最初に思い浮かぶことは、
「一体いくらで売れるのだろう？」
ということになると思います。
一社だけに頼む人もあれば、何社にも依頼
する方もいらっしゃいます。
今は、インターネットなどで手軽に不動
査定を問い合わせることができるように
なりました。
問題は査定のやり方です。
多くの売主様が、査定金額の高い不動産
会社が、良い会社だと思っています。
A社、B社、C社へ査定を依頼して、A社は
1,000万円、B社は1,200万円、C社は
1,500万円でも売れますと言ったとします。
どんな売主様でも、自分の財産を少しで
も高く売りたいのは当然です。
同じようなレベルの会社なら、普通の売主
様であれば、一番高額の査定をしたC社へ
依頼してしまうでしょう。
そういった何も知らない売主様につけこん
で、一番高く査定金額を提示して、売主様
から受託する会社さえあります。
しかし、いくら高額な査定金額が提示さ
れても、売れなかったら意味がありませ
せん。
一番高く売ることは、一番高く査定する
ことと関係がなく、全く違うことなのです。
査定価格が一番高い会社のカラクリは、
こうです。
受託した後に、とりあえず、
「今週は、見込み客３人案内しました！」
と営業マンが報告してきます。
そして、、
「でも、ちょっとご予算が足りなかった
ので、今回は見送りになりました。」
その後は、泣かず飛ばずの日々が続き、
専任の切れる前に、連絡がかかって
きます。
「○○様、感触はいいのですが、最近
市況が落ちてきて、皆さん予算がない
ようなんです。」
「もう少し値下げしたら、売れると思い
ますが、いかがでしょうか。」
何となく、そういうもんかと思ってし
まい、売主様も値下げに応じ、再度
販売をします。
それを繰り返すうちに、結局気がつくと
一番査定金額の低かった会社と同じ
価格になってしまいました。
結論から言うと、B社の1,200万円で
査定価格で、しっかりと販売して
いたら、三ヶ月以内で成約できてい
たのではないでしょうか。
あくまでも、たらればですが、リスク
をとって、1,500万円で売れていたら、
ラッキーですが、結果1,000万円なら
200万円の損失ですよね。
査定の見極め方は、しっかりとした
根拠及び裏づけがあるのかという
点です。
賢い売主様は、まずは不動産会社の査定
に頼る前に、自分で査定してみましょう。
戸建ての場合は、
土地に関しては、路線価格、固定資産税
評価価格をみます。
路線価格は、函館市、北斗市の一部では
ホームページからでも閲覧できます。
七飯町、その他地域で路線価格が閲覧で
きない場所では、固定資産税評価額をみ
ます。
路線価格なら0.8、固定資産税評価額
なら0.7で、一度割り戻してみます。
（一部の地域は0.8になります。）
たとえば、路線価格が30,000円/㎡の
地域では、
30,000円/㎡ × 0.8＝ 37,500円/㎡
坪換算したければ、3.3をかけます。
37,500円/㎡ × 3.3≒123,750円/坪
固定資産税評価明細をみると、
約26,250円/㎡（37,500円/㎡×0.7）
になっていると思います。
もしそれが、大きく異なるようであれば、
土地に対しての個別事情があると考え
られます。
そのときに、初めて不動産会社の査定
した営業マンに質問してみて下さい。
建物は、積算方法により、たいてい
25年で建物の評価そのものは残存価値
を除いてなくなります。
断っておきますが、25年過ぎたからと
言って、決して住めなくなる訳では
ありません。
あくまでも、査定上の計算方法です。
木造であれば、135,000円/㎡で計算して
みて下さい。
例えば、築15年、100㎡の木造の家なら、
経済的残存年数 25年－15年＝10年
135,000円/㎡×100㎡×10年/25年
＝5,400,000円
土地だけのケースで、古家がついている
場合は、解体費用などを評価から差し引
ます。
マンションの場合は、最近の取引事例
がもとになりますので、ポータルサイト
などで、チェックしてみて下さい。
いずれにしても、以上が査定の基礎
になる部分です。
これを提示しない会社は、まずない
でしょう。
その上で、成約価格データ、バリュー
アップ提示、広告宣伝方法、そして、
どうやって、物件を魅力的に伝えて
くれるのかを見極めて下さい。
賢く売るには、まずは自分の頭で考え
てみることが大切です。
そうすれば、売主様のことを真剣に考え
ている会社なのか、それとも自分の利益
しか考えていない業者なのかは、容易に
判断がつくと思います。
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