社長ブログ｜北斗市、函館市、七飯町の不動産、任意売却のことならアイーナホーム

2013年4月のブログ

売却後の税金の話Ⅱ（長期譲渡と短期譲渡の期間について）　Vol.17

2013年4月28日 09:00

皆さん、こんにちは。

不動産売却コンサルタントの山下です。

今週は、商談が一気に押し寄せてきました！

新着物件をオープンハウスしたら、早速購入申込をいただき、

不動産情報宅配便のチラシ掲載物件にも、購入申込を戴きました♪

ゴールデンウィーク前で、他が閑散としている中、大変ありがたく、

お客様に感謝です。

今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本

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「よし、売却作戦大成功！」と

はればれ思うために

読んでおく本

の発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町

地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、

ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪

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■　長期譲渡と短期譲渡の期間について　Vol.17

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今回は、売却後の税金についてⅡとして、

長期譲渡・短期譲渡の所有期間のお話を

します。

個人が、土地や建物を売却し、利益が出た

場合には、その利益に対して、所得税と

住民税がかかります。

税法上は、「譲渡所得（金額）」と呼ん

でいます。

譲渡所得金額の計算については、前回の

売却後の税金の話Ⅰについて、書きまし

た。

譲渡所得が生じた場合は、土地建物の

所有期間（５年超か５年以下か）に応じ

て、税率が異なります。

・５年以下の場合・・・短期譲渡所得

・５年超の場合・・・長期譲渡所得

として区分されています。

ここで注意しなければならないのが、

所有期間5年についてです。

税法上は、この期間を下記のように定め

ています。

譲渡した年の1月１日における所有期間が

・５年を超える場合・・・長期譲渡所得

・５年以下の場合・・・短期譲渡所得

となります。

今年は、平成25年ですから、平成19年

12月31日以前に取得したものが、全て

長期譲渡所得になります。

また、短期譲渡所得は、平成20年1月

１日以降に譲渡したものになります。

たとえば、平成20年4月27日に取得して

平成25年4月28日に譲渡した場合、

暦上は丸5年経過してます。

しかし、税法上は5年未満になるので、

短期譲渡と看做されてしまいます。

この場合は、税金が高くなりますので、

注意が必要です。

このケースですと、平成26年1月1日以降

にならないと、長期譲渡に該当しません。

今年に取得した不動産は、平成31年1月

1日以降になれば、全て長期譲渡になり、

税率が下がります。

不動産を売却する際には、必ず所得日を

確認し、譲渡金額が生じそうな場合は、

期間を不動産会社の担当者にも一度確か

めてもらうのがよいでしょう。

上手に売却することで、手取り金額が

増やし、あなたの不動産売却を成功

させましょう。

次回は、取得日と譲渡日の定義と税率

について、お話したいと思います。

それでは、来週の不動産成功メルマガを

お楽しみに♪

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相続時の不動産売却シリーズ　売却後の税金の話Ⅰ　Vol.16

2013年4月21日 09:00

皆さん、こんにちは。

不動産売却コンサルタントの山下です。

今週は、売却のご相談が目白押しです！

地元のお客様からのご相談の他に、北海道以外から弊社のホームページ

を見て、連絡掛けてこられたお客様が数名いらっしゃいました！

このブログもご覧になっているようで、とても嬉しい限りです。

不動産売却をお考えの方へ、これからも有益な情報をお届けして

いくことを心がけていきたいと思います。

今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本

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■　相続時の不動産売却について（売却後の税金の話Ⅰ）　Vol.16

