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アイーナホームの社長ブログ

2013年10月のブログ

不動産売却時の経費について　Vol.43

2013年10月27日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントしております山下です。
 
先週から引渡し決済業務に追われてます！
 
年内に購入をして引越したい買主様が、次々に契約を決め、
その引渡し業務に追われております♪
 
10月後半ですが、新規や既存の購入希望者様からの
問合せがまだ来ておりますので、販売状況は今から
でもまだまだ続くと予想されます。
 
年内に早期高値売却をお考えの方は、先ずは無料相談
まで、お気軽にお問い合わせ下さい。
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功！」と
はればれ思うために
読んでおく本
 
 
の発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■　不動産売却時の経費について　Vol.43
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について、お送りしました。
 
今回のテーマは、
 

｢不動産売却時の経費について｣

 
をお送り致します。
 
不動産を売却する場合、売主様にも諸経費
がかかります。
 
例えば、抵当権が残っていれば（住宅ロー
ンが終わっていなければ）抵当権を抹消す
るときの費用がかかります。
 
また、現在の住まいと登記簿謄本に記載さ
れている住所が異なる場合は、住所変更登
記費用がが必要になります。
 
売買契約書に貼る印紙代は、売買金額によ
って異なりますので、契約前にいくらに
なるのかを確認することが大切です。
 
また、古家付土地を売買した際にかかる解
体費用も考えておく必要があります。
 
杭がなく、境界の明示をする場合は、測量
も考慮しておかなくてはなりません。
 
建物の程度によっては、事前にリフォーム
費用、ハウスクリーニング費用がかかる場
合があります。
 
そして、不動産会社へ支払う仲介手数料が
かかります。
 
後になって予想以上の費用がかからないよ
うに事前に不動産会社と詳しく打ち合わせ
・相談しておきましょう。
 
訪問査定では、どのような経費が必要にな
るか詳しく分かるので、概算見積もりを聞
いておくようにして下さい。
 
次回は、不動産仲介手数料の計算方法につ
いてをお送りします。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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不動産売却方法を調べてみる。IT編　Vol.42

2013年10月20日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
先週から売買契約が目白押しです！
 
年内に購入をして引越したい買主様が、次々に契約を決め、
その対応に追われております♪
 
今年は、10月に入ってからも新規の購入希望者からの
問合せが来ますので、今年の販売は今からでもまだま
だ続くと予想されます。
 
年内に早期高値売却をお考えの方は、先ずは無料相談
まで、お気軽にお問い合わせ下さい。
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
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■　不動産売却方法を調べてみる。インターネット編　Vol.42
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チラシ編をお送りいたしました。
 
今回のテーマは、
 

「売却方法を調べてみる。IT編」

 
をお送りします。
 
不動産を購入されたい買主様の物件収集
方法の中で、最近最も多いのがITです。
 
ホームページをもっていない不動産会社
は、論外ですが、先ずはその会社のサイト
を必ずチェックしてみて下さい。
 
函館市、北斗市、七飯町エリアで営業
している会社であれば、少なくとも
３０件以上掲載されていることが最低
必要でしょう。
 
それ以下の場合は、賃貸専業かあまり
売買の引合がないため、不慣れな会社
の恐れが有ります。
 
また、買取専門か仲介専門で行ってい
るのかも大事なポイントです。
 
買取専門会社は、どうしても自社物件
の販売を優先させがちなので、買取専
門業者は、自社物件ばかりオープンハ
ウスなどの積極販売をするのに、仲介
物件は行わないというスタンスの会社
もあります。
 
