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アイーナホームの社長ブログ

2013年7月のブログ

譲渡損失の損益通算および繰越控除の計算方法　Vol.30

2013年7月28日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
今週は、土地の申込みが殺到しました♪
 
来年4月より消費税が上がることを見越して、駆け込み需要があり、
土地の取引が多くなっております。

今まで売れなかった土地でも、問合せがあり、あっと言う間に売れて
しまうような状況です。

資産処分や相続などで売却をお考えなら、今がチャンス
ですね。
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功！」と
はればれ思うために
読んでおく本
 
 
の発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
 
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アイーナホーム監修の不動産売却読本（非売品）を
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■　譲渡損失の損益通算及び繰越控除のケーススタディについて
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控除計算についてのお話でした。
 
今回は、そのケーススタディをしてみ
ましょう。
 
Ｙさんは、平成19年に3,000万円で購入
した自宅を平成25年7月に2,000万円で
売却し、新たに売却代金と住宅ローン
を合わせて3,500万円で自宅を購入しま
した。
 
尚、売却した住宅の敷地は185㎡で、
売却時の自宅の減価償却分は200万円、
売却経費には、70万円かかりました。
 
また、平成25年の給与所得が600万円
（源泉徴収税額33万円）、平成26年の
給与所得が650万円（源泉徴収税額47万
円）で、その他所得はありませんでした。
 
また、平成26年の所得控除額は、200万円
です。
 
１．平成25年分の計算
①譲渡所得の計算
2,000万円―（3,000万円－200万円）―
70万円＝▲870万円

②損益通算
600万円―870万円＝▲270万円
 
③よって、所得税額ゼロになり、源泉徴収
された33万円分が全額還付になります。
 
270万円の損失分がまだ残るので、これが
次年度の繰越控除の対象となる譲渡損失
額になります。
 
２.平成26年分の計算（繰越年）
①　650万円―270万円＝380万円

②（380万円―200万円）×5％＝9万円
　　（所得税額）

③　9万円　×　2.1％＝1,890円
　　（復興特別所得税）

④　90,000円＋1,890円＝91,890円

⑤　470,000円－91,890円＝378,110円

よって、源泉徴収額378,110円が還付され
ることになります。
 
また、２年目でまだ損失の繰越額がある
場合は、３年まで繰越が可能になります。
 
住替えなどで、売却・購入を同時に行う場
合は、譲渡損失の繰越控除が有効です。
 
 
先ずは、税務知識をしっかりと持った不動
産売買専門スタッフがいる会社へご相談さ
れることをオススメ致します。
 
それでは、次回は譲渡損失の損益通産及び
繰越控除の特例についてお送りして参
ります。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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譲渡損失の損益通算および繰越控除の計算方法　Vol.29

2013年7月21日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
今週は、土地の決済が無事終了しました♪
 
来年4月より消費税が上がることを見越して、駆け込み需要があり、
土地の取引が多くなっております。

また、最近は売主様が遠方の方が多く、税務のアドバイスを含めた
ワンストップのサービスを求めているケースが増えております。

今回も税務についてアドバイスさせていただき、来年の確定申告に
備えることで、売主様にも大変ご満足戴けました。
 
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■　譲渡損失の損益通算及び繰越控除の計算方法について
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いてお話ししました。
 
