査定依頼も一気に飛び込
んできました。
 
良い時に売ろうと考えている売主様が増えているように感じます。
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■　不動産査定価格について　Vol.46
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前回は、不動産売買仲介手数料の支
払義務についてお話しました。
 
今回のテーマは、
 

不動産査定価格について

 
をお送り致します。
 
不動産中古市場には、決まった価格
はありません。
 
地域に精通した不動産会社が行う査
定価格が一つの目安になります。
 
査定価格は、実勢相場や近隣の取引
事例、競合する現在売り出し中の不
動産、その他総合的に判断して早期
に売れるであろう価格です。
 
ただし、地域に精通した不動産会社
が提示する価格は目安にはなります
が、売主様の希望価格も勘案して、
最終的な価格をお決めになるのは、
売主様自身になります。
 
売出価格は不動産会社と相談し、分
からないところや不安な点は何度も
質問して決定することをお勧めしま
す。
 
実際には不動産会社が売主様に対し
価格に関する助言をする場合は、そ
の根拠を示さなければならないと宅
地建物取引業で決まっています。
 
訪問査定をして、机上査定ではない
実査定をしたにも関らず、中身のな
い査定書をよく見かけます。
 
近隣の状況や環境、土地の形状や
評価方法、流通性があるかないかを
数値で提示するなどが盛り込まれて
ない査定書であれば、その不動産会
社は、あまり良い会社ではないこと
が予想されます。
 
また、売主様のなかには、複数の不
動産会社へ問い合わせて、「査定金
額が一番高いところへ依頼する！」
という考えの方がいらっしゃいます。
 
しかし、これは要注意です。
 
なぜなら、売主様の心理に漬け込ん
で、不動産会社の中には売却依頼を
受けたいというだけのために査定価
格を吊り上げている会社があるから
です。
 
一番査定価格が高いところに任せた
いお気持ちは分かりますが、価格の
具体的根拠を提示できない会社を鵜
呑みにしてはいけません。
 
その罠に嵌ると、不動産相場とはか
け離れた売れ残り物件となってしま
う可能性大です。
 
売買専門で行っていて、信頼のおけ
そうな会社へ絞って、相談をされる
ことが、不動産売却成功には欠かす
ことができないでしょう。
 
次回は「瑕疵担保責任について」を
お送り致します。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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不動産仲介手数料の支払い義務について　Vol.45

2013年11月10日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
未だに購入希望の問合せが後を絶ちません！
 
例年この時期は、もう購入希望者から問合せは、少なくなるも
のですが、未だ購入を希望される方の問合せが途切れません。
 
消費税増税も影響しておりますが、やはりアベノミックス効果が
じわりじわりと効いている状況です。
 
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■　不動産仲介手数料の支払い義務について　Vol.45
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法についてのお話でした。
 
今回は、
 

不動産仲介手数料の支払い義務について

 
がテーマです。
 
成約して不動産の引渡しが済めば、
不動産仲介手数料を売主様・買主様
双方支払うことになります。
 
不動産契約を結んだ後に、成立しな
かった場合は、どうなのでしょうか。
 
例として、２つあげられます。
 
【停止条件付き契約のケース】
 
例えば、買主様が融資（主に住宅ロー
ン）で購入される場合に、【融資特
約】をつけたりします。
 
これは、銀行の本審査が非承認であっ
た場合は、契約を白紙撤回するとの
条文がつきます。
 
その場合は、売主様は手付金を受領
している場合は、無利息にて返還し
なければなりません。
 
また、不動産会社へ契約時に手数料
の一部または全部を支払っている場
合は、これも返還されます。
 
その他、停止条件では、開発許可
承認や非成年後見人の不動産売買
における裁判所の許可などがあり
ます。
 
【契約解除のケース】
 
売主様および買主様の合意による解
除またはどちらか一方からの解除が
なされた場合、売主・買主双方とも
仲介業者へ予め決められた報酬を支
払う事とされています。
 
一般的慣行としては、引渡しがされ
なかったということで、仲介手数料
を半額とすることがあります。
 
しかし、これは必ずしも、どこの不
動産会社でも同じ規定はありません
。
 
例えば、アイーナホームでは、売主
様に何ら落ち度がなく、買主様から
の一方的な解除であれば、売主様へ
の仲介報酬の請求はしておりません。
 
不動産業者の中には、手付金が10万円
しかない契約なのに、買主様の都合で
解約して、売主様へ手付金よりも多い
正規の手数料を要求してきたケースも
あります。
 
不動産仲介業者へ不当な請求をされ
たり、納得がいかない場合などは、
不動会社の所属する不動産協会など
に問い合わせして、意見を聞く事を
お勧めいたします。
 
次回は、不動産媒介契約について
お送りしていきます。
 
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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不動産仲介手数料の計算方法について　Vol.44

2013年11月 3日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
駆け込みの問合せが殺到しております！
 
年内に土地や家がほしい購入希望者様から、駆け込みの
問合せが後を絶ちません！
 
もう既に成約した物件にも関わらず、内見したいという問合せ
がかなりありました。
 
11月に入りましたが、新規や既存の購入希望者様からの
問合せがまだ来ておりますので、販売状況は今からでも
年内成約は充分可能な状態です。
 
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■　不動産仲介手数料の計算方法について　Vol.44
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のお話でした。
 
今回は、
 

不動産仲介手数料の計算方法について

 
解説したいと思います。
 
不動産会社が仲介して、不動産売買を
行った際には、仲介手数料は以下で算
出された金額になります。
 
  • 200万円以下の金額　5％
  • 200万円超400万円以下の金額　4％
  • 400万円超の金額　3％
  •  
を乗じて得た金額の合計です。
 
これは、国土交通省で定められている
報酬額の上限になります。
 
また、仲介手数料にも消費税はかかり
ます。
 
2014年3月31日までは5％で、4月1日
以降は8％です。
 
通常ですと、不動産は400万円を超え
ることが多いので、以下の即算式にて
求めます。
 
仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円
 
上記の式に消費税を含めた価格になり
ます。
 
例えば、
 
売買価格1,000万円の場合
 
①200万円　×　5％＝100,000
②200万円　×　4％＝80,000
③600万年　×　3％＝180,000
 
仲介手数料①＋②＋③＝360,000円
 
消費税が５％の間は、
 
360,000円　×　1.05＝378,000円
 
消費税が８％になると、
 
360,000円　×　1.08＝388,800円
 
消費税が10％だと、
 
360,000円　×　1.1＝396,000円
 
以上のようになります。
 
また、仲介手数料は、成功報酬なの
で、契約が成立していないのに、請
求することはできません。
 
不動産査定を依頼したときには、必
ず仲介手数料の計算式を確認してお
きましょう。
 
計算式が分からない業者はいないと
思いますが、ちゃんと知識を持った
担当者なのかを確かめるために、ど
ういう風に計算したのかを聞いてみ
ましょう。
 
それでは、次回は不動産仲介手数料
支払い義務についてをお送りいたし
ます。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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