また、新築住宅系の不動産会社も家を
建てる人優先になりますので、あまり
仲介に力を入れてない場合があります。
 
同じ不動産会社でも得意分野がありま
すので、そういう違いを知るためには
ホームページをよく観察することが
重要です。
 
また、自社HPの他に、ポータルサイト
（物件検索サイト）に加盟しているか
どうかも確認して下さい。
 
函館市、北斗市、七飯町地区では、
物件掲載シェア率８０％以上誇る
 

「不動産連合隊」

 
への加盟は、必須です。
 
こちらのサイトで、加盟してバナー
なども出している会社であることを
確認して下さい。
 
そして、インターネットでただ掲載
しただけで、問い合わせがくる時代
はもはや過去のものになりました。
 
写真がゴチャゴチャして、会社の
社名ばかりが大きく載っていたりす
るのは、会社宣伝ばかりの姿勢の会
社が目立ちます。
 
物件が見やすいように、綺麗に撮影
されているか、また掲載上限枚数
までしっかり載せているかを確認
して下さい。
 
キャッチコピーも物件を選ぶに当っ
て重要な要素です。
 
インターネットは、広告宣伝文字数
が限られていますので、端的に物件
の良さを引き出したものであるのか
が大切になります。
 
「交通・買物に便利♪」
 
というフレーズと、
 
「コンビニ目の前・バス停徒歩１分の
好立地住宅♪」
 
どちらが、より具体的で相手に伝わる
フレーズかは一目瞭然だと思います。
 
「駐車数台」とか「リフォームしま
せんか？」
 
という抽象的なフレーズでは、何台
駐車できるのか、リフォーム費用は
一体いくらかかるのかと、買手が
困惑してしまい、問い合わせが激減
してしまう恐れがあります。
 
写真に対するコメントも、重要です。
 
キッチンの写真で、わざわざキッチン
ですと書いているような会社は、買手
の知りたいこと本当に伝えられていな
と思います。
 
IHのキッチンなのか、どのくらいの幅
があり、使い勝手はどうかというよう
な物件の良さを引き出しているかどう
かをチェックして下さい。
 
インターネットは、どこの不動産会社
にとっても、重要な集客ツールの一つ
です。
 
しかし、単に掲載しているだけでは、
問い合わせがない→売れないという
売主様にとって、望ましくない結果
になってしまいます。
 
売れる会社は、買い手の目線に同時に
なれる会社であり、@@cust@@様の物件を
存分にアピールして、良さを引き出し
てくれることが上手な会社です。
 
次回は、「不動産売却する際の経費」
についてをお送り致します。
 
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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不動産会社へ売却方法を聞いてみる。チラシ編　Vol.41

2013年10月13日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
先週から不動産購入申込みラッシュです！
 
収穫の秋ですが、不動産売買も10月に入り、続々と申し込み
が入っています。
 
これから、消費税増税前の購入がまだまだ続くと予想されます。
 
増税前に早期高値売却をお考えの方は、先ずは無料相談
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■　不動産会社へ売却方法を聞いてみる。チラシ編　Vol.41
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場合をお送りしました。
 
今回は、不動産会社に売却を依頼する前に、
 
「売却方法を聞いてみる。チラシ編」
 
をお伝えします。
 
売り出し価格にも左右されますが、売却依
頼した不動産会社がどのような売却活動を
してくれるのか・・・これは重要なことで
す。
 
不動産会社が買主様を見つける方法として
は、
 
①新聞折込チラシ、紙面広告（新聞・雑誌）

②インターネット

③看板・貼紙

⑤店頭紹介・見込み客

⑥他業者への情報配布
 
があげられます。
 
①のチラシ・紙面広告についてですが、意
外とやらない会社が多いです。
 
広告に費用を掛けないという会社は論外で
すが、費用対効果が見込めないという理由
で行わない姿勢の会社が結構あります。
 
更に、何もしないのに物件を囲ってしまい、
他業者からの紹介を一切受けないという会
社さえあります。
 
インターネット時代に入り、買主様は不動
産ポータルサイトなどで情報を収集できる
ようになり、業界では新聞折込不要論まで
謳われるようになった時もありました。
 
しかし、買い手も費用をかけなくて情報を
収集している場合は、成約に結びつく確率
が低いというデータも事実あります。
 
新聞や雑誌などで、しっかりと情報収集し
てアンテナを立てている方は、費用を掛け
ている分、真剣度がネットだけで収集して
いる方とは違いますので、成約率が高くな
るのは当然の結果だと思います。
 