今回は、譲渡損失の損益通算および繰越控
除計算についてのお話です。
 
土地建物等を譲渡して譲渡損失が生じた場
合、原則として、その損失を土地建物等以
外の資産の譲渡所得や他の各種所得と損益
通算することはできません。
 
ただし、一定のマイホームの譲渡による譲
渡損失については、土地建物等以外の資産
の譲渡所得や他の各種所得と損益通算する
ことができます。
 
また、これらの通算を行ってもなお控除し
きれない損失は、その譲渡の年の翌年以後
3年間にわたり繰り越して控除することが
できる特例があります。
 
これを、マイホームを買換えた場合の譲渡
損失の損益通算及び繰越控除の特例といい
ます。
 
以上が前回の話を要約したものになります。
 
この損益通算および繰越控除の適用を受け
るには、次の手順によります。
 
１．その年分の経常所得の金額（利子、
配当、不動産、事業、給与、雑所得）に
ついて控除を行います。
 
２．次に短期および長期譲渡所得、一時
所得、山林所得、退職所得を控除します。
 
３．その上で、その年の前年以前３年以
内に純損失の金額がある場合、繰越控除
を行います。
 
４．更に、その年の前年以前３年以内に
雑損失があった場合には、繰越控除を行
います。
 
式で示すと下のようになります。
 
譲渡収入―所得費―譲渡費用＝譲渡所得
に係る損失額（赤字の額）
 
他の所得金額―譲渡所得に係る損失額
＝譲渡損失の金額（控除しきれない分）
　　↑　↑　↑
繰越控除の対象となる金額
 
売却してしまうと損失が出てしまうこと
で、躊躇している売主様がたまにいらっ
しゃいます。
 
この譲渡損失の損益通算を上手に活用す
ることで、手元により多くの現金を残す
事ができます。
 
利益が出る年に、損失がでる不動産を売却
して、買換えをすれば、税金が節税でき、
手残り金額を増やせるのです。
 
先ずは、税務知識をしっかりと持った不動
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れることをオススメ致します。
 
それでは、次回は譲渡損失の損益通産及び
繰越控除の具体例についてお送りして参
ります。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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居住用財産の買換えにかかる譲渡損失について　Vol.28

2013年7月14日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
今週は、連日の査定依頼と売却相談を戴きました♪
 
老舗の不動産会社へ相談したけども、全く解決に至らないという複雑な案件
もありました。
 
お客様へは、一からご説明をさせていただき、やっと理解ができたようで、
他の不動産会社では教えてもらえなかったので、アイーナホームへ相談して
みて良かったと感謝されました。
 
相談料を払いますと言ってくれたお客様もいらっしゃいました！
 
無料相談なので、相談料などは一切戴いておりませんので、お気軽
にご相談下さい♪
 
もちろん、査定も無料です☆
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■　居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
についてのお話でした。
 