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相続時の不動産売却シリーズ３部作の今回

は第3話として、売却後の税金Ⅰについてお話し

をします。

よく売主様から不動産を売った後の税金

についての質問を受けます。

売ったら必ず税金が掛かると思っている

売主様も、少なからずいらっしゃいます。

税金が掛かる場合は、売って儲けが出た

時のみです。

買った値段以下で売った場合は、原則的

に税金はかかりません。

補足として、建物の場合は、減価償却費と

いうのが、建物の耐用年数により差し引か

れます。

よって、購入金額以下売却した場合でも、

儲けがでる場合があります。

個人が土地や建物を売却し、利益が生じた

場合には、その利益に対して、所得税と

住民税がかかります。

たとえば、1,000万円で取得した土地を

1,300万円で売った場合、単純に300万円

が粗利益です。

粗利から、売却した際にかかる譲渡費用と

して、不動産仲介手数料、測量費、建物取

り壊し費用などを控除することができます。

また、土地を最初に所得した際にも、仲介

手数料、印紙代、登録免許税、不動産取得

税なども取得費として経費になります。

ここで注意しなかればならないのが、購入

時の支払ったことが証明できる書類の存在

です。

通常は、購入時の契約書や領収書によって

確認します。

相続などでは、特に土地に関しては、先祖

代々引き継がれている場合は、契約書や領

収書が最初から存在しないものがあります。

では、契約書や領収書がない場合や不明な

時は、どうするのでしょうか。

これは、売却価格の５％を取得費にするこ

とを税務上定めています。

例の場合だと、

A.1,300万円　×　５％　=　65万円

65万円が取得費となります。

一方、領収書等があった場合は、

土地購入価格の他に諸経費が150万円

掛かりました。

また、売却した際にも、同様に諸経費

が150万円ほど掛かったと仮定します。

B.1,000万円＋150万円＝1,150万円

となります。

そして、譲渡費用が150万円ですから、

Ｂでは利益が、

1,300万ー1,150万ー150万＝０円

となります。

Ａでは、取得費が65万円しか認めら

ないので、

1,300万ー65万ー150万＝1,185万円

利益がなんと1,185万円となり、これ

に対して、税金が課せられます。

売却を決断したら、まずは過去の購入

した時点にさかのぼり、契約書や領収書

をさがしておくことが大切です。

もし、過去の取得金額が不明な場合や

領収書などがない場合は、事前に税務の

知識をもった不動産会社に相談をして下

さい。

売った後の税金についても、予め知って

いて、対策を立てておくことが不動産売却

成功の鍵となります。

税金の話については、少し深いので、次回

は引き続き、売却後の税金パート２として、

長期・短期譲渡の違いについて、お伝えし

ていきます。

それでは、来週の不動産成功ブログを

お楽しみに♪

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不動産情報宅配便4月18日号発行しました♪

2013年4月19日 18:43

2013年 4月18日号の不動産情報宅配便を本日発行いたしました♪

函館市、北斗市の新着物件掲載しております♪

雪もすっかり解けて、いよいよ本格的な

不動産売却シーズンの到来です！

株高・円安効果で、不動産の動きも既に活発になっております♪

住宅ローン金利も史上最低を記録し、消費税増税前に住宅購入をしようと、土地や中古住宅が売れています。

今こそ、千載一遇の不動産売却チャンスです！

購入希望者が函館市、北斗市、七飯町地区で真剣に中古物件を

探しています。地域で物件が出たら、直にご案内できる

お客様が多数いらっしゃいます。（現在登録リスト数１２３名）

金利が低い時は、不動産価格が上昇しますので、消費税が据え置かれる今年は、不動産売却をお考えの売主様には、最高の一年になるでしょう。

本格的な不動産売買シーズンに突入し、購入希望者が手頃な中古物件を待ち望んでます。購入意欲が盛り上がってるこの時期に、不動産売却を成功させ、幸運をつかみましょう！

売却査定無料相談ページを追加しました♪

売却無料相談・査定をご依頼のお客様には、弊社で監修した不動産売却成功読本をプレゼントいたします♪

詳しくはこちらから⇒売却査定無料相談ページ

また、すぐに不動産を売却されたい売主様は、弊社の無料査定フォームへ

必要事項をご記入下さい。（１分で簡単入力できます。）

この他も地域不動産情報を多数取り扱っておりますので、

購入ご希望のお客様は、ご希望の新着物件がメールで配信される

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アイーナホームは、定期的にチラシ広告を出し、オープンハウスなど
販売を積極的にしていきますので、売主様からお預かりした物件を
早期に売却し、ご期待に応えて参ります。

函館市、北斗市、七飯町の不動産売却・査定・購入のご用命は、
アイーナホームへお任せ下さい。

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相続時の不動産売却シリーズ３部作（第②話−売却方法）　Vol.15

2013年4月14日 09:00

皆さん、こんにちは。

不動産売却コンサルタントの山下です。

今週は査定、受託、成約のマルチヒットです！

今週は出張もあり、未だにタイヤ交換できてません！

しかし、暇なところが多い中、お客様にお声掛けして

もらい、とても感謝です。

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■　相続時の不動産売却について（売却方法）　Vol.15

