皆さん、こんにちは。
不動産売却コンサルタントの山下です。
成約ラッシュが起きてます！
この時期は、民族大移動の時期なので、
手頃な物件が出ると、瞬く間に売れて
しまい、在庫が追いつかない状況です。
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功！」と
はればれ思うために
読んでおく本
の発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
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■ 不動産のプロが使う早期高値売却のテクニック Vol.７
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不動産を自ら頻繁に売買している不動産
転売業者、そして土地を仕入れて建売販売
をする業者がいます。
年間50棟以上販売する建売業者や数百件
買取販売する不動産業者にとって、価格
戦略が命と言っても過言ではありません。
彼らは、いろいろなところから情報を収集
し、不動産を安く仕入して、中古買取業者
はリフォームを施して高値で転売します。
不動産を仕入れするのには、自己資金だけ
では賄えないので、銀行融資で行うことに
なります。
高値で売りたいけど、半年以上も売れない
と銀行金利も加算できますし、保有コスト
もふくらみ、儲けが少なくなります。
相場格言の一つで、
「見切り千両」
という言葉があります。
含み損がある状態でも、上昇を期待して
保有しつづけるのではなく、手放して損
切りすべきだとう教訓です。
不動産は、株と違い、急激に値上がりする
ことはありません。
プロの販売業者は、思った値段で売れない
と分かると、すぐに価格を変更してきます。
結局、売れない物件をずるずると元の値段
のままひっぱってるいると、更に値下げを
しなければ売れなくなってしまいます。
ですから、プロの価格戦略は、少しだけ
上を狙います。
相場価格が１００だとすると、１０５、
高くても１１０くらいまでのところで
値段を設定してきます。
この価格帯では、値段が少々高いけど、
見てみようという購入希望者が現れ
ます。
内容次第では、購入希望者が許容できる
範囲なので、タイミングが良ければ成約
につながります。
これを相場が１００に対して１１５とか
１２０以上に設定してしまうと買主の見方
も変わってきます。
いかに物件がよくても、厳しく評価され
てしまい、内覧することを躊躇してしまい
ます。
どんなに腕の良い営業マンでも、内覧希望
者がいないと売ることができません。
今は、インターネットで家探しをする時代
で、大手ポータルサイトから自社のホーム
ページまで、実に多くの物件を不動産屋に
行かずに閲覧できるようになりました。
ですから、価格順に並べてみて、相場より
も高いものに問い合わせをする機会は
ぐんと減ってきます。
買主が納得できる許容範囲の最大値を狙う
のが、プロの値付けなのです。
現在では、不動産転売業者の物件は相場
よりもかなり高くなっています。
なぜなら、金融円滑化法により市場に競売
物件の供給がが極端に少なくなっているか
らです。
物件は少ないのに、転売業者の数が減らな
いどころか増えています。
また、一般の方も競売に参加する時代です
ので、競争が益々激しくなっているのです。
高値で入札しなければ、落札できないので、
業者は販売価格に近い価格でも札を入れて
きます。
それは、当然末端価格に跳ねかってきます。
そういう値段をみて、高値で売れるんじゃ
ないかと勘違いしてしまうことがあります。
実際には、売れずに在庫で残っているケー
スがかなりあり、最後は「見切り千両」で
損切りしているのが現状です。
プロは、時間をかけても希望価格で売れな
いのはおろか、時間が経つほどに更に値が
下がることを経験により知っています。
ですから、あらゆる販売方法でも集客でき
ないと分かったら、すぐに値段変更するこ
とが重要です。
相場よりも少し高値で売り出した場合は、
一ヶ月ごとに反響をみて、値段を変更しま
す。
戸建てなら三ヶ月以内で売れたら、損失は
そう大きくはないでしょう。
三ヶ月以上反響がないのに、値段変更しな
ければ更に値崩れしていきますので、注意
が必要です。
そういうアドバイスを迅速かつ的確にできる
不動産業者であれば、あなたの物件を高値で
販売してくれるでしょう。
よくネットで半年以上も同じ値段で、写真も
変えず掲載している物件を見かけます。
真夏なのに、写真には雪が積もって光景が未だ
写っているのは、明らかに半年以上放置状態
が続いていることが、容易に分かります。
これはは、まさに売れない物件の典型
ではないでしょうか。
もし、こういう状況になっていたら、直ぐ
に依頼した業者へ相談してみて下さい。
それでも、改善が見られない時は思い切って
他の不動産業者へ相談するのが良いと思いま
す。
要するに、高値で不動産を売るためには短期
間で相場の５～10％で売るのがコツです。
これを参考に是非あなたの不動産売却を成功
させてください！
それでは、今回の売却成功メルマガはこの辺
で。
次回をお楽しみに♪
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