また、最近の傾向では、アナログ（紙媒体）
とデジタル（IT）を掛け合わせることで、
しっかりと買主様へアピールでき、早期高
値売却へ結びつく傾向にあります。
 
ですから、オープンハウスを開催する際に、
インターネットだけに頼ったやり方では、
最も購入する確立の高い層の問い合わせが
低くなり、販売期間が長期がして、成約価
格が低くなってしまうことがあります。
 
チラシの良さは、手元にとっておくことが
でき、インターネット掲載サイトのように
文字数に制限がないので、買主様へアピー
ルするのに優れている点です。
 
インターネット掲載だけでは、売れなかっ
た物件でしたが、近隣へのチラシ広告を行
ったことで成約に至ったことは弊社でもし
ばしばあります。
 
先ずは、どのようなチラシを作成している
のか聞いてみましょう。
 
そして、実際に作ったものを確認して、物
件の良さをしっかり引き出しているものに
なっているのをチェックしてみて下さい。
 
次回は、「売却方法を聞いてみる。IT編」
をお送り致します。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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不動産査定をしてもらった場合　Vol.40

2013年10月 6日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
先週から不動産売却依頼が止まりません！
 
消費税増税が遂に来年の4月実施されることになりました。
 
解っていたことですが、心の中で、もしからしたら、
 
『上がらないかも、、、』
 
と期待していた方もいたかと思います。
 
しかし、そういう方でも、一度上がることが決まった以上、
既に次の行動を起こし、不動産売却へ向けての手続きを初
めています！
 
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■　不動産会社の選び方—査定をしてもらった場合　Vol.40
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前回は、不動産会社を訪ねてみるをお送り
致しました。
 
今回は、不動産会社に
 
｢査定をしてもらった場合｣
 
をお伝え致します。
 
複数の会社に査定を依頼した場合、査定価
格にばらつきが出るケースがあります。
 
その場合、一番気をつけなければならない
のが、あまりに他社とかけ離れて高い査定
をした会社には注意することです。
 
媒介契約を結ぶことだけが目的ですから、
高い金額でとりあえず契約して、除々に売
山し価格を下げさせるという手段をとります。
 
購入見込みの顧客には査定した価格ではなく、
実際の相場価格まで値が下がりますと二重価
格での設定をしているところまであります。
 
また、あまりにも低い査定価格を提示する会
社は、市場をよく把握できていない会社であ
ることがいえます。
 
自信がないため、安めの価格で提案してきた
と考えられます。
 
査定価格は信頼できるかどうかを決める一つ
の基準になりますが、最終的には、営業マン
が査定価格を算出した根拠をお客様にきちん
と説明できなければなりません。
 
また、どれだけその地域や市場動向を理解し
た上で査定したかを確認する必要があります。
 
それに加えて、担当の営業マンがご自宅売却
に熱意を持っているか？
 
熱意を持った営業マンは、他力本願ではなく、
工夫を凝らして、成約するためには努力を惜
しまないでしょう。
 
不動産会社の中には、
 
①故意に査定価格を引き上げて、あたかもそ
の価格で取引が成立するような話を売主様に
して、後に価格を大きく値下げさせる。

②売却の流れや売却経費の説明を簡単にしか
しない。

③査定価格に関する明確な根拠を示さず、安
易に入手した取引事例等から価格を提示する。
 
などの姿勢の会社があるようです。
 
高い金額に吊られることなく、査定書の中身
をしっかりとみて下さい。
 
査定根拠、販売の方法、依頼の仕方、売却諸
経費明細などがしっかりと書かれているか確
認しましょう。
 
次回は、｢売却方法を尋ねる。」をお送りいた
します。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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