今回は、居住用財産の買換えにかかる譲渡
損失の損益通算及び繰越控除の特例につい
てお話したいと思います。
 
個人が、土地・建物を譲渡して損失が出た
時は、通常はその損失分を他の所得（給与
所得・事業所得等）から控除したり、繰越
して控除したりすることができません。
 
逆の場合も同様です。（他の所得の損失を
不動産の譲渡益から控除すること。）
 
しかし、特定の居住用財産の譲渡損失につ
いてだけ、その年の他の所得から控除（
損益通算）することができます。
 
また、控除しきれなかった損失分がある
場合は、その残額をその翌年から３年間に
繰越して各年の給与、事業所得等の総所得
金額から控除できます。
 
この時、合計所得金額が3,000万円以下の年
分に限ります。
 
また、敷地面積が500㎡を超える時は、その
超える部分に対応する損失は除外となりま
す。
 
この繰越控除は、住宅ローン控除と併せて
適用することが認めれてます。
 
譲渡資産要件は、
 
 
と同じですので、確認してみて下さい。
 
買換資産の要件は、以下になります。
 
①譲渡資産の譲渡をした年の前年の1月１日
から翌年12月31日までの間に取得される自
己の居住用に供すること、または供する見
込みであること。
 
②その家屋の居住用部分の床面積が50㎡以
上であること。
 
③その取得日から取得した年の翌年の12月
31日までの間に自己の居住用に供すること
、または供する見込みであること。
 
④繰越控除を受けようとする年の12月31日
において、買換資産に係る住宅借入金等
（返済期間10年以上のローン契約等による
もの）の金額を有していること。
 
ここでポイントなのが、④の10年以上の
住宅ローンを一度組むことです。
 
住宅ローン控除の併用もできるので、金利
が３年固定で0.8％なら、12月31日時点の
残額に対して１％の控除適用になりますの
で、金利分以上に戻りがあります。
 
現金で買換えできても、一度ローンを組む
ことを覚えておいて下さい。
 
長期のローンを組むのが嫌な方でも、控除
適用が終了した後に繰り上げ返済すれば
ローンも終了します。
 
これも住宅ローンによっては、繰上げ返済
時は手数料が係らずできるものがあります。
 
先ずは、税務知識があり、尚且つ住宅ロー
ンの金融知識がある不動産売買専門スタッ
フがいる会社へご相談されることをオスス
メ致します。
 
それでは、次回は譲渡損失の損益通産及び
繰越控除の計算方法についてお送りして参
ります。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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特定の居住用財産の買換え特例２　Vol.27

2013年7月 7日 09:00
皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
今週は、査定依頼が大盛況でした！
 
ご依頼戴いた売主様の中には、査定してみて、初めてこれからの人生設計が
明確になり、依頼してみて本当に良かったと、とても感謝戴きました。

査定の際には、どのようにして売れるのか、金額はもちろんのこと、期間や
税金を考慮した手取り金額なども分かりやすくお伝えしております。
 
消費税増税による駆け込み需要で、不動産売買が活発になっております
ので、売却ご検討されている売主様はお急ぎ下さい！
 
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■　税金の軽減措置について（特定の居住用財産の買換え特例３）Vol.27
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前回は、買換え資産の特例についてのお話
でした。
 
今回は、その具体例についてです。
 
首都圏などでは、今回のようなケースがは
実際あるかと思いますが、地方ですと例と
しては稀なケースだと思います。
 
そのことを踏まえて参考までに読んで下さ
い。
 
Ｙさんは、昭和58年に2,000万円で購入し
た自宅を9,000万円で平成25年5月に売却
し、新たに同年6月にマンションを5,000
万円で購入しました。
 
昭和58年に購入した自宅の減価は700万円
で、譲渡費用が320万円かかりました。
 
買換え特例を適用して税額を計算してみま
しょう。
 
【譲渡所得の金額】
 
①　収入金額　9,000万円－5,000万円
　　　　　　　＝4,000万円
 
②　取得費および取得費用　
 
（2,000万円－700万円）＋　320万円
　　　　　　　＝1,720万円
 
　1,720万円　×　4,000万円/9,000万円
　　　　　　　＝764万円
 
③　　①－②＝3,236万円
 
【税額】
 
所得税　3,236万円　×　15％　
　　　　　　　　　　＝　4,854,000円

住民税　3,236万円　×　5％　
　　　　　　　　　　＝　1,618,000円
 
　　　　　　　合計　　　6,472,000円
 
ましょう。
 
【譲渡所得の金額】
 
①収入金額　9,000万円
 
②取得費および譲渡費用　
 
（2,000万円－700万円）＋　320万円
　　　　　　　＝1,720万円
 
③　　　①－②＝7,280万円
 
【税額】
 
7,280万円－3,000万円（特別控除額）
　　　　　　　＝4,280万円
 
所得税　4,280万円　×　10％
　　　　　　　＝　4,280,000円

住民税　4,280万円　×　4％
　　　　　　　＝　1,712,000円
　　　　　　　
　　　　合計　　　5,992,000円
 
買換え特例よりも所有期間10年超を選択
した方が、税金が安くなりました。
 
このようなケースは、かなりあると思い
ます。
 
売却した後の税金については、知ってい
るか知らないかの差は大きいです。
 
税務署では聞けば教えてくれますが、
 
「こちらが得ですよ」
 
と最初には言ってくれないので注意
して下さい。
 
高く売れても、余分に税金で持って
いかれては意味がありません。
 
先ずは、税務知識がある不動産売買
専門スタッフがいる会社へご相談さ
れることをオススメ致します。
 
それでは、次回からは居住用財産の
買換えにかかる譲渡損失の損益通産
及び繰越控除の特例についてお送り
して参ります。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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