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相続時の不動産売却シリーズ３部作の今回

は第2話として、土地建物の売却方法につ

いてお話しします。

土地建物は、相続になると結構厄介です。

法定相続した場合、共有名義になるので、

全員の同意がなければ売却ができません。

換価分割での売却では、トラブルを避ける

ために、正確な査定金額に基づき、媒介契

約書で相続人全員の署名捺印が必要となり

ます。

私の知っているケースで、老舗の不動産会

社で出ていた土地に、他の不動産会社でお

客様を紹介して、契約を結ぶ具体的な段取

りをしてたそうです。

しかし、契約直前になって老舗不動産会社

よりキャンセルの申し出があり、契約が流

れてしまいました。

その理由は、相続人の一人から提示してい

た金額で同意がとれないので、今回は見合

わせほしいとのことでした。

地主と昔からの関係があったりすると、

相手のことを良く知っていると思い込んで

しまって、一番大事なところを適当にやっ

ていることがあります。

このようなトラブルを避けるために、一番

良い方法として、相続人の中で誰か代表者

を決め、他の相続人全員から、

「売却に関する一切の権限を一任する」

という委任状をもらっておけば良いでしょ

う。

そうすれば、後で例であげるようなトラブ

ルを少なくとも避けることができます。

その他、現物分割という方法があります。

私のクライアントから依頼されたケースで

、現物分割にすることでコンサルティング

したケースがありますが、これにはいくつ

か注意点があります。

相続人の中で地元に在住してないので、

自分の住んでいる地元の不動産会社へ

査定を依頼する場合です。

現地に拠点がない不動会社で、現地にも

赴くことができなければ、その査定はか

なりいい加減なものになってしまいます。

土地の面積と建物の築年数と平米数だけを

見て、適当に価格を決めてしまうケースを

実際みました。

今回のケースでは、同一敷地に相続対象の

家があり、相続人の分筆予定地に上下水道

の配管が埋設されていることが、現地調査

で発覚しました。

そのままで第三者へ売却されると、瑕疵と

なりまますので、売却ができなくなってし

まうことがあります。

その他、測量や敷地建物内の不用品撤去費

用などもかかってきますので、正味の手取

り金額に大きく影響してきます。

ただ査定金額を提示するだけでなく、売却後

の費用をしっかりと提示してもらい、手取り

金額がいくらになるのか提示してもらうよう

にして下さい。

売主様が地元ではない業者の査定について

見てほしいとの要望で、査定書を見せてく

れましたが、正に「机上の空論査定」でし

た。

配管の改修費、測量、残地物撤去費用は、

現地にも来て調べていないため、査定書

には何も盛り込まれていません。

それだけみたら、売ったら丸々現金が入る

と勘違いしてしまうでしょう。

このようなトラブルを避けるためには、

地元で売買専門スタッフがいて、査定だ

けではない相続対応についてもしっかと

アドバイスできる会社を選定して下さい。

こういう問題に回答できる不動産会社

なら、あなたの不動産売却のベストパ

ートナーになれます。

そして、きっとあなたの不動産売却を成功

へ導き、夢を手に入れることが叶うこと

でしょう。

次回は、第３話の売却後の税金に

ついてお伝えしていきます。

それでは、来週の不動産成功ブログを

お楽しみに♪

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相続時の不動産売却シリーズ３部作（第①話−遺産分割）　Vol.14

2013年4月 7日 09:00

皆さん、こんにちは。

不動産売却コンサルタントの山下です。

今週は受託３件戴きました！

そろそろタイヤ交換の時期ですが、売却

依頼の案件が目白押しで、なかなか時間が

とれません！

複数へ問い合わせをして売却相談している方もいらっ

しゃい、その中でアイーナホームを選んで戴きました

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■　相続時の不動産売却について（遺産分割）　Vol.14

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今回より、相続時における不動産売却の

コンサルティング現場を、シリーズ３部

作でお届けして参ります。

地元にお住まいのお客様より、不動産査定

のご依頼を承りました。

良く話をお聞きしていると、相続について

の案件でした。内容は以下になります。

先代が亡くなり、約３年が経ちました。

遺産は、現金数千万円と先代が住んで

いた土地建物になります。

先代には、３人の娘がおり、うち次女

は先代より先に他界して、次女の一人

息子が代襲相続人になりました。

現在、相続財産をどのように分けるか

を協議しています。

ここでの問題は以下になります。

１　遺産分割方法

２　土地建物の売却方法

３　売却後の税金について

今回は、１の遺産分割方法について

お話します。

遺産分割方法は、次の３つになります。

◎現物分割

◎換価分割

◎代償分割

現物分割とは、個々の財産ごとに相続

する者を決める一番ポピュラーな方法

です。

例えば、長女と三女が現金、次女の息子

が土地建物を相続するというな場合です。

次に換価分割とは、相続財産を一度

全て現金化して、相続人に金銭で分配

する方法です。

この場合は、土地建物を売却して、現金

に換価した上で、分配するというやり方

です。

最後に代償分割とは、特定の相続人が

財産を相続する代わりに、他の相続人

へ金銭などを与える方法です。

遺産が土地建物などの不動産しかない

場合、不動産を長女が相続して、現金を

次女の息子と三女に分配するような

場合です。

一番分け易いのは、現金なのですが、

不動産場合は、簡単に分けることが

難しいです。

また、共有者がいると、全員の同意

が必要になります。

中には話し合いがつかず、解決するのに

長期間かかってしまうケースがあります。

代襲相続にかかってしまうケースも

かなりあり、相続人が増えすぎて

全員から同意がとれない不動産も

年々増加しています。

相続になる前、相続になってまもない

不動産で、今後活用の見込みがなけれ

ば、早めに売却することをお勧めします。

こういうことを知っている知らないで

は、不動産売却に大きな差が出てきます。

相続案件を抱えている方は、先ずは

信頼をおける不動産会社を何社か選び、

査定依頼してみることが有効です。

そして、相続についてのしっかりした

知識をもっているかを確認して下さい。

こういう問題に返答できる不動産会社

なら、あなたの不動産売却の

ベストパートナーになれるでしょう。

そして、きっとあなたの不動売却を

成功へ導き、夢を手に入れること

が叶うことでしょう。

次回は、２の土地建物の売却方法に

ついてお伝えしていきます。

それでは、来週の不動産成功ブログを

お楽しみに♪

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